Архитектура, градостроительство и жилищная политика

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Архитектура, градостроительство и жилищная политика». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

ЖК России определяет понятие ЖСК. Он состоит из физических и юридических лиц, которые вошли в него добровольно для решения вопросов с жильем и принятия участия в управлении домом. С помощью вложения собственных денег, они стоят, покупают, реконструируют и содержат многоэтажный жилой дом. ЖК относятся к потребительским и все положения, которые их касаются, не следует относить к иным специальным организациям. В т.ч., созданным для решения вопроса с жильем по действующему ФЗ.

Какие требования предъявляются к участникам жилищно-строительных кооперативов с господдержкой?

Участниками ЖСК могут быть определенные Правительством РФ категории граждан:

• Многодетные семьи

Семьи с тремя и более детьми;

• Молодые ученые

Граждане, которым положена субсидия на приобретение жилья в рамках государственной программы «Жилище»;

• Научные и инженерно-технические работники
  

Как создать ЖСК: пошаговая инструкция

Мало просто решить создать жилищно строительный кооператив. Последовательность действий лиц создающих жилищный кооператив для того чтобы организация была создана по правилам:

1. провести собрание соучредителей. Все участники должны проголосовать за организацию юридического лица.
2. Количество проголосовавших лиц не может быть меньше, чем это установлено законом. Кроме того, общее количество их долей не может превышать число жилых квадратных метров в будущем доме.
3. Далее осуществляется прием остальных членов объединения.

Во время первого собрания участники кооператива обязаны рассмотреть все важные вопросы:

• о создании и регистрации организации;
• об объеме всех взносов пайщиков (о вступительных платежах, а также дополнительных взносах);
• о выборе членов правления и председателя;
• об итоговом плане строительства МКД;
• о расчете долей;
• об утверждении устава.

Государственная регистрация жилищного кооператива

Здесь применимо законодательство о государственной регистрации юридических лиц. В Жилищном кодексе РФ один из разделов посвящен жилищным и жилищно-строительным отношениям.

Существует два вида потребительских кооперативов: жилищный и жилищно-строительный.

Члены жилищно-строительного кооператива уже в период строительства дома участвуют в процессе, внося свои средства. В жилищном же кооперативе участие начинается после окончания строительства на этапе приобретения.

Создаются ЖК и ЖСК для того, чтобы удовлетворить потребности граждан в жилье. Объединения совместно управляют многоквартирным домом. Форма жилищного кооператива существовала давно, наряду с другими формами. Сегодня огромная часть жилого фонда строится на взносы граждан или с помощью кредитования.

Ч.5 ст.110 ЖК гласит о том, что такие действия не могут быть распространены на другие специализированные кооперативы, например, на дачно-строительные, гаражно-строительные кооперативы. Каждая гражданско-правовая форма имеет свои особенности. Все формы кооперативов и потребительских обществ подчинены одному общему закону, касающемуся некоммерческих организаций. Закон “О некоммерческих организациях” не имеет распространения на потребительские кооперативы, которые подпадают под статьи ГК РФ, законов о потребительских кооперативах, других законов и правовых актов. Сюда входят ЖК и ЖСК.

Жилищно-накопительный кооператив является примером специализированного потребительского кооператива, который подчиняется закону «О жилищных накопительных кооперативах». Это добровольное объединение граждан в целях удовлетворения в жилье путем объединения паевых взносов. ЖНК привлекают и используют денежные средства членов кооператива на приобретение или строительство жилых домов на территории России в целях передачи их в пользование, после внесения паевых взносов в полном объеме в собственность членам кооператива.

Правовое положение членов жилищных кооперативов

Гражданину или юридическому лицу, принятым в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса. Данные решения являются основанием вселения в жилые помещения в домах жилищного кооператива. Владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение жилым помещением осуществляются на основании членства в жилищном кооперативе (ст. 124 ЖК).

Члену (членам) жилищного кооператива принадлежит право на пай (ст. 125 ЖК). Порядок и условия внесения паевого взноса членом кооператива определяются уставом кооператива. Пай может принадлежать одному или нескольким гражданам либо юридическим лицам, т. е. быть их общей собственностью.

Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.

На отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива распространяется действие гл. 6 ЖК «Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников» (ст. 129 ЖК).

Нормы о разделе жилого помещения в доме жилищного кооператива содержатся в ст. 127 ЖК, согласно которой такой раздел между лицами, имеющими право на пай, допускается в случае, если каждому из таких лиц может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолированные жилые помещения. Споры о разделе жилого помещения в доме жилищного кооператива разрешаются в судебном порядке.

