Изменение разрешенного вида использования

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Изменение разрешенного вида использования». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Все земельные участки, зарегистрированные в России, следует использовать в соответствии с установленным государством целевым назначением. Для этого государство разработало специальные характеристики (виды разрешенного использования земельных участков). Благодаря ВРИ пользователь знает, как распоряжаться участком и какую деятельность на нём можно осуществлять, а также можно узнать, имеет ли владелец право на смену вида и повторную кадастровую регистрацию.

Что такое Правила землепользования и застройки? Где взять ПЗЗ?

В законе (статья 1 ГрК) дано определение.

Правила землепользования и застройки — документ градостроительного зонирования, который утверждается органом местного самоуправления, органами государственной власти — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Другими словами, ПЗЗ – это документ, в котором содержаться градостроительные регламенты и карты территориального зонирования.

Правила землепользования и застройки принимаются в каждом населенном пункте.

Поэтому на сайте местной администрации, в открытом доступе, должны находиться действующие редакции ПЗЗ с прилагаемыми картами зонирования.

Правила землепользования и застройки нужно скачать с сайта местной администрации.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в аренде.

По общему правилу, арендатор земельного участка может изменить вид разрешенного использования только с согласия арендодателя, то есть с согласия собственника участка.

Единой процедуры получения согласия арендодателя нет.

В каждом муниципалитете действуют свои правила и процедуры получения такого согласия.

Если вы арендуете муниципальную землю, то нужно обратиться с заявлением (в свободной форме) в администрацию, в котором обосновать необходимость изменения ВРИ и попросить дать письменное согласие.

Скорее всего, данное согласие будет выражено в распоряжении или постановлении главы администрации.

Если согласие получено, то дальнейшая процедура изменения разрешенного использования участка будет аналогична той, которая описана для собственника участка.

Если получен отказ в даче согласия, то история на этом заканчивается, потому что изменить вид разрешенного использования в таком случае не получится.

Как узнать виды разрешенного использования земли

В 2014 году Минэкономразвития РФ выпустило приказ, где установило 13 категорий ВРИ. Их распределили по целевому назначению: для ЛПХ, садоводства, строительства дорог, жилой застройки и т.д.

Органы муниципальной власти самостоятельно формируют для каждой зоны в пределах земель населенных пунктов основные, условно разрешительные и вспомогательные ВРИ. Последние используется как комплементарные и не могут существовать отдельно, потому некоторые участки имеют два ВРИ.

Узнать категорию землепользования надела можно с помощью нескольких сервисов:

1. Заказать выписку из ЕГРН. Для этого обращаются к порталам Росреестра, Госуслуг. Также допускается прийти в МФЦ, заказать и получить документ очно.
2. Посмотреть “Публичную кадастровую карту” на сайте Росреестра. Чтобы узнать характеристики земли, понадобится указать адрес объекта и его кадастровый номер.

Порядок изменения ВРИ на другой основной или добавления вспомогательного

Для того чтобы изменить ВРИ на другой, предусмотренный для данной территориальной зоны в качестве основного или вспомогательного, владельцу не нужно проходить сложные процедуры (п. 4 ст. 37 ГрК РФ). Достаточно подать заявление об этом в орган регистрации прав (п. 3 ст. 13 закона «О госрегистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, письмо Минэкономразвития РФ от 20.02.2017 № ОГ-Д23-1752 и).

Отказ регистрирующего органа по мотивам отсутствия разрешения уполномоченного органа на изменение ВРИ является незаконным (см. п. 1 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного суда РФ 14.11.2018, далее — Обзор).

Куда обращаться, чтобы поменять ВРИ на условно разрешенный

Если вы хотите изменить ВРИ на условно разрешенный, что значительно расширяет возможности использования участка, то приготовьтесь к серьезной и длительной процедуре.

В общих чертах порядок определения такого вида установлен ст. 39 ГрК РФ, но может дополняться местными правилами землепользования и застройки.

Процедуру можно разделить на несколько этапов:

1. В первую очередь заинтересованному лицу необходимо направить соответствующее заявление о смене ВРИ в комиссию.
2. Следующим обязательным этапом порядка изменения вида разрешенного использования земельного участка являются общественные обсуждения или публичные слушания. Подробнее о них читайте в самостоятельном разделе ниже.
3. Получив заключение от организатора обсуждений, комиссия составляет письменные рекомендации о целесообразности/нецелесообразности смены ВРИ и направляет их в местную администрацию.
4. Местная администрация в течение 3 дней выносит решение об изменении ВРИ или отказе в изменении ВРИ с обязательной мотивировкой. Оно также подлежит публикации.

