Гарантия на новостройки: кто и как отвечает за брак
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Гарантия на новостройки: кто и как отвечает за брак». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно положениям ФЗ 214, застройщик обязан передать дольщику жилье, отвечающее требованиям технических и градостроительных регламентов, а также соответствующее условиям договора. Однако на практике почти ни один девелопер не исполнил добровольно все свои обязательства в части выполнения ремонтно-отделочных работ и, одновременно с этим, своевременной сдачи квартиры. Что-то из этого всегда обязательно нарушается, и, чаще всего, застройщики минимизируют риски просрочки сдачи объектов именно за счет “халтуры” при проведении отделки.
О нюансах определения размеров компенсации
Точно оценить сумму, требуемую на устранение недостатков строительства, может только эксперт. При этом нужно помнить, что стоимость стоит в прямой зависимости от типа отделки, предусмотренной договором, и ее наличия в целом. Она может быть черновой, предчистовой (так называемая отделка white box) либо чистовой. В последнем случае стоимость недостатков будет наиболее существенной, так как для их устранения необходимо предпринять гораздо больше, чем в случае с черновой и предчистовой отделкой.
Непосредственно при расчете стоимости устранения недостатков специалистом учитывается следующее:
- цена материалов, требуемых для исправления недочетов;
- стоимость демонтажных работ в случае, если в них есть потребность;
- стоимость финишных работ (восстановительных).
Досудебное урегулирование: мифы и реальность
Неопытные в правовых вопросах участники ДДУ нередко надеются на “сознательность” застройщика, думая, что тот, получив претензию, содержащую требование о выплате неустойки, хотя бы частично ее исполнит либо приступит к переговорам (мол, поторгуется и заплатит). На самом же деле, в большинстве случаев девелоперы вообще игнорируют подобную корреспонденцию, да и выплачивать они ничего не собираются. Поэтому в конце концов потребители вынуждены обращаться в суд за защитой своих прав.
А еще застройщики иногда идут на уловки, обещая исправить недостатки после подписания актов приемки. В то же время, выгодность своего предложения они подкрепляют заверениями дольщика в том, что он все равно ничего не добьется, а только потратит время и деньги на судебные разбирательства.
Помните! Дольщик, являющийся физическим лицом, — это, в первую очередь, потребитель, права которого почти со всех сторон защищены законом. У застройщика же — масса обязанностей, поэтому при инициации споров последний всегда занимает наименее выигрышное положение (в случае, если права дольщика были нарушены).
В любом случае досудебное урегулирование — это больше попытка соблюсти процедуру взыскания от начала и до конца. И возлагать на нее большие надежды не стоит. Исходя из практики, эксперт юридической компании Advisor уверенно заявил, что за время своей достаточно продолжительной деятельности он ни разу не сталкивался с ситуациями, когда застройщик выплачивал неустойку добровольно в досудебном порядке. Так что дольщику стоит настраиваться на судебный процесс и, возможно, не один.
Если подходить к вопросу максимально серьезно, то лучше уже на первый осмотр квартиры отправляться со специалистом. Он визуально оценит квартиру и, в частности, определит, насколько она соответствует описанию в договоре долевого участия. Сами покупатели редко подробно изучают ДДУ, а застройщики этим пользуются.
«Приемка всегда проходит быстро, но спешить в таких вопросах нельзя и лучше довериться специалисту. Мы сталкивались с такими случаями, когда в договоре долевого участия могло быть прописано, что потолок в квартире окрашенный и оштукатуренный. По факту же оказывался натяжной, и застройщик даже преподносил это как подарок для новоселов. Но натяжной потолок — это дешевле и менее трудозатратно, чем выравнивание и окрашивание. То есть мы имели дело с явным удешевлением застройки, но покупатели и подумать не могли об этом. Плюс за натяжным потолком можно скрыть столько дефектов, что если при экспертизе его снять, то наверняка удастся насчитать немалую сумму компенсации», — говорит Вячеслав Круглов.
