Как рассчитывается возмещение обманутым дольщикам?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как рассчитывается возмещение обманутым дольщикам?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Достаточно часто можно столкнуться с ситуацией, когда на счетах застройщика нулевой или очень маленький остаток, который не позволяет произвести взыскание неустойки по ДДУ. В этой ситуации возможно два варианта развития событий: согласно первому из них, вероятно, что застройщик пользуется услугами нескольких банков, и специально держит средства в том из них, который нигде не афишируется.
Как расторгнуть договор долевого участия с застройщиком?
В каких случаях и по каким основаниям договор долевого участия подлежит расторжению? Действующее законодательство позволяет сторонам сделки (как дольщику, так и застройщику) расторгнуть договор долевого участия. Расторжение договора может быть произведено либо по обоюдному согласию сторон, либо в одностороннем порядке, либо по решению суда. В любом случае уплаченные денежные средства возвращаются застройщиком на счет дольщика.
Договор долевого участия подлежит расторжению в досудебном порядке, если:
- более двух месяцев застройщик задерживает установленный договором срок передачи объекта недвижимости дольщику;
- после передачи квартиры дольщику застройщик не исправляет предъявленные ему в претензионном порядке дефекты строительства, а также отказывается от возмещения материальных затрат, понесенных дольщиком на самостоятельное устранение выявленных дефектов строительства;
- застройщик при строительстве дома допустил серьезные нарушения установленных законодательством требований к качеству объекта либо дома в целом.
В этих случаях дольщику достаточно направить в адрес застройщика уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора. После этого договор считается расторгнутым.
В судебном порядке ДДУ подлежит расторжению, если:
- строительство дома остановлено, в результате чего дольщику становится понятно, что застройщик не сможет сдать дом и передать ему объект строительства в установленный договором срок;
- застройщиком значительно изменена проектная документация, в том числе изменена общая площадь квартиры более, чем на 5%;
- застройщиком изменено назначение общего имущества многоквартирного дома.
О нюансах определения размеров компенсации
Точно оценить сумму, требуемую на устранение недостатков строительства, может только эксперт. При этом нужно помнить, что стоимость стоит в прямой зависимости от типа отделки, предусмотренной договором, и ее наличия в целом. Она может быть черновой, предчистовой (так называемая отделка white box) либо чистовой. В последнем случае стоимость недостатков будет наиболее существенной, так как для их устранения необходимо предпринять гораздо больше, чем в случае с черновой и предчистовой отделкой.
Непосредственно при расчете стоимости устранения недостатков специалистом учитывается следующее:
- цена материалов, требуемых для исправления недочетов;
- стоимость демонтажных работ в случае, если в них есть потребность;
- стоимость финишных работ (восстановительных).
Как себя правильно вести дольщику при взыскании неустойки за некачественно проведенные ремонтно-отделочные работы
Итак, для защиты своих прав путем обращения в суд дольщику придется пройти несколько этапов.
В первую очередь при выявлении недостатков необходимо обратиться за помощью к независимому эксперту, который выявит недочеты и оценит стоимость их устранения. При этом письменно уведомьте застройщика о предстоящем осмотре квартиры (дате и времени).
После получения заключения направьте девелоперу претензию, приложив к ней копию заключения. В документе изложите свои требования, основываясь на условиях ДДУ и Законе. Нередко бывает, что в договоре содержится пункт, в соответствии с которым дольщик имеет право сначала потребовать от застройщика устранения недостатков, и только в случае неисполнения такого требования, он может потребовать уменьшения цены договора. Поэтому если такой пункт присутствует, то начинать придется с требования об устранении недостатков. Претензию следует направит заказным письмом с описью.
Если девелопер не исполнить требования в добровольном порядке, то придется обращаться в суд. Для этого лучше обратиться за помощью к юристу, который поможет не только правильно составить исковое заявление, но и спланировать порядок действий.
После вынесения решения суда и вступления его в законную силу можно приступать к процедуре взыскания. Для этого следует обратиться в службу судебных приставов либо напрямую в банк. В последнем случае достаточно будет предъявить исполнительный лист, на основании которого счет застройщика будет арестован на присужденную судом сумму до момента ее перевода на счет выигравшей стороны.