В общем случае смена разрешенного пользования землей осуществляется в следующем порядке:

1. Землепользователь собирает нужные документы и подаёт заявление на имя главы исполнительной власти;
2. Если заявление составлено корректно, градостроительный и земельный комитеты формируют комиссию;
3. Комиссия рассылает уведомления о предстоящих слушаниях землепользователям, участки которых находятся в одной зональной территории с участком заявителя;
4. Проводятся публичные слушания;
5. По итогам слушаний комиссия принимает решение;
6. При положительном решении составляется акт о смене ВРИ заявленного участка;
7. На основании акта вносятся изменения в ЕГРН.

Что такое основные и условно разрешенные ВРИ?

Все виды разрешенного использования земель перечислены в классификаторе ВРИ. Каждый участок имеет присвоенный ему основной ВРИ, Однако, существуют также градостроительные регламенты, применяемые к каждой отдельно взятой территориальной зоне. И этим регламентом за конкретной территорией может быть закреплено несколько дополнительных видов условно разрешенного использования земель.

Главным отличием междуосновными ВРИ и условно разрешенными является то, что для использования земли, в соответствии с основным ВРИ, правообладателю не требуется ничье разрешение. Это право итак за ним закреплено правоустанавливающими документами. Иное дело условно разрешенные ВРИ. Чтобы получить право на любой из условно разрешенных ВРИ потребуется предварительное согласование с соответствующими органами местного самоуправления. Это в первую очередь касается капитального строительства.

При выделении пользователям земельных участков вводятся некоторые ограничения по их применению. Они определяются в зависимости от месторасположения наделов, характеристик почвы, специфики близлежащих объектов и других факторов. В процессе определения видов землепользования учитываются такие моменты:

• Собственники или арендаторы земли не имеют права на изменение ВРИ, поскольку это прерогатива соответствующих муниципальных ведомств.
• Виды распоряжения земельной собственностью, условия их смены указаны в правилах землепользования, застройки. Последние утверждаются госорганами в обязательном порядке.
• Если на конкретный земельный надел распространяются предписания ПЗЗ, то смена ВРИ разрешается без публичных слушаний, дополнительных разрешений.

Существуют такие разновидности пользования участками: основная, вспомогательная, условно-разрешенная. Две первых допускается изменить без какого-либо одобрения уполномоченных органов. Третья предоставляет возможность строить либо заниматься какой-то деятельностью лишь при соблюдении определенных условий. Поскольку вместе с изменением ВРИ земельного участка корректируются требования к землепользователю, то такая процедура включает в себя согласование, слушание, исправление ПЗЗ.

На какие категории делятся земли?

Согласно ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации, все земли делятся на следующие категории:

• • сельскохозяйственные. Сюда входят пашни, сенокосы, виноградники, а также здания, сооружения, дороги, комплексы, которые используются для перевозки и первичной обработки продукции;
  • земли населенных пунктов. Эти земельные участки находятся в границах поселений и предназначены для жилой застройки;
  • промышленные и иного специального назначения. Эта категория предназначена для таких сфер деятельности, как транспорт, энергетика, связь, космонавтика, оборона и т. д.;
  • охраняемые территории и объекты. Эти территории полностью контролирует государство в связи с природной, культурно-исторической или научной ценностью участка;
  • земли лесного фонда. К ним можно отнести территории, покрытые лесами, или участки, где планируется их восстановление;
  • земли водного фонда. Этот вид представлен водными объектами и гидротехническими сооружениями;
  • земли запаса. Принадлежат государству. Их эксплуатация допускается только после перевода в другую категорию, который должен быть юридически зарегистрирован и обоснован.

Согласно ст.4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ (ред. от 03.08.2022) «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой принимается главой местной администрации. Исключением могут быть случаи изменения на другой вид разрешенного использования, если такое изменение предусматривает жилищное строительство, а также некоторые другие ситуации, регулируемые Градостроительным кодексом.

