Договор аренды земельного пая — порядок оформления аренды

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды земельного пая — порядок оформления аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Согласно ФЗ № 101 от 24.07.2002 г. договор аренды участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности, может заключаться на срок от 3 до 49 лет. То есть, стороны имеют право установить любой срок, не выходящий за означенные пределы.

Можно ли перевести участок из аренды в собственность

В некоторых случаях долгосрочный договор аренды заключается с одной целью – приобрести участок в собственность. Право выкупа обязательно закрепляется в одном из пунктов, в котором разъясняется порядок и условия перехода земли в собственность. Если сделка осуществляется между частными лицами, то она оформляется в соответствии с требованиями ГК РФ.

В случае, когда собственником является муниципальный орган, приобрести участок в собственность можно на основании заявления или путем участия в аукционе. При этом в рассмотрении заявки откажут, если ранее арендатор в течение 3 лет хотя бы раз нарушил условия пользования землей. Ст. 9 ФЗ № 101 от 24.07.2002 г. предусматривает возможность досрочного выкупа, если до истечения срока аренды внесена вся сумма выкупной цены.

Также арендаторам предоставляется право принять участие в аукционе, который проводится в обязательном порядке при наличии более одной заявки. В итоге владельцем становится тот, кто предложил более высокую цену. Как правило, выкупать землю таким образом приходится тем, кто не предусмотрел в договоре возможность перехода права собственности по окончании срока действия документа.

Возможность субаренды

Субаренда – процесс, когда арендатор передает земельный участок третьему лицу. В ст. 22 Земельного Кодекса РФ сказано, что субарендатором является любое лицо, ставшее приемником прав и обязанностей арендатора в пределах действия срока договора аренды.

С точки зрения законодательства необходимо не только уведомить арендодателя надлежащим способом, но и заручиться его согласием. Нередко такая схема используется хозяйствующими субъектами, зарабатывающими на разнице между выплатами субарендатора и стоимостью аренды.

Инициатором сделки выступает арендатор, повторно сдающий надел предприятию или частному лицу. Чтобы оформить договор, потребуются документы:

• оригинал договора аренды земельного участка;
• подтверждение, что земля имеет сельскохозяйственное назначение;
• при длительной аренде – свидетельство о регистрации договора в Росреестре.

Получать согласия собственника не нужно только в том случае, когда это прямо предусмотрено условиями соглашения и отсутствует запрет на сделки с третьими лицами. В ситуации, когда земля отдается в субаренду без согласия владельца, договор может быть расторгнут в судебном порядке.

Варианты аренды земельных паев

У государства. Большинство граждан арендуют паи именно так. Возможность пользоваться землей возникает у них только после регистрации земли и внесения ее в реестр. Граждане приобретают право по результатам торгов. Аукцион позволяет лицу получать пай по невысокой цене, особенно когда у него нет других конкурентов. При этом оформлением всей документации по будущим торгам должен заниматься сам заявитель. Даже если он являлся единственным участником торгов, то с ним после их окончания все равно заключается арендный договор.

У частного лица. Некоторые получают земельные паи по наследству. При этом гражданин сможет сдать в аренду участок только после вступления в наследство. От наследника требуется принятие всего имущества, а не отдельных его частей. Чтобы оформить наследство в виде земельного пая, гражданину потребуется предоставить само завещание, документ, подтверждающий смерть предыдущего владельца участка. Также от наследника потребуется свидетельство или прочий документ, которым будут подтверждены его родственные связи с усопшим. При необходимости могут запрашиваться судебные распоряжения.

Многие стараются сдавать в аренду сразу несколько паев. Это выгодно как для арендодателя, так и заемщика. Первый получает значительно большую прибыль, чем при сдаче только одного земельного участка. Второй имеет больше урожая.

