Долевая собственность: особенности продажи

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Долевая собственность: особенности продажи». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).

Какие есть особенности кредитования долей?

Объектом кредитования выступает доля в праве собственности на квартиру либо на жилой дом. Доля в праве собственности на комнату не кредитуется.

Условия выдачи такого кредита:

• Кредитование долей в праве собственности и комнат предусмотрено в рамках программы «Готовое жилье». Приобрести комнату возможно так же в рамках «Военной ипотеки».
• В залог передаются оставшиеся доли в квартире.
• При расчете суммы кредита оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей. Отчет об оценке делается на квартиру.
• Необходимо предоставить отказы от преимущественного права других сособственников (если покупатель не является собственником одной из долей).
• Использовать материнский капитал для погашения ипотеки на долю невозможно. При этом покупатель может перечислить средства маткапитала продавцу.
• Кредитование не осуществляется, если покупатель владеет «микро-долей» (например, 1/100), подаренной или проданной ему (для того, чтобы не предоставлять отказы от преимущественного права покупки).
• Продажа доли, которая находится в ипотеке, невозможно.

Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов при кредитовании долей использовать нельзя.

Если объектом кредитования является комната (выделенная часть квартиры), то в залог передается только эта комната либо иной объект недвижимости. Также в данном случае можно использовать сервисы электронной регистрации и безопасных расчетов.

Что делать, если один собственник против продажи квартиры?

Достаточно редки ситуации, когда оба владельца хотят продать квартиру, чаще можно столкнуться с тем, что этого хочет только один собственник, а второй всячески отпирается от продажи. Конечно, о нотариально заверенном согласии на проведение сделки здесь рассчитывать не приходится, однако существуют возможности все равно продать принадлежащую вам долю недвижимости. Порядок действий следующий:

• После получения отказа на просьбу дать согласие на продажу займитесь оформлением выделения доли в квартире вместо долевой собственности. Процедура непростая, однако во многих ситуациях вполне реализуемая. Если это удается, вы становитесь полноправным владельцем своей части недвижимости, и теперь для совершения сделок с ней не потребуется разрешение других совладельцев.
• Направьте письменное уведомление второму собственнику о том, что вы хотите продать свою часть жилья, и предложите выкупить ее по указанной вами цене. Такое действие – это прямое требование законодательства, которое дает право приоритетного выкупа долей для обладателей остальной части недвижимости.
• Если в течение месяца вы не получили ответ на свое предложение, или второй собственник отказался покупать вашу долю, далее вы можете заключать любые сделки с третьими лицами, и они будут полностью законными.

Кстати, если второй собственник пропал без вести, с ним нет никакой связи, а значит, невозможно узнать о его мнении относительно продажи квартиры, сделку можно провести без его участия. Но нужно помнить, что, во-первых, он должен официально числиться пропавшим без вести, а во-вторых, если он объявится в течение года после заключения договора, он будет иметь возможность оспорить сделку.

Если по каким-либо причинам выделить долю не удаётся, и прийти к общему знаменателю со вторым владельцем невозможно, единственное, что остается – это обращение в суд. Если грамотно подготовиться к процессу, изложить все обстоятельств дела, привести подтверждение того, что вы действовали по закону, однако так и не смогли распорядиться своей долей по желанию, суд может пойти навстречу и дать согласие на проведение сделки (чаще всего – через принудительное выделение доли).

Можно ли продавать долю ребенка в квартире?

Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.

Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение. Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.

Можно ли выкупить долю соседа против его воли?

Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.

Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.

Долевая собственность – это разделение жилплощади на несколько частей, которое совершается вследствие ряда обстоятельств. Распространенные факторы:

• при разделе жилой недвижимости оба супруга отвели часть жилья себе по отдельности;
• родственники могут наследовать квартиру или другую жилплощадь на официальных основаниях по законному праву наследования;
• если в квартире прописано два или более человек и в последующем она была приватизирована.

Однако при процедуре продажи жилья возможно оформить два типа отношения между совладельцами. Такая собственность может быть:

• долевой;
• совместной.

Клиент, приобретая такую квартиру, должен понимать некоторую специфику, а также риски, которые могут возникнуть при покупке жилья. Стоит обратить внимание, что приобретение жилья осуществляется на основании правоустанавливающих бумаг. Владельцы должны предоставить их заранее.

