Можно ли расторгнуть договор купли-продажи, если продавец скрыл изъян квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли расторгнуть договор купли-продажи, если продавец скрыл изъян квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Стороны имеют право расторгнуть ДКП по обоюдному согласию, если это предусмотрено договором и не запрещено законом. О причинах аннулирования сделки участники могут никого не извещать — достаточно мирного, добровольного соглашения и отсутствия спорных ситуаций. Причиной может быть изменение финансовых возможностей покупателя, срыв планировавшегося переезда продавца и т. д. Отмена ДКП не ограничивает возможность заключения нового договора в будущем.

Расторжение по соглашению сторон

Прекращение действия ДКП по соглашению сторон производится на основании подписанного сторонами соглашения о его расторжении. Форма документа должна соответствовать форме договора. Например, если ДКП изначально заверен нотариально, то и все изменения к нему должны быть заверены нотариально.

В соглашении обязательно должны быть прописаны:

1. Реквизиты сторон (Ф. И. О., паспортные данные, адреса регистрации). Допускается указывать телефоны, адреса электронной почты, и т. д.
2. Реквизиты ДКП, подлежащего отмене (дата, номер).
3. Наименование и характеристики объекта недвижимости, место его расположения (можно переписать из ДКП).
4. Последствия расторжения сделки (возврат недвижимости и денег, компенсация понесенного ущерба из-за сделки, штрафные санкции и т. д.).
5. Сроки и порядок совершения действий по реализации соглашения.

При расторжении ДКП по соглашению сторон следует учитывать стадию сделки. Если договор аннулируется до госрегистрации, достаточно просто подписать соглашение и при необходимости заверить его нотариально. В случае, когда документы только переданы на регистрацию, надо направить заявление о прекращении процедуры регистрации, приложив соглашение. Если госрегистрация уже состоялась, придется регистрировать обратный переход права собственности (п. 4 постановления Пленума ВАС РФ «О последствиях расторжения договора» от 06.06.2014 № 35).

Как получить деньги после расторжения договора?

При внесудебном расторжении ДДУ у застройщика есть 20 рабочих дней с момента отправки уведомления на то, чтобы выплатить запрашиваемую в нем сумму. Если дольщик не указал счет, на который нужно перевести деньги, и не пришел за деньгами, то по истечении 20 рабочих дней девелопер обязан перечислить всю сумму в депозит нотариуса по месту своего нахождения и уведомить об этом покупателя. Если этого не происходит, дольщику следует обратиться в суд с требованием вернуть деньги.

В случае судебного расторжения ДДУ застройщик обязан вернуть дольщику деньги в течение 10 рабочих дней с даты расторжения договора. Если девелопер отказывается это делать, следует обратиться к судебным приставам, которые займутся возвращением денег дольщику.

Судебный порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости

В том случае, если прямого обязательства по соблюдению претензионного порядка при расторжении договора нет, заинтересованный покупатель (продавец) вправе обратиться в суд сразу, заявив требование о расторжении договора. Споры о расторжении договора купли-продажи недвижимости между юридическими лицами или с участием юридического лица и индивидуального предпринимателя подведомственны арбитражным судам, в остальных случаях иск подается в гражданский суд.

В иске о расторжении договора купли-продажи квартиры (иной недвижимости) указываются основания расторжения:

1) Нарушение сроков выполнения обязательств;

2) Нарушение прямых обязательств;

3) Основания по недействительности договора (подписание сделки неуполномоченным лицом, заключение сделки с несовершеннолетним лицом или недееспособным лицом, подписание договора под принуждением и т.д.)

Важно, чтобы до подачи иска была получена профессиональная консультация юриста (адвоката), который правильно определит основания для расторжения договора и обоснует факты нарушений. В противном случае суд может отказать в иске, и второй раз обратиться в суд по одному и тому же спору будет невозможно.

Когда не заявляется требование о расторжении договора купли-продажи

Если сторона докажет, что по всем существенным условиям не было достигнуто надлежащего соглашения в необходимой форме, то в этом случае, сторона заявит в суд о признании сделки купли-продажи незаключенной. Таким образом, сторона будет отрицать факт заключения договора, так как не соблюдены условия заключения сделки. Например, в договоре не указана цена сделки либо указана мнимая (нереальная) цена.

На практике стороны часто скрывают истинную сумму сделки в целях сокрытия реальной стоимости недвижимости и уменьшения суммы налогов, что является противозаконным. В этом случае, если стороной будет доказано, что фактическая сумма сделки по продаже недвижимости была выше, то сделка будет признана незаключенной. Фактически это притворная сделка, которая не подлежит признанию недействительной, так как ничтожна с момента ее заключения (подписания договора).

