Как рассчитать НДФЛ при продаже жилья, купленного на материнский капитал

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как рассчитать НДФЛ при продаже жилья, купленного на материнский капитал». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Даже если часть ипотеки погашена материнским капиталом или сертификат использован для первоначального взноса, порядок сделки не меняется и продать квартиру можно на стандартных условиях. Рассмотрим три наиболее распространенных способа переоформления ипотечной квартиры.

Как продать квартиру, купленную с маткапиталом: заключение

• Квартиру, купленную на средства маткапитала, продать можно
• Для продажи такой квартиры обязательно получите разрешение на сделку от органов опеки, ПФР, банка
• Покупаемое взамен жильё должно соответствовать уровню комфорта продаваемого дома и не ущемлять имущественные права несовершеннолетних. Для этого детям нужно выделить доли равные или больше, чем были в прежней квартире
• Вместо доли возможно зачисление на счета детей денежной компенсации
• Многодетные родители и семьи, которые уже больше 5 лет пользуются и владеют недвижимостью, не платят налоги

Выделение долей детям

Важно помнить, что продажа ипотеки с материнским капиталом и любые другие сделки с недвижимостью могут быть проведены только с разрешения органов и попечительства. Государство защищает интересы несовершеннолетних, поэтому препятствует нецелевому использованию выделенных средств в рамках господдержки. По этой причине при продаже жилья дети должны быть обеспечены долей в новой квартире или доме, а жилищные условия соответствовать или быть лучше, чем на прежнем месте. По закону введение несовершеннолетних в число собственников производится не позднее чем через полгода после закрытия ипотечного кредита.

Основная сложность, с которой сталкиваются заемщики, желающие продать квартиру с материнским капиталом в ипотеке, связана с тем, что для сделки необходимо получить разрешение органов опеки, но на практике доли, как было указано выше, выделяются после закрытия договора кредитования. Если у продавца отсутствуют собственные средства для закрытия ипотечного кредита, то к моменту купли-продажи он приходит с неполным перечнем документов.

Как выйти из сложной ситуации? В первую очередь рекомендуется попытать закрыть задолженность самостоятельно или найти покупателя, готового по предварительному договору погасить ипотеку. Также продавец может попытаться получить предварительное решение органов опеки.

Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке

Продажа квартиры в ипотеку с материнским капиталом имеет как плюсы, так и минусы. Достоинством сделки являются минимальные риски, связанные с мошенничеством, так как процедуру курирует непосредственно кредитная организация.

Для покупателя преимущество связано с тем, что стоимость жилплощади может быть ниже рыночной, что позволяет экономить денежные средства. Также стоит отметить, что сделка зачастую предполагает необходимость предоставления минимального количества документов. Например, в некоторых случаях не требуется повторное проведение оценки недвижимости.

Чтобы понять, стоит ли продавать квартиру, купленную через ипотеку с материнским капиталом, и избежать «подводных» камней при подписании договора купли-продажи, рекомендуется проконсультироваться с менеджером банка. Дополнительно вы можете ознакомиться с отзывами заемщиков и оценить собственные финансовые возможности.

Как определить доход от продажи для расчета налога

Если квартира находилась в вашей собственности меньше минимального срока, то при ее продаже у вас возникает доход с которого нужно рассчитать налог. Доходом считают одну, но наибольшую сумму:

• или продажную стоимость недвижимости по договору купли-продажи;
• или 70% от ее кадастровой стоимости.

Вот какая сумма будет больше, та и является вашим доходом. Если в квартире вам принадлежит лишь доля, то доход будет распределен между всеми продавцами пропорционально их долям. Подробнее об этом ниже. Пока предположим, что вся квартира находится в вашей собственности.

При расчете налога вы вправе уменьшить доход на одну из двух сумм по своему выбору:

• или на имущественный вычет для продавцов недвижимости — 1 000 000 руб.;
• или на расходы по ее покупке, которые подтверждены документально.

В результате доход, облагаемый налогом, будет рассчитан так:

Самый главный момент, за которым важно следить, — наделили ли родители своих детей причитающимися им долями. Случается, что этого не происходит. Кто-то по забывчивости, кто-то злонамеренно использует средства маткапитала, но не выделяет доли детям и продает квартиру.

Проблема в том, что на сегодняшний день в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) нет никаких отметок о том, что объект недвижимости приобретался с использованием средств материнского капитала, отметила московский нотариус.

«То есть Пенсионный фонд, перечисляя деньги, никаким образом не фиксирует в ЕГРН сведения об обязанности родителей по предстоящему наделению детей долями в той квартире, на погашение кредита по которой направлены средства. Это очень важный нюанс, который нужно учитывать тем, кто собирается покупать квартиру», — добавила Елена Образцова.