В каких случаях выплачивается компенсация?
В ситуации, когда застройщик нарушает сроки завершения строительства и задерживает передачу квартиры покупателю, участники строительства могут предъявить застройщику требования, предусмотренные условиями договора или законом о долевом строительстве (
Если трудности застройщика временные и он планирует завершить строительство, он может во внесудебном порядке договориться с покупателями о способе компенсации. Ждать, что это будет легко не стоит, но обратиться точно нужно и проявить необходимую настойчивость для восстановления собственных прав. Это может быть, как сумма денег, так и
При покупке квартиры в строящемся доме использован маткапитал. Вернут ли мне эти средства вместе с компенсацией?
После подачи дольщиком заявления на возмещение Фонд делает запрос в Пенсионный фонд России. В случае получения подтверждения средства маткапитала вычитаются из суммы компенсации и перечисляются на счет в ПФР. Для уточнения возможности повторного использования материнского капитала необходимо обращаться в территориальное подразделение ПФР.
Как взыскать неустойку, если застройщик нарушил сроки сдачи объекта?
Распространенная ситуация, нарушающая права клиента — несвоевременный ввод жилого дома в эксплуатацию. В этом случае владельцы будущих квартир имеют право взыскать с застройщика неустойку. Такая норма предусмотрена Федеральным законом о долевом строительстве и защите прав потребителей.
Если новая дата передачи строительного объекта не согласована, дольщик может взыскать с недобросовестной компании неустойку. Она включает в себя пени и штраф за нарушение сроков оказания услуг.
Размер неустойки, который можно взыскать с застройщика за каждый просроченный день, составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ (Центрального банка России). Если участник долевого строительства — рядовой гражданин, недобросовестная компания обязана уплатить штраф в двойном размере.
Какими схемами пользуется застройщик для уклонения от уплаты штрафов и долгов
Перед предъявлением требований по взысканию долга с девелопера необходимо оценить создавшуюся ситуацию. Обычно для уклонения от уплаты штрафов и долгов застройщик пользуется следующими схемами:
- составление нового соглашения, в котором указывается новый срок сдачи дома в эксплуатацию при нарушении прежнего. В случае подписания такого документа потребовать неустойку и компенсацию с застройщика невозможно;
- предложение компенсации за отказ от требований по выплате неустойки. В случае согласия с таким предложением будет не только меньшей сумма компенсации, по сравнению с положенной по закону, но и выплата её будет затягиваться. При этом потребовать выплату неустойки через суд будет невозможно из-за письменного отказа.
Этап №8 — Получаем исполнительный лист и передаем его в банк, у которого обслуживается застройщик
Когда решение (или определение) вступит в силу, дольщику нужно получить в суде исполнительный лист. Для этого подаем заявление, свой паспорт и оригинал судебного решения/определения. Так же исполнительный лист может забрать доверенное лицо.
Исполнительный лист нужно отнести в центральный офис банка, у которого обслуживается застройщик. Очень не советую нести лист судебным приставам, только в крайнем случае. Сначала самостоятельно подайте лист напрямую в банк.
Узнать название банка можно: 1) У местных юристов/адвокатов, которые занимаются взысканием неустоек. 2) В чате или форуме дольщиков. 3) В районной налоговой инспекции по юридическому адресу застройщика или адресу прописки дольщика. К заявлению прикладываем копию паспорта и нотариальную копию исполнительного листа, иначе затребуют оригинал. Ответ приходит в течение 1 — 2 недель с реквизитами счетов застройщика.
Некоторые банки принимают исполнительные листы только по почте. Например, ВТБ. Реквизиты при отправке нужно указать те же, что и в исковом заявлении.
После того как подали исполнительный лист, остается только ждать получения денег на свой счет. Срок ожидания зависит от банка. Например, в Москве от 7 дней до 2 месяцев. Большая проблема у ВТБ — в последнее время он присылает деньги в течение 1,5 — 2 месяцев. Так произошло из-за сокращения штата сотрудников из пандемии. Комиссия за перечисление денег не взимается.
Исполнительное производство возбуждено, что дальше?