Следует учитывать, что бремя доказывания существенного характера нарушения договора купли-продажи недвижимого имущества лежит на истце. Поэтому не стоит рассчитывать, что суд сам во всем разберется, а лучше доверить ведение дела и сбор доказательств опытному юристу с практикой ведения подобных судебных дел.

Практика и риски

В целом, на практике иски о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества удовлетворяются не часто, т.к. стороны обычно заключают стандартный договор купли-продажи, в котором не прописаны моменты, позволяющие отказаться от договора в случае не выполнения стороной обязательств или возникновения препятствий. В этом случае суд исходит из принципа свободы заключения договора, установленного ст. 421 ГК РФ, согласно которому стороны изначально договариваются обо всех моментах и не могут ссылаться на иные источники.

Суд расторгает договор купли-продажи недвижимости в том случае, если можно доказать недействительность договора либо установить факт не заключения договора, либо установить нарушение закона в момент заключения сделки. К сожалению, судебная практика неоднозначна по данным спорам, так как в каждом случае суд руководствуется фактическими обстоятельствами дела. Суд учитывает: было ли фактически передано имущество покупателю, были ли действительно нарушены обязательства стороной или ею допущена неосмотрительность.

В частности, в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 г. Москва «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», указано, что, если судом будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий поведения стороны может отказать в иске.

Пошаговая инструкция по расторжению договора управления по инициативе управляющей организации

Если управляющая компания недовольна сотрудничеством с собственниками и у нее есть весомые основания для того, чтобы расторгнуть договор, она должна выполнить ряд последовательных действий, чтобы прервать отношения в соответствии с законодательством, не ущемив собственников в правах.

Очередность действий УК при отказе от управления домом следующая:

1. Подготовка акта, в котором говорится о причинах разрыва договора. Причины должны быть вескими и отвечать требованиям закона.

2. Подготовка соответствующей документации и отчетности – ее необходимо будет передать собственникам и их представителям, чтобы те имели представление о том, какая работа велась управляющей компанией в последнее время.

3. Оповещение жильцов о том, что через месяц управляющая компания снимает с себя полномочия.

   Эту процедуру необходимо провести заранее, чтобы жильцы могли за это время выбрать новую управляющую компанию, проведя собрание и конкурс.

4. Оповещение жилищной инспекции и органов местного самоуправления о своем решении. Нужно будет составить необходимые акты, которые раскрывают причину решения, и передать в органы.

После всего вышеперечисленного управляющая компания должна продолжать работы на территории обслуживаемого многоквартирного дома вплоть до даты прекращения полномочий. Если от жильцов не поступил вызов в судебную инстанцию, договор считается расторгнутым.

Аннулирование сделки по согласию сторон

По общим правилам, для того, чтобы расторгнуть сделку по взаимному согласию сторон, необходимо заключить соглашение о расторжении договора купли-продажи в той же форме, что и первоначальный документ. Надо отметить, что по общим правилам, это возможно и до исполнения сторонами своих обязанностей, предусмотренных соглашением.

То есть, если продажа имущества оформлялась письменным договором, то для отмены сделки нужно заключить письменное соглашение. Если сделку удостоверяли у нотариуса, то и ее аннулирование в обязательном порядке необходимо заверить нотариально.

Аннулировать договор купли-продажи в одностороннем порядке, заключенный в простой письменной форме, по взаимному согласию субъектов, можно, опираясь на следующий пошаговый алгоритм:

• обговариваем условия прекращения правоотношений;
• составляем соглашение;
• подписываем дополнительный договор.

Пошаговая инструкция расторжения договора в судебном порядке

Односторонний отказ от договора купли-продажи допускается в тех случаях, если это предусмотрено самим соглашением. Причем в процессе отказа от сделки инициатор обязан руководствоваться нормами действующего российского законодательства.

Расторжение договора купли-продажи через суд осуществляется в следующем порядке:

• инициатор направляет предложение отменить сделку второй стороне правоотношений;
• в случае получения отказа или неполучении ответа на уведомление через 30 дней после его направления сторона подает исковое заявление в суд;
• судебная инстанция назначает дату предварительного слушания, а затем основного заседания;
• в процессе рассмотрения иска суд заслушивает мнения сторон, рассматривает доказательства;
• судья принимает решение.

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 20 2021 года

На практике процесс расторжения договора часто бывает затруднен, поскольку истец должен убедить суд в наличии оснований для прекращения договорных отношений. Как правило, такими основаниями являются серьезные нарушения, допущенные другой стороной.

Законно ли водоканалу выставлять счет за водоснабжение при отсутствии договора, запрашивая документы на бурение и испытание воды из скважины?

Особенностью договора возмездного оказания услуг является право клиента отказаться от договора возмездного оказания услуг без причины. Он носит безусловный характер (не конкретизирован в законе какими-либо уважительными причинами) и возможен в любое время: как до, так и во время оказания услуг.