Члену жилищного кооператива и проживающим совместно с ним членам его семьи предоставляется право по взаимному согласию и с предварительным уведомлением правления кооператива разрешить проживание в жилом помещении, находящемся в их пользовании, временным жильцам в порядке и на условиях, предусмотренных для проживания таких жильцов в помещениях, предоставленных гражданам по договору социального найма (ст. 126 ЖК).

В соответствии со ст. 128 ЖКчлен жилищного кооператива, не выплативший полностью паевого взноса, вправе с согласия проживающих совместно с ним членов своей семьи и правления кооператива сдать часть занимаемого им жилого помещения в доме жилищного кооператива, а в случае временного выбытия – все указанное жилое помещение внаем за плату.

Жилищный кооператив в порядке, установленном его уставом, вправе сдать внаем за плату освободившиеся жилые помещения, которые находились во владении членов кооператива, вышедших или исключенных из жилищного кооператива, до приема в кооператив новых членов.

Сдача внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива осуществляется по правилам сдачи в поднаем жилых помещений, предоставленных по договору социального найма (ст. 128 ЖК).

Исходя из данных, которые можно прочесть в Интернете или же спросить у юристов, можно точно сказать, что покупка квартиры в ЖСК — это самый опасный вариант. Нет, конечно, в нем есть свои плюсы, но кооперативы являются самым излюбленным местом наживы у недобросовестных застройщиков. Абсолютно любой человек, который соглашается на членство в кооперативе, рискует очень сильно.

Что же касается стоимости жилья в случае с ЖСК понять это очень трудно: согласно законам, если стоимость квартиры прописана в договоре, то застройщик имеет полное право в одностороннем порядке ее изменить как ему угодно. Законодательство РФ, в таком случае, находится на стороне застройщика.

Сроки сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию и последующая его регистрация также могут быть неизвестны. Застройщик, опять-таки, может переносить и продлевать дату строительства столько, сколько его душе угодно. Людям, которые приобрели определенное жилье в постройке, остается только лишь ждать.

Права и обязанности членов кооператива

Для вступления в кооператив нужно подать заявление с предъявлением удостоверения личности человека — паспорта. Возможно, представители кооператива дополнительно попросят ИНН или трудовую книжку для подтверждения платежеспособности потенциального пайщика. Заявитель знакомится с локальными нормативными актами ЖК, в частности уставом, где прописаны все права и обязанности членов объединения.

Новый участник жилищного кооператива наделяется правами (ст. 7 ФЗ-215):

• принимать участие в деятельности объединения и входить в состав правления;
• участвовать в распоряжении имуществом кооператива;
• на правах пользования получать недвижимость, принадлежащую кооперативу;
• пользоваться льготами, предусмотренными законодательством или локальными актами;
• распоряжаться доходами кооператива, если они есть;
• получать полные сведения о деятельности кооператива;
• с согласия объединения распоряжаться имуществом (завещание, дарение, обмен);
• возвращать уплаченный пай при выходе из кооператива (не касается членских взносов);
• после выплаты полной стоимости переводить полученную недвижимость в личную собственность;
• требовать от кооператива качество получаемого жилья в рамках взносов;
• защищать свои права и интересы в судебном порядке.

Стандартные обязанности потенциального пайщика следующие:

• соблюдать требования законодательства и внутренней документации;
• вовремя перечислять паевые и членские взносы;
• участвовать в деятельности и собраниях кооператива;
• не создавать препятствий работе кооператива и его участникам;
• нести риски убытков в пределах накопленного пая в результате деятельности кооператива.

Какие ЖСК разрешены законом

Сейчас к ЖСК, которые имеют право осуществлять строительство за счет своих членов, относятся:

1. Созданные в соответствии с законом 161-ФЗ — так называемые ЖСК с господдержкой, членами которого могут стать отдельные категории граждан;
2. Созданные в соответствии с законом 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» — права на земельный участок и объект незавершенного строительства переданы ЖСК, созданному из участников долевого строительства для достройки проблемного дома;
3. ЖСК, получившие разрешения на строительство до 01.07.2018, которое на текущий момент не закончено, а дома не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

• обращение в «Дом.РФ» с информацией о намерении создания ЖСК и предоставлением первичных сведений (тип застройки, примерное количество членов кооператива, желаемое расположение места строительства и т. д.);
• формирование списков граждан;
• направление в «Дом.РФ» ходатайства о предоставлении земельного участка;
• формирование земельного участка для целей дальнейшей передачи кооперативу;
• создание и регистрация ЖСК;
• предоставление в «Дом.РФ» заявления о передаче в безвозмездное пользование земельного участка;
• принятие «Дом.РФ» решения о передаче земельного участка кооперативу;
• подписание договора безвозмездного пользования земельным участком;
• строительство многоквартирных домов, домов блокированной застройки или объектов индивидуального жилищного строительства, а также инженерной инфраструктуры в границах этих земельных участков;
• передача земельного участка и построенных объектов в собственность после ввода их в эксплуатацию.