Как избежать рисков при покупке квартиры у двух собственников

Приобретение жилья на вторичном рынке может обернуться для будущего владельца недвижимости значительными потерями. Это связано с тем, что жилая площадь может находиться в общей собственности, которая бывает двух видов:

• совместная собственность – принадлежит более, чем одному человеку без распределения долей. Чаще всего возникает при покупке жилья супругами в период нахождения в официальном браке;

• долевая собственность – характеризуется наличие долей на право собственности имуществом, полученным в результате наследования, приватизации на всех членов семьи или соседей по коммунальной квартире, покупке квартиры с вложением денег двумя и более совладельцами.

При покупке квартиры у двух собственников предполагается обязательное наличие согласия обоих владельцев жилья на отчуждение их имущества. Сложность проведения сделки по купле-продаже общей собственности состоит еще и в том, что выделение доли не предполагает натурального предоставления какого-либо количества квадратных метров. Исключение составляют коммунальные квартиры, где доля владельца на право собственности соответствует имущественной.

Если между сособственниками недвижимости нет договоренности о продаже всей квартиры, то покупателю придется отказаться от сделки. Никаких законных способов купить жилое помещение, находящейся в общей собственности, при отсутствии согласия всех владельцев – нет.

Когда один из собственников квартиры категорически против продажи квартиры, то второй совладелец может пройти процедуру выделения своей доли, и после этого распорядиться ею по своему усмотрению – продать, подарить либо обменять. Это касается тех случаев, когда жилье находится в совместной собственности. Если же статус квартиры – общая долевая собственность, то каждый сособственник имеет право на распоряжение принадлежащей ему частью имущества.

Когда преимущественное право не работает?

Единственный случай, когда дозволяется продать долю (без всяких обходных маневров), не соблюдая преимущественное право покупки – это продажа с публичных торгов. Таким способом реализуют долю в квартире кредиторы, когда другого имущества и денег должника не хватает, чтобы расплатиться по долгам.

Однако далеко не каждую долю в квартире можно взыскать в счет долга (ведь по общему правилу отнимать единственное жилое помещение нельзя). Есть только два случая, когда такое взыскание разрешается:

• когда доля в праве на квартиру стала предметом ипотеки (в данном случае можно взыскать даже единственное жилье);
• когда должник не проживает в квартире, где ему принадлежит доля и постоянно зарегистрирован по другому адресу на основании договора соцнайма, либо имеет иное жилье в собственности.

Можно ли продать квартиру, если один из собственников против?

Данная ситуация является одной из самых запутанных на рынке недвижимости, потому что для начала нужно определить в какой собственности находится данная жилплощадь. Существует два вида собственности: общедолевая и совместная. Например, в первом случае документация четко определяет доли каждого собственника. А во втором случае квартира находится в общей собственности, и все владельцы имеют равные права на данный вид недвижимости. При этом если один из собственников против продажи, то рекомендуется для начала выделить все доли в натуре, а затем приступать к основному процессу продажи:

• шаг 1. Попытаться договориться с собственником об отчуждении квартиры;
• шаг 2. Если вы получили отказ, то вы сможете предложить ему купить все доли в квартире и стать единственным собственником;
• шаг 3. По закону, по истечению 30 дней собственник сможет воспользоваться правом продать долю в квартире третьему лицу. При этом разрешение от данного собственника не требуется. В данном случае продавец ничего не потеряет и легко обойдет отказ одного собственника на отчуждение квартиры.

Как быть, если один из сособственников против продажи?

Может ли один из владельцев долей воспрепятствовать заключению договора купли-продажи, и какие правовые последствия имеют такие возражения? Вне зависимости от причин возражения, запретить одному из собственников продать долю невозможно.

В случае возражения одного из собственников возможны следующие варианты действия:

• если на уведомление о предстоящей сделке получено возражение от одного из дольщиков считается, что право преимущественной покупки не реализовано и сделка продолжается на общих основаниях;
• если один из дольщиков возражает против сделки и затягивает срок ответа на уведомление, продавец вынужден дожидаться истечения срока на рассмотрение уведомления (такой срок не может превышать 30 дней).

Если один из сособственников возражает против продажи доли постороннему лицу, он вправе выкупить ее на преимущественном праве. В этом случае нужно в течение 30 дней ответить согласием на полученное уведомление о сделке.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

Как можно продать целиком квартиру, если она находится в долевой собственности

Согласно законодательству Российской Федерации, для подобных сделок существует установленная нотариальная форма продажи недвижимости. В случае если владельцы выявили волю и обратились одновременно к нотариусу с просьбой подготовить документы к продаже, то, как правило, нотариус не требует письменное согласие сторон. Договор будет заключён в виде единого документа без разделения.