Досудебная экспертиза
Если вы понимаете, что качество отделки вас не устраивает, вам следует обращаться за профессиональной экспертизой. Причем неважно, подписан ли уже акт приема-передачи. Вы даже можете пожить какое-то время в квартире и потребовать с застройщика денежную компенсацию в любой момент в течение пяти гарантийных лет после сдачи дома.
Исключение — те случаи, когда человек самостоятельно что-то уже исправил и отремонтировал. Такие объекты квартиры не учитываются ни при экспертизе, ни в дальнейшем исковом заявлении. Но если, например, вы начали клеить обои, прошли одну стену и поняли, что поверхности кривые — смело обращайтесь к специалистам. Одна стена учитываться не будет, но неровности на остальных эксперты зафиксируют, как и все остальные недочеты.
«Часто покупатели жилья обращают внимание на строительные недостатки, только когда появляется какая-то глобальная проблема вроде промерзания стен или окон. Нынешняя холодная зима отлично выявила такие „бонусы“ от застройщиков — за один только январь мы провели порядка 40 тепловизионных экспертиз», — приводит пример Вячеслав.
ШАГ 1: Досудебная строительно-техническая экспертиза
В первую очередь вы должны заняться поиском независимого эксперта инженера-строителя и обратиться к нему для того, чтобы провести строительно-техническую экспертизу, обязательно обговорите со специалистом дату осмотра для проведения строительно-технического исследования вашего помещения (квартиры или любого другого вида недвижимости). В течении трёх рабочих дней, но не позже (в том случае, когда застройщик зарегистрирован в том же субъекте, где находится жилой комплекс, по которому ведется спор), либо за 5 рабочих дней (в том случае, когда объект недвижимости и сам застройщик находятся в разных регионах) до проведения исследования помещения сообщите, отправив уведомление, застройщику по юридическому адресу о проведении вашей встречи со специалистом по строительно-технической экспертизе.
В заключении должны быть изложены все дефекты, которые были выявлены экспертом и его экспертное заключение о них (наименование выполненных работ, площадь, на которых проходила данная работа и стоимость устранения дефекта), также в приложении должны быть прикреплены фотографии, найденных дефектов.
А что же о передаче ИЛ в банк?
Для получения суммы задолженности прямо со счета должника вам необходимо:
Узнать в каком именно банке у должника открыт счёт, если у вас на руках имеется исполнительный лист вы вправе сделать запрос в налоговую. ФНС не позднее чем в течении 7 рабочих дней предоставит вам необходимую информацию – название и местонахождение банка.
Подготовить заявление, в котором вы указываете ФИО взыскателя (дольщика), паспортные данные, банковские реквизиты для получения перевода задолженности, ИНН, место нахождения юридического лица, сведения об открытых счетах должника.
И заключительный этап – получение результата об исполнении, бывают случаи сразу после подачи заявления банк переводит долг на счёт взыскателя, однако такое бывает крайне редко. Обычно банк проводит проверку, если же счёт должника нулевой – вам вышлют ответ, что перевод невозможен.
Претензия и суд с застройщиком по качеству квартиры: как подать?
Ура: наконец-то дом построили! Казалось бы, радостное событие. Что может его омрачить? Радостные будущие жильцы принимают свои квартиры… И тут выясняется, что стены кривые, пол кривой, электричество и водопровод не работают, а расположение комнат вообще не соответствует плану. Как тут быть? Однозначно должна быть составлена претензия застройщику на устранение недостатков!
Претензия застройщику по качеству может быть глобальной, когда выявлена масса недочетов. Но даже если имеется всего одна недоделка, не стоит спускать ее с рук. Так, претензия застройщику по окнам предъявляется очень часто. Например, в договоре заявлено, что будут стеклопакеты будут двухкамерными, а на деле они однокамерные.
Что делать, если брак обнаружен не сразу после приема жилья? Ничего страшного: недостатки в новостройке можно выявлять в течение 5 лет.
От того, насколько грамотно будет составлена претензия застройщику по недостаткам, зависит многое. Поэтому уже на этом этапе лучше привлечь юриста по жилищным вопросам. При подготовке текста, он учтет все нюансы и возможные отговорки со стороны застройщика. Итак, претензия застройщику устранение всех нарушений должна содержать конкретные факты и требования. Чем конкретнее, тем лучше.