Кто может стать пайщиком

Сегодня пайщиками ЖСК могут быть граждане, соответствующие определенным критериям: молодые ученые, научные и инженерно-технические работники госакадемий наук, государственных научных центров и научных организаций, военнослужащие, научно-педагогические работники высших учебных заведений, работники общеобразовательных учреждений и учреждений здравоохранения и культуры, а также работники организаций оборонно-промышленного комплекса и федеральные государственные служащие.

При этом один член ЖСК вправе владеть одним паем, что соответствует праву на приобретение в собственность одного жилого помещения. По экспертным оценкам «Дом.РФ», вышеуказанные изменения законодательства позволят увеличить в разы количество граждан, которые смогут построить себе жилье по цене существенно ниже рыночной.

В соответствии со ст. 122 ЖК РФ жилищный кооператив по решению общего собрания его членов (конференции) может быть преобразован в товарищество собственников жилья. При такой ситуации одно юридическое лицо превращается в другое путем преобразования.

Гражданское законодательство исходит из того, что реорганизация юридического лица осуществляется в таких формах как: слияние, присоединение, разделение, выделение и преобразование (п. 1 ст. 57 ГК РФ). Жилищное законодательство не закрепляет реорганизацию жилищного кооператива посредством всех указанных форм, но и прямых запретов не содержит. Реорганизация юридического лица означает прекращение его деятельности с правопреемством. При правопреемстве права и обязанности одного юридического лица переходят к другому. В соответствии со статьей 14 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» жилищный или жилищно-строительный кооператив, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения, подлежат до 1 января 2007 г. преобразованию в товарищество собственников жилья или ликвидации. По истечении этого срока такие непреобразованные кооперативы подлежат ликвидации в судебном порядке по требованию органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц. В этом случае такие кооперативы освобождаются от уплаты государственной пошлины при регистрации изменений их правового статуса. Решение о реорганизации может быть принято только общим собранием (конференцией) кооператива в соответствии с требованием жилищного законодательства.

Жилищный кооператив считается преобразованным в товарищество собственников жилья с момента государственной регистрации вновь возникшего юридического лица. При этом к вновь возникшему товариществу собственников жилья переходят права и обязанности кооператива в соответствии с передаточным актом (балансом). Непредставление вместе с учредительными документами передаточного акта (баланса), а также отсутствие в них положений о правопреемстве по обязательствам жилищного кооператива влекут отказ в государственной регистрации товарищества собственников жилья .

———————————

См.: п. 1 ст. 23 Федерального закона от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. N 33 (часть 1). Ст. 3431.

В соответствии со ст. 123 ЖК РФ жилищный кооператив может быть ликвидирован в порядке, который предусмотрен гражданским законодательством. Ликвидация жилищного кооператива представляет собой способ прекращения его деятельности без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам (п. 1 ст. 61 ГК РФ). Жилищный кооператив как юридическое лицо ликвидируется по решению общего собрания. Статья 61 ГК РФ предусматривает и иные основания ликвидации жилищного кооператива. В соответствии с этой статьей он может быть ликвидирован:

1. по решению его учредителей, в том числе и в связи с истечением срока, на который создан кооператив;
2. по решению суда в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер, либо осуществления деятельности, запрещенной законом, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ.

К числу иных случаев ликвидации жилищного кооператива, предусмотренных ГК РФ, относятся:

1. ликвидация кооператива в связи со сносом дома;
2. ликвидация кооператива в судебном порядке по требованию кредиторов при невыполнении обязанности, предусмотренной п. 4 ст. 116 ГК РФ, в соответствии с которой члены потребительского кооператива обязаны в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса покрыть образовавшиеся убытки путем внесения дополнительных взносов;
3. ликвидация жилищного кооператива в случае признания его в судебном порядке несостоятельным (банкротом) согласно ст. 65 ГК РФ;
4. жилищный кооператив может совместно с кредиторами или сам принять решение о своем банкротстве и добровольной ликвидации.

Наряду с указанными нормами правовые основания признания судом жилищного кооператива банкротом или объявления им о своем банкротстве, а также порядок ликвидации такого юридического лица устанавливаются Федеральным законом от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Порядок ликвидации юридического лица, а следовательно и такого юридического лица, как жилищный кооператив, определен в ст. 63 ГК РФ и включает в себя следующие последовательно сменяющие друг друга стадии.

1. Ликвидационная комиссия, избранная на общем собрании кооператива, помещает в органах печати, в которых публикуются данные о государственной регистрации юридического лица, публикацию о его ликвидации и о порядке и сроке заявления требований его кредиторами. Этот срок не может быть менее двух месяцев с момента публикации о ликвидации. Ликвидационная комиссия принимает меры к выявлению кредиторов и получению дебиторской задолженности, а также письменно уведомляет кредиторов о ликвидации жилищного кооператива.