Виды разрешенного использования земельных участков: изменения 2022, классификатор ВРИ, штрафы за нарушение

• Классификатор не предусматривает деление видов на основные, вспомогательные и условно-разрешенные. Вместе с тем порядок изменения и использования каждого вида отличается. Владельцам земельных участков приходится обращаться к другим правовым актам, чтобы изучить вопрос о смене ВРИ. Таким образом, новый классификатор не обобщил сферу разрешенного использования, а внес неразбериху.
• Многие ВРИ, установленные классификатором, имеют подробное описание, давая владельцам земельных участков возможность не сомневаться в выборе. Например, на участке под ИЖС можно разбивать огород или высаживать деревья, а территория под многоэтажные дома может использоваться и для детских площадок.
• Классификатор продублировал нормы Градостроительного кодекса, которыми предусматривается свободное размещение линейных объектов. К ним относятся: дорожки к дому, уличное освещение, частные линии электропередач или водопровод. Для использования земли под указанные объекты не требуется дополнительно менять основной вид пользования землей.

Виды разрешенного использования земельного участка — классификатор в 2022 году

Все ВРИ перечислены в специальном Приказе Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 сентября 2022 года N 540. Классификатор видов разрешенного использования земельного участка в 2022-2022гг. применяется наряду с Земельным кодексом, Градостроительным кодексом и еще рядом нормативных документов, так как сам классификатор представляет собой лишь перечень ВРИ. Читайте обзор документа – полный текст Классификатора можно скачать ниже по ссылке.

Смена вида разрешенного использования усложняется, если речь идет об условно разрешенных ВРИ. В этом случае потребуется организация публичных слушаний, только после их проведения можно получить разрешение на условно разрешенный ВРИ. Если ВРИ нет в списке условно разрешенных, смена невозможна.

Каковы сроки и стоимость оформления

Общий срок рассмотрения заявления и представленных документов не превышает двух месяцев (60 дней). В указанный период входит и срок для назначения и проведения публичных слушаний с участием жителей муниципального образования.

На практике, общий срок рассмотрения документов существенно уменьшается, если происходит перевод земель под цели жилищного строительства.

Как правило, смена вида использования земель осуществляется на безвозмездной основе, т. е. правообладатель не должен платить за услугу рассмотрения заявления.

Услуги по изменению категории земли чаще всего заказывают крупные инвесторы для жилого строительства в Московской области, а стоимость услуг варьируется в зависимости от значения показателя плотности застройки.

Однако, дополнительные расходы потребуются при изготовлении технического плана и регистрации изменений в учреждении Росреестра.

Отдельная госпошлина потребуется для получения выписки из реестра ЕГРН на стадии подготовки к подаче заявления в адрес уполномоченного муниципального органа.

Изменение ВРИ в случае несоответствия классификатору ВРИ

В ряде случаев целесообразно приведение ВРИ участка в соответствие с классификатором видов разрешенного использования.

На практике ВРИ участков, установленные еще до принятия обязательного к применению в настоящее время при определении ВРИ классификатора, допускают различные трактовки, которые могут приводить к завышению земельных и имущественных платежей в бюджет, а также к проблемам с получением разрешительной документации на строительство (реконструкцию).

Сопровождение «Два М» дела № А41-30025/19 позволило обосновать, что ранее установленный участку клиента ВРИ «малоэтажное жилищное строительство», с учетом обстоятельств его установления, должен соответствовать в современной классификации «индивидуальному жилищному строительству» (а не малоэтажному многоквартирному). В данном случае неверная трактовка ВРИ препятствовала получению арендатором разрешения на строительство индивидуальных жилых домов на участке.

Отметим, что формально процедура приведения ВРИ в соответствие с классификатором изменением ВРИ не является. В том числе, для ее осуществления не имеют значения градостроительный регламент участка, предельные параметры для испрашиваемого вида. Кроме того, применение данной процедуры не требует внесения платы за изменение ВРИ, в связи с чем зачастую является наиболее эффективным и экономически целесообразным способом оптимизации ВРИ.

Особенности Классификатора ВРИ

• В Классификаторе дается развернутое и подробное описание каждого вида, указывается допустимая на участке земли деятельность, перечисляются виды объектов, размещение которых предусмотрено установленным ВРИ.
• Классификатор не подразделяет земли на категории и группы видов разрешенного использования.
• Наименование, числовой код и описание ВРИ, указанного в оформленной на землю документации или выбранного из перечней основных или условно разрешенных видов, соответствующих требованиям действующего законодательства, в частности, ПЗЗ, не всегда совпадают с таковыми по Классификатору ВРИ. В нем детально расписаны все доступные ВРИ, а также иные способы допустимого использования участков, предполагающих вести на них вспомогательные виды деятельности без необходимости устанавливать основные или вспомогательные ВРИ, т.к. они уже предусмотрены в каждом виде разрешенного использования:
  • так, ВРИ «ИЖС» позволяет возводить на участке индивидуальный жилой дом, выращивать и разводить плодово-ягодные и декоративные культуры, тогда как садоводческие действия подпадают под разряд вспомогательных, при этом не заменяя основной вид использования земли – ИЖС.
  • для любых видов разрешенного использования, включенных в Классификатор ВРИ, введена возможность строительства линейных объектов, таких как ЛЭП, систем водопровода и т.д. – что опять-таки является вспомогательным видом деятельности, а основной вид разрешенного использования земли всё также не меняется.