Пробурили свою скважину (12 метров) в частном доме (все документы о доме и земле в порядке), хотим отказаться от услуг водоканала, они требуют анализ воды из СЭС, правомерно ли это? Придется ли мне в будущем платить за воду из колодца? Как избавиться от воды из колодца?

Пункт 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что право на односторонний отказ от исполнения договора может быть осуществлено путем уведомления другой стороны о таком отказе. Договор прекращается с момента получения такого уведомления, если иное не предусмотрено законом или договором.

Таким образом, с переходом на прямые договоры договор между ресурсоснабжающей организацией и управляющей организацией прекращается в части коммунальных услуг.

Расторжение договора на коммунальные услуги

Согласно части 4 статьи 14 Федерального закона «О водоснабжении и водоотведении», организация водоотведения вправе отказать в заключении договора водоотведения, если строительные конструкции абонента подключены (технологическое присоединение) к централизованной системе водоотведения с нарушением технических условий подключения (технологического присоединения).
Изменение обстоятельств считается существенным, если они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на существенно иных условиях.

Образцовый пример асимметрии в сфере поставки ресурсов: переход на прямые договоры с РКЦ в законе более-менее урегулирован, а отказ от прямых договоров с потребителями коммунальных услуг — не описан в законе и прямо не урегулирован.

Согласно статье 1 ЖК РФ, граждане свободны в осуществлении всех жилищных прав в своем интересе. Эти права могут быть ограничены только в целях защиты конституционного строя, нравственности, безопасности государства. Расторжение прямого договора не является одним из таких исключений.

Можно ли разорвать договор, если регистрация пройдена?

Случается, что соглашение заключено, документы прошли регистрацию в Росреестре и покупатель стал полноправным собственником жилья, и вдруг он обнаруживает значительный дефект, скрытый предыдущим владельцем. Возможно ли расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации в таком случае?

Гражданский Кодекс РФ позволяет разрешить дело. Если воспользоваться статьей 469, то окажется, что расторгать сделку не обязательно, можно заставить продавца исправить дефект за его счет. Если дефект оказывается неустранимым, как, например, трещина в одной из несущих стен, расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации производится через суд. Здесь также можно применить статью 557 п.2, где говорится, существует ряд причин, позволяющих когда скрытый дефект представляет опасность для проживающих, аннулировать соглашение, а оплата возвращается к покупателю.

Причины расторжения договора

Расторжение договора по соглашению сторон

Как следует из названия, по соглашению сторон договор может быть расторгнут только в том случае, если обе стороны — продавец и покупатель — не имеют взаимных претензий. В этом случае не так важно, что именно побудило стороны к этому шагу. Важно то, что они не имеют претензий друг к другу и согласны на расторжение. Обращаться в суд в этом случае не придется. О том, как оформить расторжение в этом случае — расскажем чуть ниже.

Расторжение договора в одностороннем порядке

Для того, чтобы расторгнуть договор в одностороннем порядке, должны быть веские причины. Они прописаны в Гражданском кодексе и защищают участников сделки от произвола с другой стороны.

То есть ни продавец, ни покупатель не смогут расторгнуть договор просто потому, что им так захотелось, если другая сторона против. Растогнуть договор в одностороннем порядке можно только при наличии нарушений. При этом нарушение должно быть существенным и нести значительный ущерб. Значительный — значит, что одна из сторон сделки лишается того, на что рассчитывала при ее заключении. Расторгнуть договор в одностороннем порядке можно только через суд.

Существенные причины для расторжения договора в одностороннем порядке

Нарушение договора продавцом, например:

— уклонение от регистрации перехода права собственности на недвижимость в течение долгого времени
— продавец утратил право собственности на недвижимость после заключения договора

Нарушение договора покупателем, например:

— покупатель вообще не оплатил недвижимость
— долгое время не оплачивает бóльшую часть стоимости недвижимости

Другие причины, предусмотренные законом или договором:

— при проведении регистрации были обнаружены фальшивые документы
— прежний собственник в указанные сроки не освободил жилье
— были нарушены права несовершеннолетних
— жизненные изменения, существенным образом влияющие на ситуацию

Соглашение на нежилое помещение

УК обслуживает не только жилые квартиры в многоквартирных домах, но и нежилые помещения, которые тоже нуждаются в ремонте и в исправном функционировании основных коммуникаций. Собственники такой недвижимости тоже хотят, чтобы жилищно-коммунальные дела легли не на их плечи, а на обслуживающую организацию. Для того чтобы сделать это возможным им необходимо заключить с УК договор на оказание услуг.

Отношения между УК и собственником нежилого помещения носят индивидуальный характер. Это означает, что каждый собственник составляет отдельный договор, несмотря на то, что помещения располагаются в одном здании.