2. После окончания срока для предъявления требований кредиторами ликвидационная комиссия составляет промежуточный ликвидационный баланс, который содержит сведения о составе имущества ликвидируемого жилищного кооператива, перечне предъявленных кредиторами требований, а также результатах их рассмотрения. Промежуточный ликвидационный баланс утверждается общим собранием членов кооператива или органом, принявшим решение о ликвидации жилищного кооператива. В случаях, установленных законом, промежуточный ликвидационный баланс утверждается по согласованию с уполномоченным государственным органом.

Данный аспект является неотъемлемой составляющей организации и государственной регистрации жилищного кооператива. Взносы — являются главным источником имущества организации и входят в ее состав, также он формирует первоначальный капитал, минимальный размер.

Имущество организации, как всех юр. лиц, есть собственностью. Жилые помещения не являются собственностью предприятия только тогда, когда за него внесен пай.

Также уставом предусматривается предоставление паевого взноса для покрытия убытка организации, который документально отражается в конце года. Данную долю необходимо внести на протяжении 3 месяцев после сформирования ежегодного баланса. При невнесении кем-то из членов паевого взноса, ответственность ложится на плечи прочих участников.

Однако прибегать к дополнительным взысканиям следует в крайних случаях, когда предприятие исчерпало весь свой лимит.

В организации жилищно строительных кооперативов могут участвовать лица достигшие 16 лет и подавшие соответствующее заявление. Его рассматривают на общем собрании, а затем принимают решение о принятии в члены организации.

Обычно процедура занимает около месяца. После этого участник должен подписать договор и оплатить вступительный взнос. Подтверждением его участия в ЖСК является членская книжка.

Главная обязанность всех членов кооператива – это внесение паевых взносов. Именно от этих денег зависит продолжение строительства. Помимо стандартных ежемесячных платежей все члены ЖСК обязаны оплачивать вступительный взнос.

Иногда организация может потребовать от участников внесения дополнительных паевых взносов для покрытия убытков кооператива.

Но эта норма обязательно должна быть прописана в Уставе организации, а за ее внесение в учредительные документы должны проголосовать члены кооператива.

Что касается выхода из членства ЖСК, то для этого нужно получить согласие правления. Процедура предусматривает, что ему должны выплатить всю сумму, внесенную как паевой взнос. Но вступительный взнос и дополнительные траты не возмещаются.

Помимо добровольного выхода из организации потерять членство можно в следующих случаях:

• исключение лица большинством голосов;
• ликвидация ЖСК.

Справка: все внесенные средства при выходе из ЖСК возвращаются лицу в течение двух месяцев, если другое не указано в учредительных документах.

Пай можно передать по наследству, перекупить или уступить. Например, после смерти участника объединения его права могут перейти к наследникам. А вместе с паем к ним переходит и обязательства по оплате взносов для получения жилья.

Жилищный накопительный кооператив

ЖНК это потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов. Деятельность кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений (далее также ‒ деятельность кооператива) ‒ привлечение и использование кооперативом денежных средств граждан ‒ членов кооператива и иных привлеченных кооперативом средств на приобретение или строительство жилых помещений (в том числе в многоквартирных домах) в целях передачи их в пользование и после внесения паевых взносов в полном размере в собственность членам кооператива;

Помещения приобретаются в порядке очередности. Т.е. первый член такого кооператива приобретает жилье за счет средств последующих внесенных взносов. Данный вид кооператива подходит для строительства.

Если брать ипотеку, то первоначальный взнос чаще всего составляет 10-20 % от общей стоимости объекта недвижимости. ЖК предлагает несколько вариантов.

Жилищный кооператив — это своего рода «общий котел», в который вкладывают свои средства пайщики. На эти деньги приобретается жилье для участников кооператива. Для приобретения квартиры через ЖК необходимо иметь своих средств 35 % от стоимости квартиры — это минимальный первоначальный взнос. Недостающие 65% кооператив для пайщика добавит из своего паевого фонда и приобретет для него квартиру.

«Для тех, кто не имеет сразу всей суммы первоначального взноса, можно эту сумму со временем сформировать, аккумулируя деньги на своем паевом счете в кооперативе, но ежемесячный паевой взнос должен быть не менее 10 тыс. рублей. Когда первоначальный взнос будет сформирован, и очередь на приобретение квартиры подойдет, ЖК приобретет квартиру пайщику, которую он сам выберет. И в течение 10 лет пайщик будет ежемесячно возвращать кооперативу предоставленные ему средства без процентов».

Похожие записи:

• Штрафные санкции за просроченный паспорт
• Как взыскать алименты на 3 детей
• Договор дарения: как правильно оформить передачу квартиры