Следует иметь в виду, что чиновники не всегда соглашаются на изменение вида использования земли, и тому есть веские причины, никоим образом не связанные с предвзятым отношением к заявителю.

Власти имеют полное право отказаться вносить корректировки в государственный кадастровый учет в силу следующих причин:

• планируемый ВРИ не соответствует установленным ПЗЗ и противоречит прописанному в Государственном кадастре недвижимости (сокр. ГКН) целевому назначению участка;
• отсутствие сведений ГКН о категории земель образуемого участка;
• несоответствие испрашиваемого вида разрешенного использования ЗУ основным ВРИ участков, чье изменение регулируется ПЗЗ, ПМТ и ППТ – координаты характерных точек территориальных зон отсутствуют в государственном кадастре недвижимости;
• несоответствие испрашиваемого вида разрешенного использования ЗУ видам ВРИ, установленным Классификатором;
• невозможность размещения испрашиваемого земельного участка внутри санитарно-защитной зоны (СЗЗ) промышленных производств (сведения о вхождении или не вхождении границ участка в территории или зоны содержатся в выписке из ИСОГД);
• несоответствие испрашиваемого вида разрешенного использования ЗУ видам, допускаемым для водоохраной зоны морей и прибрежной защитной полосы (сведения о вхождении или не вхождении есть в выписке из ИСОГД);
• несоответствие испрашиваемого вида разрешенного использования ЗУ видам, допускаемым для зон охраны объектов культурного наследия (все релевантные сведения – в выписке из ИСОГД);
• выявление наложения границ участка на земли лесного фонда и земли, пребывающие в неразграниченной государственной собственности (вся информация по этому поводу содержится в ИСОГД);
• несоответствие испрашиваемого вида разрешенного использования ЗУ видам, допускаемым для территорий общего пользования, зон придорожных полос существующих и проектируемых автомобильных дорог (сведения о вхождении или не вхождении границ участка в зоны – в выписке из ИСОГД);
• отсутствие в ГРН установленного местоположения границ ЗУ;
• недостоверные либо противоречивые сведения в заявлении о представленных на рассмотрение документах;
• в заявлении и / или приложенных к нему документах содержится неполная, недостоверная или искаженная информация;
• при обращении отсутствует документ, подтверждающий личность заявителя либо его законного представителя;
• предъявление заявителем документов, чей срок действия истек на момент регистрации заявления;
• на землю наложены обременения, ограничивающие ее использование;
• выявление факта злоупотребления правом собственности за землю;
• в документах обнаружены несоответствия и ошибки, препятствующие постижению истинного смысла содержащейся в них информации;
• в представленных на исследование документах имеются исправления и подчистки текста;
• неправильно заполнены обязательные поля в форме заявления, поданного на бумажном носителе и в электронном виде;
• отсутствие волеизъявления одной из сторон (собственников или правообладателей земельного надела).

Виды разрешенного использования земельного участка

Вид разрешенного использования земельного участка (ВРИ) — это установленные в публичном порядке способы использования земельного участка, а также построенных на его территории объектов недвижимости. Вид разрешенного использования участка в Москве и Московской области определяется на основании утвержденных правил землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципального образования, на территории которого расположен земельный участок. Кроме того, от ВРИ зависит, какие строения и какой высоты можно строить на участке, какую максимальную площадь могут занимать постройки (максимальный процент застройки).

В соответствии с действующим Градостроительным кодексом РФ существуют следующие виды разрешенного использования земельных участков:

• основные;
• вспомогательные;
• условно-разрешенные.

В каждой группе имеется свой перечень конкретных видов разрешенного использования, из которого собственником может быть выбран наиболее подходящий для планируемого использования земельного участка.

Нельзя выбрать вид разрешенного использования участка, не предусмотренный соответствующими правилами землепользования и застройки (при их наличии), без внесения изменений в такие правила.

В Москве и в Московской области на 01 января 2021 г. на территории всех муниципальных образований правила землепользования и застройки утверждены.

Похожие записи:

• Иск о возмещении вреда при дтп
• Льготы на проезд в электричках в 2023 году
• Что ждет пенсионеров в 2023 году