Если стороны обратятся в нотариальную контору в разное время, то в таком случае специалист потребует уведомить других совладельцев о намерении продажи своей доли в недвижимости. А также ему необходимо будет получить отказ или соглашение на приобретение доли в квартире. Лучше всего прописать какую сумму получит каждый из них, для того чтобы в дальнейшем не возникало никаких претензий.

Отличия долевой и совместной собственности

Законодательство допускает не единоличное владение неделимым объектом недвижимости, а одновременно с другим гражданином или группой лиц. Наиболее распространённая форма – долевая собственность, возникающая в следующих ситуациях:

• по желанию бывшего владельца, подарившего, продавшего или передавшего объект нескольким лицам по завещанию;
• при формальной передаче или продаже хозяином части помещения;
• при участии в приватизации всех зарегистрированных лиц;
• в результате вступления в права наследования по закону претендентами одной очереди;
• при приобретении в период брака и оформлении в выделенных или невыделенных долях на каждого из супругов.

Как составить договор купли-продажи по долям

Долевая собственность подлежит реализации как одному, так и нескольким покупателям. Если продаётся часть квартиры, то сделка подлежит обязательному удостоверению нотариуса. Количество составляемых договоров и их экземпляров определяется числом участников и их статусом. Допускается заключение нескольких соглашений и многостороннего договора купли-продажи с указанием прав, обязанностей, принадлежащей доли в целостном объекте каждого.

Сделки с долевой собственностью

Вследствие участия граждан нашей страны в приватизации жилого фонда многие из нас имели и имеют в собственности доли в общей долевой собственности на недвижимость.

Кроме того, зачастую долевая собственность образуется при оформлении наследственных прав, разделе совместной собственности супругов и в иных случаях.

Поэтому вопрос особенностей заключения и регистрации сделок с долевой собственностью не теряет актуальности и достоин внимательного изучения.

Гражданским кодексом РФ установлено, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Закон предусматривает два вида общей собственности:
• общая собственность с определением доли каждого из собственников (долевая собственность)
• общая собственность без определения таких долей (совместная собственность)

Требуется ли согласие других собственников для продажи доли в квартире?

Нет, обязательным условием является только предоставление другим владельцам права преимущественной покупки. При соблюдении данного требования они не могут препятствовать в проведении данной сделки.

Если собственник не согласен с продажей вашей доли третьему лицу, он должен выкупить ее самостоятельно на предложенных вами условиях. Он может оспорить эту сделку в суде, если, к примеру, вы не направили ему уведомление или продали долю ранее установленного срока. Но в этом случае ему также придется купить ее самостоятельно.

Если же вы планируете продать долю одному из совладельцев, то другие участники долевой собственности уже не смогут претендовать на это имущество.

Как продать квартиру, у которой несколько собственников

У квартиры или дома, предназначенного для реализации, может быть несколько владельцев. Разница в оформлении прав на недвижимость заключается в распределении долей:

• жилье может находиться в долевой собственности – в этом случае в свидетельстве о регистрации будут указаны не только фамилии владельцев, но и размер в процентах (реже – площадь или физический показатель), принадлежащей им части;
• жилье принадлежит владельцам на правах совместной собственности – подразумевается, что на каждого из них приходится по 50% имущества, но конкретных долей не выделено.

Чтобы выставить такую квартиру на продажу, собственнику придется соблюсти несколько формальностей.

Любая недвижимость, приобретенная во время брака, считается совместно нажитым имуществом. Исключениями составляют случаи, когда:

• жилье получено одним из супругов в виде наследства либо в дар;
• имеется брачный договор с подробным указанием распределения приобретенной в период брака собственности.

Во всех остальных ситуациях купленная квартира будет принадлежать мужу и жене на равных правах.

Если свидетельство о праве собственности на недвижимость оформлено только на одного из супругов, для продажи общей квартиры потребуется получить от второго нотариально заверенное согласие на совершение сделки. Договор купли-продажи в таком случае оформляется от имени одного продавца – владельца недвижимости.

Если квартира стала предметом раздела имущества, ее придется переводить из совместной собственности в долевую.

В таком случае по решению суда, либо по договоренности между владельцами официально второму собственнику выделяется зарегистрированная доля.

После получения свидетельства о праве собственности, можно оформлять договор купли-продажи, но только при условии согласия обеих сторон.