Если впоследствии выяснится, что квартира куплена у «забывчивых» родителей, которые использовали маткапитал, но не наделили детей долями (то есть права несовершеннолетних были ущемлены), сделка может быть оспорена. «Всплыть» этот факт может спустя много лет. С очень большой долей вероятности пострадает именно добросовестный приобретатель.

Условия для продажи квартиры, которую приобрели за деньги маткапитала

Чтобы продать такую недвижимость, сделайте следующее:

• Оформите квартиру в общую собственность и выделите долю детям. Когда недвижимость оформлена на одного члена семьи, продать ее не получится. Для решения проблемы переоформите собственность на всех членов семьи.

• Получите разрешение пенсионного фонда и органов опеки, если в семье есть несовершеннолетние дети. Если ваш ребенок достиг совершеннолетия, от него потребуется согласие в письменной форме на продажу квартиры.

• Докажите в органах опеки, что условия проживания детей улучшатся. Это требуется, когда покупаете квартиру с меньшей площадью.

• Заплатите налог с продажи жилья в 13%, если вы владеете квартирой менее трех лет.

Дополнительно о вычете при купле-продаже

В НК РФ прямо говорится о том, что при использовании материнского капитала на покупку квартиры оформлять вычет нельзя.

Но владелец этих средств может использовать их и в других направлениях, чётко обозначенных законом:

1. Создание условий для реабилитации больного ребёнка.
2. Направление денег на пенсионный капитал матери.
3. Оплата обучения одного или нескольких детей.
4. Улучшение условий по проживанию у семьи.

Семья имеет право на имущественный вычет только при выполнении следующих условий:

• Покупка недвижимости за свои средства, что подтверждено соответствующими бумагами.
• Приобретение земли для строительства дома.
• Реконструкция старого дома или комнаты.
• Погашение ипотеки.
• Покупка или строительство дома за собственные средства.

Вычет доступен только гражданам с официальным местом работы, за которых начальство уплачивало соответствующие взносы. Вместо вычета допускается уменьшать доходы на издержки, имеющие документальное подтверждение. В некоторых случаях такое решение становится более выгодным.

Стандартный размер вычетов – 13% от общей суммы купленной недвижимости. Можно компенсировать даже кредит, оформленный для приобретения жилья. Главное – не оформлять документы на потребительские программы или деньги, выданные в МФО. В этом случае увеличивается вероятность отказа со стороны контролирующих органов.

Как правильно оформить НДФЛ в 2021-2020 году

Лицу, получившему доход от реализации недвижимости, следует предъявить декларацию в налоговый орган, в которой указывается:

• Место, дата рождения плательщика, его гражданство;
• Паспортные данные;
• Код страны, в которой он проживает;
• Его статус;
• Прописка или адрес временного пребывания.

Все эти сведения находятся на 2 странице титульного листа. Первый лист заполняется налоговым работником. Весь документ состоит из листов от А до И.

Обязательному заполнению подлежат только первые два раздела, остальные заполнит сотрудник. Декларация содержит сумму полученной государственной поддержки и размер потраченных на квартиру денег.

Способы ее заполнения:

• Составить письменный документ;
• Заполнить электронную декларацию через специальную программу в интернете.

Готовый документ предъявляется лично, по почте. Электронный вариант отсылается на сайт налоговой инспекции.

Совет! Самым простым способом станет обращение к юристу по налоговым вопросам, который за определенную плату подготовит документы для инспектора.

Налогообложение регионального маткапитала

До начала 2012 года, практически все регионы облагали налогами материнский капитал. Позже в местные законодательства вносились изменения, согласно которым капитал освобождался от налогов. На сегодняшний день, в определенных регионах действуют прежние нормы, и из положенных 100 тысяч (Москва и Московская область), семьи должны заплатить 13 тысяч в качестве налога на доходы.

К примеру, в Архангельской области из выплаченных пятидесяти тысяч, забирается налог в размере шесть с половиной тысяч рублей. Исходя из последних данных за 2021 год, региональные капиталы выплачиваются в 72 субъектах страны. Во всех остальных регионах семьи с детьми поддерживаются путем выплаты высоких региональных финансовых выплат.

Это важно знать: Федеральный закон 256 о материнском капитале и ФЗ о многодетных семьях

При этом в некоторых субъектах программа выплаты семейного капитала и вовсе не продлилась.

Если родители налогоплательщики имеют право на имущественный налоговый вычет, то они могут за счет его уменьшить размер собственных облагаемых налогами доходов. Обычно сумма уменьшения ровняется размеру произведенных расходов (подтвержденных документально), которые связаны с получением доходов.

Так как вся сумма выплачиваемого маткапитала направляется на приобретение жилой недвижимости, то это считается расходами и таким образом при продаже жилища, которое находилось в собственности менее чем три года, размер облагаемых доходов уменьшается (включая материнский капитал).