После возбуждения исполнительного производства судебный пристав-исполнитель направляет электронные запросы в Росреестр, Федеральную налоговую службу, ГИБДД, Пенсионный фонд РФ, в банки, с которыми организован электронный документооборот, ЗАГС, ГИМС, Ростехнадзор, операторам сотовой связи, в Федеральную миграционную службу. Ответы на запросы, как уже отмечалось, приходят приставу в течение нескольких дней, а некоторые – в течение нескольких недель.
Если есть срочная необходимость в аресте имущества должника, то с приставом-исполнителем нужно договориться о совместном выезде, по возможности, обеспечив автотранспорт. Выезжать к должнику лучше всего в первые же дни исполнительного производства, то есть пока он ещё не знает о возбуждении процедуры принудительного взыскания. В этом случае должник может не успеть перевезти ликвидное имущество в другое место или «нарисовать» документы, подтверждающие выбытие имущества из его собственности.
Во время выезда настаивайте (а лучше – договоритесь с приставом заранее) о составлении акта-описи имущества, вынесения постановления о наложении ареста на имущество и передаче арестованного имущества на ответственное хранение вам (за исключением недвижимого, которое взыскателю на хранение передано быть не может). Если имущество при наложении на него ареста передаётся на ответственное хранение должнику или членам его семьи, то должник должен быть письменно предупрежден об уголовной ответственности по ст. 312 УК РФ «Незаконные действия в отношении имущества, подвергнутого описи или аресту либо подлежащего конфискации».
Если сумма долга свыше 2 250 000 рублей, напомните приставу о необходимости предупредить должника об уголовной ответственности по ст. 177 УК РФ «Злостное уклонение от погашения кредиторской задолженности». В перспективе это может дать дополнительные возможности для побуждения должника к погашению долга.
В случае если должник будет препятствовать приставу или откажется выполнять его законные требования, то он может быть привлечён к административной ответственности, предусмотренной ст. 17.14 КоАП РФ. Кстати, по указанной статье могут быть оштрафованы любые лица и организации, которые не исполняют требования пристава о предоставлении информации, перечислении денег и т.п.
Неустойка за нарушение срока передачи объекта строительства
Взыскать неустойку с застройщика по ДДУ 100% без снижения
Вы заключили договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома.
Срок передачи квартиры наступил,
а квартира не передана. Либо строительство еще не закончено, либо строительство закончено, но дом не вводят в эксплуатацию.
В этом случае застройщик должен выплатить участнику долевого строительства неустойку.
Неустойка выплачивается
за каждый день просрочки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ на день исполнения обязательства от цены договора.
Если участник долевого строительства физическое лицо — неустойка умножается на два.
Взыскание убытков сверх неустойки
В данном случае все понесенные участником долевого строительства убытки возмещаются сверх неустойки.
По общему правилу неустойка носит компенсационный характер и призвана, в том числе, компенсировать понесенные убытки того лица, чьи права были нарушены.
Это означает,
что размер взысканной неустойки не может быть меньше, чем размер понесенных убытков, но при этом может и не превышать его.
То есть при взыскании неустойки судом размер понесенных убытков учитывается при определении размера неустойки.
При этом в случае взыскания неустойки, лицо, чьи права были нарушены, не может отдельно взыскать компенсацию своих убытков.
В данном случае участник долевого строительства может взыскать неустойку и отдельно компенсацию понесенных убытков, но при этом размер взысканной неустойки может быть ниже размера понесенных убытков.
Что такое убытки участника долевого строительства?
Под убытками в данном случае следует понимать все расходы участника долевого строительства, чьи права были нарушены нарушением срока строительства и/или передачи объекта долевого строительства, необходимость несения которых вызвана таким нарушением.
Такие расходы:
- должны иметь прямую причинно — следственную связь с нарушением срока передачи объекта долевого строительства
- должны быть вынужденными (нужно доказать, что вы не могли не понести такие расходы)
- должны быть обязательно подтверждены документально
- должны быть разумными по размеру (среднерыночная цена аналогичных товаров, работ (услуг), на оплату которых понесены расходы)
Услуги юристов по взысканию неустойки по ДДУ в Москве
В нашей юридической фирме работают специалисты различных профилей, каждый из которых является профессионалом в своей отрасли, имеет богатое портфолио с судебной практикой и может качественно оказать вам необходимую услугу, а также сопровождать ваше дело в любом из судов Москвы.