Ситуации, когда собственниками квартиры становятся двое или больше человек, бывают различными. Чаще всего в долях оформляется полученное по наследству либо в дар от родственников имущество.

Случается и так, что раздельное владение жильем фиксируется между супругами в браке, если они хотят закрепить размер вложений в общую собственность. В свидетельстве о праве собственности в таком случае указывается конкретный размер доли, пропорциональный потраченным на покупку суммам.

Если квартира продается по обоюдному согласию владельцев, сложностей в оформлении сделки не будет. В этом случае заключается договор купли-продажи, в котором фигурируют два продавца и один покупатель, либо два раздельных договора на продажу от имени каждого из владельцев.

• можно составить единый договор с тремя участниками сделки;
• в тексте обязательно должен быть подробно прописан порядок расчета (банковские реквизиты продавцов, либо оплата наличными деньгами) и сумма, причитающаяся каждому из них;
• все документы по продаже недвижимости несколькими владельцами в обязательном порядке заверяются нотариально.

Когда один из совладельцев не может присутствовать при заключении сделки (например, из-за удаленного проживания или болезни), второй может совершать все необходимые формальности от его лица при наличии доверенности, подписанной у нотариуса.

В таком случае второй имеет право реализовать свою долю, но только при соблюдении некоторых формальностей.

Преимущественное право на покупку доли продавца принадлежит второму собственнику. Поэтому прежде чем выставлять свое имущество на продажу, необходимо уведомить его о своих планах в письменном виде (лучше всего заказным письмом), указав стоимость, по которой планируется сделка и другие существенные условия.

Важно! Чтобы второй владелец не опротестовал продажу на сторону, цена предлагаемой ему доли не должна существенно превышать среднерыночную. При его отказе от преимущественного права на покупку, при оформлении договора купли-продажи продавцу придется полностью соблюсти все условия, предложенные им ранее совладельцу. В противном случае суд может признать совершенную сделку недействительной.

А чтобы впоследствии не возникло проблем с налогообложением сделки, цена должна быть не менее 70% от указанной в кадастровом паспорте квартиры или дома.

Если в течение месяца с момента получения извещения от продажи второй владелец не дал согласие на сделку, доля продавца может быть выставлена на рынок недвижимости и продана.

Сложнее обстоит дело, если одним из собственников является несовершеннолетний член семьи.

1. Если на оплату квартиры был направлен материнский капитал, то в свидетельстве он будет указан таким же собственником, как его родители.
2. Если квартира приобреталась на собственные средства, но делится между супругами после развода, суд обязательно учтет интересы ребенка и выделит ему долю в совместно нажитом в браке имуществе.

В любом их этих случаев, и даже если доля ребенка не выделена, но квартира приобретена в браке, при ее продаже придется собрать пакет документов и обратиться в органы опеки и попечительства.

• аналогичные условия проживания – по площади, наличию удобств;
• соответствующая инфраструктура для его учебы и развития – наличие школ и дошкольных учреждений, детской поликлиники и прочие необходимые административные ресурсы.

Для этого придется найти планируемое к покупке жилье, заключить с продавцом предварительное соглашение на его покупку, и представить все документы в ОПП.

Специальная комиссия их рассмотрит и выдаст разрешение на продажу своей недвижимости, либо даст обоснованный отказ.

При наличии выделенной ребенку доли и если ему не исполнилось 14 лет, все формальности от его имени совершают родители или официальные опекуны. Но осуществить сделку можно будет только после получения согласия от органов опеки.

Долевая собственность – это разделение жилплощади на несколько частей, которое совершается вследствие ряда обстоятельств. Распространенные факторы:

• при разделе жилой недвижимости оба супруга отвели часть жилья себе по отдельности;
• родственники могут наследовать квартиру или другую жилплощадь на официальных основаниях по законному праву наследования;
• если в квартире прописано два или более человек и в последующем она была приватизирована.

Однако при процедуре продажи жилья возможно оформить два типа отношения между совладельцами. Такая собственность может быть:

• долевой;
• совместной.

Клиент, приобретая такую квартиру, должен понимать некоторую специфику, а также риски, которые могут возникнуть при покупке жилья. Стоит обратить внимание, что приобретение жилья осуществляется на основании правоустанавливающих бумаг. Владельцы должны предоставить их заранее.

В Гражданском Кодексе Российской Федерации ясно указаны требования и правила сделок с недвижимостью, а также прилагаемые документы.