Как выделить земельную долю в натуре

Процедура выдела земельного пая в натуре регламентирована ст. 13 закона № 101-ФЗ. Выдел возможен 2 способами:

1. На основании решения общего собрания участников долевой собственности (п. 2 ст. 12 закона № 101-ФЗ). Таким решением одновременно должен быть утвержден проект межевания земельных участков, перечень собственников и размеры их долей (п. 3 ст. 13 закона № 101-ФЗ). Согласование границ участков не требуется.
2. Единолично собственником пая без общего собрания (п. 4 ст. 13 закона № 101-ФЗ). В этом случае владелец пая заключает договор с кадастровым инженером. Последний готовит проект межевания. Размер участка определяется документом о праве собственности, однако может в итоге быть больше или меньше в зависимости от свойств почвы и ее состояния (п. 5 ст. 13 закона № 101-ФЗ). Размер и границы образованного участка необходимо согласовать с соседями, для чего владелец доли направляет сособственникам извещение (п. 6 ст. 13, пп. 10–13 ст. 13.1 закона № 101-ФЗ).

Досрочное расторжение аренды земельного пая

Официальное окончание договора происходит по истечению срока, указанного в нем. В таком случае выполнение обязанностей обеими сторонами считается совершившимся, а документ недействительным.

Часто возникают обстоятельства, при которых расторжение соглашение происходит намного раньше положенного срока.

Основанием таких действий может стать:

• обоюдное желание прекратить сотрудничество;
• нарушение арендатором правил, указанных в соглашении;
• безосновательное нарушение договора владельцем земли.

В первом случае расторжение происходит достаточно просто. И собственник, и арендатор подписывают документ, в котором говорится о том, что ни одна, ни вторая сторона не имеет претензий и согласна расторгнуть договор.

Внимание! Образец договора аренды земельного пая должен содержать пункт о том, что документ может быть расторгнут при обоюдном согласии обеих сторон. При этом никто не будет обязан выплачивать компенсации или дополнительные взыскания.

Очень важно грамотно составить соглашение о расторжении договора, потому как неправильная подача информации может привести к негативным последствиям, назначению взысканий и т.д.

Второй вариант прекращения сотрудничества может быть вызван недобросовестным поведением арендатора. Некачественное выполнение своих обязанностей и причинение вреда земельному паю является законным основанием не только для разрыва договора, но и назначения второй стороне взыскания за причиненный ущерб.

Процесс расторжения соглашения может быть осуществлен следующим образом:

• через достижение мирного соглашения обеими сторонами;
• через подачу иска в суд (в том случае, если арендатор не признает своей вины).

Как и кому выплачивать арендную плату за земельные паи?

Земельный пай является недвижимостью и на него необходимо оформить собственность. Тогда владелец участка получит возможность распоряжаться им свободно и извлекать прибыль. Как правило, распоряжение участком заключается в передаче его в аренду крупным землепользователям.

Соответственно, сторонами в правоотношениях являются частный собственник территории и ее арендатор. Такая форма отношений означает необходимость заключения между сторонами договора об аренде. Следовательно, пользователь должен будет перечислять плату владельцу за обработку его территории.

Таким образом, арендатор должен регулярно производить выплаты арендной платы за территорию, которую он использует. Данная процедура происходит в соответствии с положениями заключенного между сторонами договора. В нем отражается порядок выплаты и ее размер.

При этом выплата может осуществляться в денежном эквиваленте или же в натуральном выражении, то есть в получении сельскохозяйственной продукции.

Аренда земельного пая

Пай – это не участок в общем понимании. Этот термин применяется для определения права на долю в коллективной собственности. Эту долю можно выделить из общей собственности в объеме, пропорциональном установленному размеру земельного пая.

Примерно по тому же принципу работали колхозы и совхозы в СССР. Например, члены, имеющие земельный пай, вправе получить часть собранного урожая в соответствии с собственной долей в общем имуществе.

Владельцы земельного пая не знают, на какую конкретно часть надела они вправе рассчитывать. Однако собственник, как уже говорилось выше, вправе установить четкие границы и выделить участок для дальнейшего распоряжения.