Многие эксперты считают, что облагать налогами семейный капитал невыгодно, так как НДФЛ зачисляется в бюджет региона, из которого эта помощь и была выплачена. Есть предложения о том, что власти субъектов РФ могут просто выплачивать родителям дотаций на 13% больше.

Таким образом увеличивается и размер соц.поддержки, и регион сможет собрать положенные налоги. При этом закон формально не нарушен. В некоторых субъектах, где действует система налогообложения, полагаются дополнительные денежные компенсации, за счет которых возмещается денежная потеря при уплате налога.

Дополнительно о вычете при купле-продаже

В НК РФ прямо говорится о том, что при использовании материнского капитала на покупку квартиры оформлять вычет нельзя.

Но владелец этих средств может использовать их и в других направлениях, чётко обозначенных законом:

1. Создание условий для реабилитации больного ребёнка.
2. Направление денег на пенсионный капитал матери.
3. Оплата обучения одного или нескольких детей.
4. Улучшение условий по проживанию у семьи.

Семья имеет право на имущественный вычет только при выполнении следующих условий:

• Покупка недвижимости за свои средства, что подтверждено соответствующими бумагами.
• Приобретение земли для строительства дома.
• Реконструкция старого дома или комнаты.
• Погашение ипотеки.
• Покупка или строительство дома за собственные средства.

Как налоговая может узнать о полученном доходе и можно ли не платить налоги?

Тут вариантов может быть несколько:

• От банка, если запросит выписку по счету. Такое возможно только при наличии существенных обоснование – информации о том, что вы приобрели или продали недвижимость или машину, но доходов не задекларировали.
• От покупателей, которые так же передали данные в налоговую. Например, вы продали ноутбук за 50 000 рублей, но незадекларировали доход. Через год ваш покупатель продает тот же ноутбук за те же 50 000 рублей, но идет в налоговую и декларирует доходы, прикладывая квитанцию или расписку о том, что купил его у вас год назад. И тут налоговая видит, что вы год назад не заплатили с этого дохода ничего.
• От соседей, если вы занимаетесь сдачей недвижимости в аренду, а жильцы вам попались шумные или не нашли общий язык с соседями. Они могут пойти в налоговую и сказать, что вы скрываете факт сдачи квартиры в аренду и не платите налогов.
• От других налоговых агентов. В некоторых случаях налоговые агенты не могут удержать налог на доходы физических лиц, тогда эти данные они отправляют в налоговую, где все рассчитывается, а вы получаете уведомление о задолженности.

Еще несколько важных фактов о банковских переводах, налогах и налоговой инспекции:

• Банки не передают никакую информацию о движении средств на вашем счете в налоговую. Получить эти данные можно будет только при налоговой проверке, если для нее найдутся основания.
• Налоговая инспекция владеет информацией о том, что у вас есть счет, но не владеет информацией о том какие суммы поступают, а какие вы тратите.
• У ФНС были планы получить доступ к переводам, но уже несколько лет они так и остаются планами.
• Доказывать факт того, что перевод это подарок, а не полученный доход должны представители налоговой, а не вы.
• Автоматически никакие налоги на переводы не начисляются.
• В России нет контроля за расходами. Даже если у вас нет официального дохода, но вы приобрели квартиру, то это не причина начисления налогов.
• Чтобы исключить все вопросы от налоговой при переводе денег на карту другому человеку в обосновании перевода можно писать «подарок»

Правильное оформление НДФЛ на 2021 год

Если налог всё-таки надо платить, то оформляют декларацию. Этот документ должен содержать следующие сведения:

• Указание прописки, либо адреса временного пребывания.
• Код страны, где проживает гражданин.
• Текущий статус.
• Паспортные данные.
• Место и дата рождения, ФИО.

Всеми этими сведениями заполняют 2 страницу титульного листа. За заполнение первого листа отвечает только сотрудник налоговой. Далее идут листы, обозначающиеся буквами от А до И.

Только первые два раздела заполняют все, остальную информацию вносит представитель контролирующего органа. Надо обязательно указать, какая государственная поддержка получена, сколько денег потрачено на приобретение квартиры.

Способы заполнения можно выбирать следующие:

1. Обычная письменная форма.
2. Электронная разновидность документа.

В готовой форме документ передают при личной встрече, либо по почте. На сайт налоговой инспекции отсылают электронные варианты.

Вместе с декларацией требуется подать и другие бумаги:

• Заявление на возмещение денежной разницы.
• Паспорт плательщика.
• Справка о зарплате 2НДФЛ.
• Документы для подтверждения того, что недвижимость приобретена.