Информация изложена в следующих статьях:

• 247 – раскрывает сведения о правах владения собственностью, а также причитающиеся компенсации за утерю права;
• 250 – говорит о том, кому дается первое преимущество покупки долевой собственности и что конкретно потребуется для проведения данной операции;
• 252 – распределяет долевые части между собственниками в порядке законодательного решения РФ и долевой собственности, а также регистрации прав на квартиру.

Все расчетные действия исполняются на основании федерального закона 122, вступившим в силу вместе с изменениями с первого дня 2019 г. Он регулирует государственную регистрации прав на недвижимость и действия с ней.

Необходимо учитывать внесенные поправки на основании статей ФЗ-172 от 02.06.2016 («О внесенных изменениях в акты законодательства Российской Федерации») и 218 от 13.07.2015 («О государственной регистрации недвижимости»). Дополнительную информацию можно найти в жилищном и налоговом кодексе РФ.

Налог с продажи квартиры — 2021: инструкция по НДФЛ

По законодательным нормам Российской Федерации продажа квартиры несколькими собственниками предполагает определенные обязанности каждого из совладельцев. Перед осуществлением процедуры нужно произвести согласование всех возникающих вопросов.

Чтобы выставить жилье на продажу, которое пребывает в долевой собственности, следует указать его стоимость на рынке. Собственники могут воспользоваться одним из следующих вариантов оценки квартиры:

• самостоятельный. Этот способ подразумевает поиск похожих объявлений по: этажу, площади, району расположения недвижимости, качеству ремонта, количеству комнат и многим другим критериям. Потом подсчитывается стоимость квартиры из полученной информации;
• услуги оценщиков-профессионалов. При сотрудничестве со специализированной компанией будет названа действительная стоимость долевой собственности жилья, которое продается, также заключение экспертов. Оно пригодится в банке, если придется прибегать к взятию кредита.

Часть квартиры, принадлежащая ребенку, выступает в качестве отдельного препятствия при продаже недвижимости, пребывающей в долевой собственности. Манипуляции с таким жильем регулируется нормами статьи 37 ГК РФ.

В данной сделке участвуют непосредственно представители несовершеннолетнего гражданина. Они и подписывают письменное соглашение на заключение договора.

Существуют случаи, когда необходимо заключить правомерную сделку по продаже доли, принадлежащей ребенку. Для этого в обязательном порядке потребуется согласие службы опеки и попечительства, которое выдается официальным представителям несовершеннолетнего. Этот орган местного самоуправления ведет контроль за выполнением законных интересов несовершеннолетних и выдает разрешение, когда:

• мать и отец по отдельности дали подтверждение на реализацию доли несовершеннолетнего. Если отсутствует один из родителей, не лишенный прав, понадобится его согласие;
• выполнятся выделение доли ребенку при торговле квартирой с получением права на владение другим, таким же по площади и условиям жильем.

Как продать квартиру без риэлтора — пошаговая инструкция 2021 года

— Налоговый кодекс РФ предусматривает два варианта вычета.

1. Применить вычет в фиксированном размере. Следует иметь в виду, что фиксированный налоговый вычет применяется в отношении собственника, а не объекта недвижимости. Например, если собственник в течение года продал несколько видов имущества, то предельный размер вычета применяется ко всем объектам в совокупности, а не к каждому по отдельности. Чтобы применить вычет, нужно не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, предоставить в ФНС по месту жительства налоговую декларацию и документы, подтверждающие факт продажи имущества, а также документы, дающие право на применение того или иного вычета.

2. Дождаться истечения минимального срока владения. В качестве дополнительного варианта минимизации налогового бремени можем рассмотреть третий вариант. Наиболее частый вопрос, возникающий у налогоплательщиков: когда можно не платить налог при продаже квартиры? Ответ: НДФЛ не возникает при продаже квартиры, которая находилась в вашей собственности более минимального срока владения, установленного Налоговым кодексом. По общему правилу, минимальный срок владения составляет пять лет. Но стоит иметь в виду, что для отдельных ситуаций предусмотрены исключения. Например, если право собственности получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника налогоплательщика, применяется трехлетний срок владения.

Похожие записи:

• 1 января 2021 года истекает мораторий на отключение ресурсов ЖКХ за долги
• Почему запрещена марганцовка к продаже: причины запрета. С чего все началось?
• Алименты с выигрыша в лотерею: платятся ли в 2023 году?