Чтобы разумно использовать сельскохозяйственную землю, требуется наличие специализированной техники и определенной квалификации. По этой причине зачастую обширные участки земли простаивают, ведь крайне мало собственников земельных паев, обладающих требуемыми ресурсами.

В таких условиях вполне рационально передать земельный пай в аренду. Этот способ имеет выгоду и для арендатора – оформить участок в аренду проще и быстрее, чем приобретать ее в собственность.

Предметом арендных отношений может быть только выделенный земельный пай. Чтобы осуществить выделение из общей собственности потребуется обратиться в управление коллективного хозяйства и написать заявление о начале процедуры межевания с целью определения конкретной части земли. Для правомерности процедуры нужно уведомить остальных дольщиков о проводимых мероприятиях.

Кто может получить субсидию?

Субсидию могут получить граждане, ведущие личное подсобное хозяйство (ЛПХ) и применяющие специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход», если они выращивают картофель и овощи в открытом грунте, в том числе из элитных семян.

Государство может возместить расходы:

• на закупку посадочного материала (из расчёта на 1 гектар посевной площади)

• производство овощей (из расчёта на 1 тонну реализованных овощей). Имеются в виду расходы на подготовку к реализации (сбор, упаковка, доставка и т. д.).

Законодательство предусматривает ситуацию, когда арендатор передаёт землю сельскохозяйственного назначения третьему лицу, подписав с ним соответствующий договор. Право заключения такого соглашения у него имеется при условии, что это было указано явно в соглашении. Владелец участка имеет право внести в текст договора условие о том, что субаренда запрещена.

При этом необходимо, чтобы был предоставлен план той части участка, которая будет передана в субаренду. При подписании соглашения о субаренде необходимо, чтобы её срок не превышал время, в течение которого действует основной договор. Условия должны быть такими же, как те, которые были выдвинуты в основном договоре. Арендная плата за землю определяется по соглашению сторон.

Что такое земельный пай

1. Решение вопроса с утверждением проекта межевания (с выделением или без выделения отдельного участка вместо долей).
2. Формирования перечня собственников в процессе утверждения проекта межевания.
3. Определение размера доли каждого сособственника.
4. Признание доли невостребованной.
5. Признание лица владельцем невостребованной доли.
6. Составление договора аренды общего участка.
7. Договор о сервитуте (праве ограниченного использования, к примеру, если для проезда или провода коммуникации к соседнему участку).
8. Установление размера доли каждого участника.
9. Определение правил расчета размера доли каждого собственника, если единого подхода раньше не было.
10. Принимать ли предложение о передаче за выкуп участка для муниципальных или государственных нужд или не принимать, вести переговоры об условиях передачи земли.

Договор аренды земли сельхозназначения: образец, скачать бесплатно

• использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории земель и разрешенным использованием способами, не наносящими вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;
• своевременно производить арендные платежи за землю, установленные разделом 2 настоящего Договора;
• не допускать загрязнения, захламления, деградации и ухудшения плодородия почв на земле;
• не нарушать права других землепользователей и природопользователей;
• выполнять иные требования, предусмотренные законодательством о земле.

• за стороной, выступающей Арендодателем, определяется обязанность передачи Арендатору земельного участка в состоянии, позволяющем его обработку и дальнейшее использование;
• Арендатор, в свою очередь, обязан своевременно выплачивать арендную плату, начисляемую каждый месяц в фиксированном объеме, внимательно следить за состоянием, в котором находится почва на участке, принимать меры во избежание ее запустения и деградации.

Как взять земельный участок сельхозназначения в аренду с правом выкупа

Договор аренды может предусматривать выкуп участка арендатором по окончании срока действия договорных отношений или предварительно. Порядок перевода земли в свою собственность содержится в Земельном кодексе в ст.36.

Здесь указывается, что выкупить сельхозземли можно только после трех лет их добросовестного возделывания и использования. При этом срок аренды и площадь земли не имеют значения. Если землевладелец хорошо проявит себя в ходе трехлетнего периода, то он сможет выкупить участок по кадастровой стоимости или на льготных условиях если в муниципалитете действуют специальные программы по развитию сельхозсферы.