Как правильно оформить НДФЛ в 2021-2020 году

Лицу, получившему доход от реализации недвижимости, следует предъявить декларацию в налоговый орган, в которой указывается:

• Место, дата рождения плательщика, его гражданство;
• Паспортные данные;
• Код страны, в которой он проживает;
• Его статус;
• Прописка или адрес временного пребывания.

Все эти сведения находятся на 2 странице титульного листа. Первый лист заполняется налоговым работником. Весь документ состоит из листов от А до И.

Обязательному заполнению подлежат только первые два раздела, остальные заполнит сотрудник. Декларация содержит сумму полученной государственной поддержки и размер потраченных на квартиру денег.

Способы ее заполнения:

• Составить письменный документ;
• Заполнить электронную декларацию через специальную программу в интернете.

Готовый документ предъявляется лично, по почте. Электронный вариант отсылается на сайт налоговой инспекции.

Берется ли налог при покупке и продаже недвижимости, если были вовлечены средства из маткапитала

Если имущество приобретено за счёт материнского капитала – то оформляют долевую собственность. У каждого члена семьи есть своя законная доля. Тогда материнский капитал при налогообложении не учитывают.

Другие правила действуют, когда речь идёт о реализации имущества через продажу. Налоги применяют, если кадастровая стоимость квартиры выше прибыли, умноженной на понижающий коэффициент.

Стандартные положения не действуют по отношению к квартирам, у которых кадастровая стоимость вообще ещё не определена.

Сейчас для освобождения от подоходного налога любым имуществом перед продажей надо владеть минимум 5 лет. Тогда гражданин может рассчитывать на определённые скидки.

Наши эксперты отслеживают все изменения в законодательстве, чтобы сообщать вам достоверную информацию.

Отвечает налоговый юрист

Если вопрос об использовании материнского капитала уже можно считать понятным и закрытым, то проблема — нужно ли платить налог с материнского капитала, всё ещё требует своего разрешения.

Понятие материнского капитала вошло в нашу жизнь после того, как в декабре 2006 года был принят закон N 256, который посвящён дополнительным мерам поддержки семей с детьми. С тех пор применение выплат при рождении второго и последующих детей упорядочилось и стало привычным и понятным явлением для чиновников и населения. Однако некоторые проблемы понимания и применения закона о материнском капитале всё ещё находятся на стадии обсуждения и разночтений.

Такое отношение имеет под собой основания, поскольку материнский капитал относится к категории бюджетной помощи, подлежащей налогообложению. Однако в 2006 году были приняты поправки в действующее законодательство, в соответствии с которыми семейный капитал освобождался от налогов. Эта поправка внесла бы полную ясность в данный вопрос, если бы не одно обстоятельство – речь шла о федеральном семейном капитале. Это позволило местным властям не исполнять данные нормы на том основании, что маткапитал выплачивается преимущественно из регионального бюджета.

Большинство регионов страны отказались от идеи взымать налоги с маткапитала. Однако в некоторых субъектах федерации 13% от выплачиваемых семьям сумм всё-таки удерживают. Назвать эти действия незаконными нельзя. Исключением является ситуация, при которой регион для выплат маткапила прибегает к помощи федерального бюджета. Что же делать людям, которым выплачивают маткапил, уменьшенный на 13%? Вариантов действий несколько. Самым разумным из них является бездействие. Конечно, обложение выплат налогом можно обжаловать в суде, но вероятность того, что вы этот процесс выиграете невелика. Единственным основанием для возврата денег является участие федерального бюджета в формировании той части регионального бюджета, из которой производятся выплаты маткапитала. Однако получить эту информацию сложно. Кроме того, даже в этом случае вам вернут не все 13%, а только часть, пропорциональную доли присутствия федерального бюджета в обеспечении данных выплат. Таким образом, налог с материнского капитала всё же взымается, но не везде, поскольку проблема эта является региональной.

Полученные средства можно направить в качестве первоначального взноса, а также на уплату основной задолженности по уже имеющемуся займу, при условии, что деньги были использованы на жилье.

• Выплата процентов по договору ипотеки.
• Улучшение жилищных условий. В этом плане допускается производить реконструкцию или строительство жилого дома. Для этого можно привлекать подрядчика или выполнять работы самостоятельно.
• Участие в соглашении по долевому строительству, уплатив вступительный или паевой взнос.

Собственник сертификата материнского капитала не может самостоятельно принять решение о том, как использовать финансы, выделяемые государством. Для этого следует обратиться в Пенсионный фонд, представив документы, которые подтверждают целевую направленность.

Похожие записи:

• Замена паспорта в 45 лет: сроки, документы и порядок действий
• Денежные выплаты и надбавки к пенсии ветерану труда в 2023 году
• Ветеранам боевых действий стало проще получать льготы по налогам на имущество