Данный вид документа в обязательном порядке содержит преамбулу, в которой содержится информация о том, по какому поводу было заключено соглашение. Также в договоре должен быть пункт о предмете договора, то есть о самом помещении. Обязательной является и информация о правах и обязанностях сторон.

При заключении соглашения УК обязуется обеспечивать исправность технических коммуникаций помещения, осуществлять плановый ремонт, а также заниматься управлением общедомовым имуществом. Основная обязанность владельца недвижимости заключается в оплате услуг УК.

“Беспроцентная ипотека на 5 лет”— история из суда

Иванов А. продал квартиру гражданину Петрову Б. за 4,5 млн рублей. По договору покупатель обязан выплатить полную стоимость в течение 1 года. Договор зарегистрировали, и Петров Б. стал его законным владельцем. Прошел срок оплаты, но Иванов А. денег так и не получил.

Иванов А. подал в суд с требованием выплаты оставшейся суммы долга. В суде Петров Б. утверждал, что исправно платил Иванову А., но при этом не брал расписок и доказать оплату нечем. Суть не в этом. Суд встал на сторону Иванова А. и все равно обязал Петрова Б. вернуть долг. Рассмотрев доходы, учитывая двух несовершеннолетних детей в семье Петровых, суд предписал расчет в течение 5 лет.

Суд решил проблему, но только какой от этого толк для Иванова А., который не сможет воспользоваться СВОИМИ ДЕНЬГАМИ в течение 5 лет.

Как можно было решить проблему: Иванову А. при подаче иска следовало требовать расторжение договора и возврата прав на квартиру в связи с существенным нарушением условий договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ), а не требовать возврата долга

Межрайонный Щёлковский Водоканал

Причиной расторжения является наличие задолженности ООО «Тарасовская управляющая компания» перед Филиалом более 5 месяцев в размере 5,1 млн. рублей. На основании вышеизложенного с 01.06.2019г. оплату за холодное водоснабжение и водоотведение потребителям, проживающим по вышеуказанным адресам необходимо производить по платежным документам единого информационно-расчетного центра, в лице ООО «МОСОБЛЕИРЦ», являющегося платежным агентом Филиала МУП ЩМР «Межрайонный Щелковский Водоканал» — «Водоканал Пушкинского района»

Филиал МУП ЩМР «Межрайонный Щелковский Водоканал» — «Водоканал Пушкинского района» (далее Филиал) руководствуясь нормой ст. 157.2 Жилищного кодекса РФ №188-ФЗ от 29.12.2014г. уведомляет Вас о расторжении договора холодного водоснабжения и водоотведения с управляющей компанией ООО «Тарасовская управляющая компания» осуществляющей управление в многоквартирных жилых домах, расположенных по следующим адресам:

Расторжение договора водоснабжения и водоотведения

Кроме того потребителем систематически нарушаются условия оплаты оказываемых услуг. Постоянно выставляются претензии и производится введение ограничения предоставления услуг по водоснабжению и водоотведению. В настоящий момент наше предприятие намерено расторгнуть договор на предоставление услуг по водоснабжению и водоотведению, но имеются сомнения на ссылки статей.

445-446 ГК РФ. При этом пользование системами канализации без заключенного договора является самовольным пользование (понятие самовольного пользования содержится в п. 1 Правил). Самовольное пользование системами канализации и невыполнение абонентом обязанности заключить договор на сброс сточных вод (п. 88 Правил), может повлечь последствия, предусмотренные п.

При передаче недвижимого имущества после регистрации другому собственнику могут возникнуть следующие трудности:

• продавец не торопится освобождать помещение — пропишите в договоре конкретные сроки и отразите факт передачи в акте. После его подписания имущество считается переданным;
• покупатель обязан внести полную оплату по договору после регистрации перехода прав собственности на недвижимость в Росреестре, если иное не предусмотрено соглашением.

Требуйте не расторжения договора, а привлечения покупателя к оплате. Тогда вы сможете не только получить полный расчет, но и затребовать неустойку;

• сумма по договору сделки умышленно занижена и при его расторжение влечет возврат покупателю только тех средств, которые указаны.

Будьте внимательны и не соглашайтесь на уговоры продавца уменьшить стоимость недвижимости, прописав ее в качестве официальной. Такой уловкой могут воспользоваться мошенники.

Требование о расторжении договора сделки суд может удовлетворить, но решать дальнейшую судьбу имущества не вправе. Возврат имущества или денежных средств можно потребовать одновременно с расторжением сделки либо в другом исковом заявлении.

Похожие записи:

• Социальная пенсия в 2023 году: повышение и размер прибавки
• Получить гражданство РФ в 2023 году
• Порядок начисления выплат учителям за классное руководство