При желании выкупить земельный надел необходимо подать соответствующее заявление в муниципалитет с просьбой предоставить участок земли на платной основе. К нему приложить копии паспорта, договора аренды, кадастровый план, выписку из ЕГРН и правоустанавливающих документов на постройки (если есть). Стоит позаботится о подаче заявления заблаговременно до момента окончания действия договора аренды.

Законодательные нормы

Описание земель сельхозназначения представлено в Земельном кодексе РФ. Понятие отражается 77 статьей документа.

Подобным термином описываются территории, которые располагаются вне населенного пункта. Они предусматриваются для проведения сельскохозяйственных работ или подобных целей.

Статья 77. Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения

Аренда земельного участка сельскохозяйственного назначения производится на основании норм закона. Порядок процедуры прописывается в Гражданском кодексе РФ. Статья 607 описывает среди объектов съема и земельные участки для с/х.

Статья 607. Объекты аренды

Помимо того, что процедура отражается в Гражданском и Земельном кодексах РФ, на федеральном уровне разработан закон. Регулирование сделок с такой землей производится на основании ФЗ «Об обороте земель с/х назначения».

В статье 9 закона отмечается, что территории могут быть арендованы при постановке на кадастровый учет. Это предусматривается для участков индивидуальной и долевой собственности.

Договор аренды представляет собой соглашение, заключаемое между двумя сторонами. В качестве арендодателя выступает собственник участка. Второй стороной – арендополучателем – является претендент на землю.

Имущество передается в возмездное пользование, поэтому предусматривается оплата за аренду. Также она имеет ограниченный срок действия.

В сделке могут участвовать:

• физические лица;
• индивидуальные предприниматели;
• юридические лица.

При этом не учитывается сфера деятельности компании: частная или государственная.

В качестве объекта определяется земельный участок, на который передается право пользования. Он должен иметь сельскохозяйственное назначение.

Таковым признаются:

• пашня;
• пастбище;
• сенокос;
• земли, на которых располагаются насаждения в виде виноградников, садов.

Также называются такими участки для личного пользования при ведении подсобного хозяйства, огородничества и выращивания садовых культур.

Пай: межевание земельного участка

В случае установления границ участка сельхозназначения образуется земельный пай. Это часть надела, который выделяется на правах собственности конкретному владельцу из территорий, которые относятся к общей долевой собственности пайщиков. Основное назначение и условие пользования земельного пая — ведение сельского хозяйства.

Физ- или юрлицо, которые являются собственниками земельного участка с/х назначения, вправе распоряжаться с ним по своему усмотрению и реализовывать такие юридически значимые действия:

• Заключить договор купли-продажи, где покупателем может выступать гражданин, компания или государство;
• Оформить договор дарения;
• Выделить часть участка в натуральном выражении.

Сколько стоит пай земли?

Например, самым главным факторов в земельном пае — это объективная оценка плодородия участка, а если кроме земельного участка можно поставить дом, то цена будет намного больше. Причем цена в одном и том же регионе может быть разной.

Стоимость пая рассчитывается из стоимости 1 гектара:

Продажа земельного пая сельхозназначения

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Правоотношения, связанные с использованием и реализацией сельскохозяйственных территорий, урегулированы профильным законом – Об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

В данном законодательном акте прописан порядок использования, передачи и возможность продать земельный пай сельхозназначения.

Помимо данного закона, смежные нормы содержатся в гражданском, земельном и налоговом законодательствах. Они регламентируют узкоспециальные действия, которые связаны с реализацией территорий.

Каждый собственник обязан соблюдать установленную законодательно процедуру. Иначе, сделка может быть оспорена в судебном порядке и признана недействительной.

Похожие записи:

• Что положено многодетным семьям
• КАК ВЕРНУТЬ ТОВАР В «ЛЕРУА МЕРЛЕН» – СРОКИ, ЧАСЫ РАБОТЫ И ПОРЯДОК ВОЗВРАТА
• Права и обязанности внебрачных детей