В ходе судебных споров с застройщиками Московской области мы получили огромное количество решений судов о взыскании неустойки, возмещения убытков, связанных с качеством объектов долевого строительства, об оспаривании недействительных условий договоров участия в долевом строительстве.
Большой практический опыт в этой области позволил нам разработать тактику, позволяющую добиться наилучших результатов.
Когда можно требовать выплату неустойки?
Одна из основных гарантий для участников долевого строительства – право на получение неустойки за нарушение. Среди самых распространенных ситуаций можно выделить следующие:
-
застройщик тянет с гарантийными работами – во время проживания в квартире владельцы выявили серьезные недостатки;
-
застройщик нарушает сроки передачи объекта долевого строительства – недвижимость сдали не в те числа, что прописаны в договоре участия в долевом строительстве;
-
застройщик сдает владельцу квартиру с серьезными дефектами и нарушениями – трещины в окнах, гнилая проводка, дыры в стенах;
-
площадь новостройки, прописанная в договоре, не соответствует фактическим метрам.
Суд не может произвольно уменьшать неустойку
Между дольщиком и застройщиком был заключен договор долевого участия в строительстве. Застройщик дом вовремя не построил и квартиру не передал. Когда дольщик обратился с иском, суд присудил неустойку, но сильно уменьшил её размер. Хотя сам застройщик об этом не просил.
Верховный Суд с этим не согласился. По закону неустойку можно уменьшить, но только при определённых условиях. Во-первых, уменьшение неустойки возможно только в исключительных случаях. Во-вторых, застройщик должен попросить суд уменьшить ему неустойку. В-третьих, он должен привести убедительные доводы о том, что сумма неустойки действительно большая.
Только при таких обстоятельствах суд может пойти навстречу застройщику и снизить сумму неустойки. И то не факт, что обязательно должен это сделать.
Застройщик должен уведомить дольщика о готовности объекта
Суд удовлетворил иск дольщика о взыскании с застройщика неустойки, штрафа и компенсации морального вреда. Застройщик виноват в том, что он не уведомил дольщика о завершении строительства и необходимости принятия объекта. А без такого уведомления застройщик не считается выполнившим свои обязательства. Хотя дом и был построен вовремя.
Однако, затем суд апелляционной инстанции решение отменил и дольщику отказал. Он посчитал, что дольщик сам виноват, поскольку в суде он не доказал, что застройщик ничего ему не направлял. А должен был доказывать. Застройщик же построил дом в срок и ни за что отвечать не должен.
Дольщик на этом не остановился и дошёл до высшей инстанции.
В итоге Верховный Суд встал на сторону дольщика и поддержал первое решение. Апелляционный суд ошибся, когда применял законы.
По закону о долевом участии в строительстве застройщик не позднее, чем за 14 дней до срока передачи квартиры должен уведомить об этом дольщика. А застройщик не уведомил.
Факт уведомления должен доказывать сам застройщик, т.к. уведомление – это его обязательство. Каждый должен доказывать выполнения своих обязательств, а не чужих.
Застройщик должен устранить недостатки или возместить стоимость
После завершения строительства дольщик получил от застройщика квартиру. Но позже выяснилось, что квартира имеет существенные недостатки, связанные с теплоизоляцией. Застройщик устранять эти недостатки отказался.
Тогда дольщик обратился в суд и просил взыскать с застройщика стоимость устранения недостатков, а ещё компенсировать моральный вред.
В первой инстанции иск дольщика удовлетворили. Однако, застройщик подал апелляционную жалобу, после чего в иске дольщику отказали. Сослались на то, что устранение недостатков затронет общее имущество жильцов, а они своё согласие на это не давали.
После подачи жалобы в Верховный Суд чаша весов окончательно склонилась в сторону дольщика. При этом суд пояснил, что, если квартира передана с недостатками, застройщик должен в любом случае устранить эти недостатки или возместить стоимость устранения недостатков. Либо же уменьшить стоимость договора.
Причём не имеет никакого значения, какие обстоятельства мешают застройщику устранить недостатки. Это его проблемы, которые дольщика не касаются. В конечном счёте ничто не мешает застройщику компенсировать недостатки деньгами.