Если нарушены сроки сдачи квартиры, составляется претензия застройщику по ДДУ (договору долевого участия).
Суд с застройщиком по качеству квартиры – следующий шаг, если претензия была проигнорирована. На этом этапе помощь грамотного юриста просто необходима. Интересы застройщика, скорее всего, будут отстаивать опытные адвокаты. Без юридической подготовки вам будет сложно противостоять ответчику. Хороший жилищный юрист выстроит грамотную стратегию, чтобы убедить суд в вашей правоте.
На что не распространяется гарантия
Гарантия на новостройку от застройщика по закону не поможет, если поломка возникла вследствие неправильной эксплуатации квартиры или нарушения правил пользования газовыми, электрическими приборами и сантехникой. Наглядный пример: в новой квартире сломалась посудомоечная машина. За производственный брак будет отвечать производитель или продавец, за неправильную установку или эксплуатацию — установщик или собственник соответственно. А вот в случае короткого замыкания или неправильно проложенных труб водоотведения придется отвечать застройщику.
В зону ответственности строительной компании не входят поломки, возникшие из-за естественного износа материалов. Если выяснится, что дефект возник в квартире, которая использовалась не по назначению, например в ней работала парикмахерская, хотя помещение имеет статус жилого, заниматься ремонтом тоже придется самому владельцу. К исключениям, на которые гарантия не распространяется, также относятся неисправности сетей и оборудования, установкой которых занимались сторонние компании; после ремонта, самостоятельного проведенного собственником, привлечь застройщика к ответственности тоже будет сложно; если вы сделали перепланировку и тем более не узаконили ее, на гарантию можете не рассчитывать.
После приемки квартиры проведите строительную экспертизу на предмет выявления всех дефектов и недостатков.
Получите на руки заключение, в котором будет обозначена сметная стоимость устранения всех выявленных нарушений.
Направьте исковое заявление с приложением подтверждающих документов в суд. В ходе судебного разбирательства будет назначена независимая судебная экспертиза, но как правило сметная стоимость по ней не будет особо отличается от вашей, так как недоделки никуда не делись и даже возможно появились новые.
Решение суда вступит в законную силу через 30 дней. За тем приступайте к стадии исполнительного производства, результатам которого и является получение денежных средств.
Строительный дефект: определение и виды
В законодательной базе не содержится четкого определения строительного дефекта, поэтому при возникновении спорных ситуаций стороны руководствуются строительными нормами и правилами (СНиПами). Эти сборники содержат требования технического и экономического характера, а отклонения от них считаются дефектом.
Несоблюдение нормативов выполнения строительных работ, отклонения от проектно-сметной документации, технических или градостроительных регламентов могут стать основанием для предъявления претензии застройщику. Чаще всего покупатели сталкиваются со следующими видами дефектов:
- Касающиеся здания, мест общего пользования, придомового участка (например, дефект фасада, шахты лифта или лифта, несущих конструкций).
- Некачественно установленной сантехники (раковин, унитазов, ванных, душевых кабин), следствием чего являются протечки, застой воды в трубах или неприятный запах.
- Отсутствием теплоизоляции на наружных стенах, пустоты, зазоры, допущенные при монтаже окон. В результате этого стены отпотевают, промерзают и покрываются плесенью.
- Повышенной влажностью в помещении. Причина может крыться в плохой изоляции или некачественных материалах.
- Отслаиванием плитки, обоев, трещинами стяжки, являющимися следствием нарушения СНиПов.
- Духотой, ее причиной могут быть просчеты при проектировании приточно-вытяжной вентиляции.
- Нарушениями, допущенными при производстве электромонтажных работ. В результате проводка в квартире замыкает, а приборы перегорают.
- Повреждениями межкомнатных, входных дверей, окон, подоконников, раковин, унитазов и иного оборудования, монтаж которого предусмотрен условиями договора.
Это виновата подрядная организация
Иногда дольщики думают, что смысла предъявлять претензии нет — застройщик скажет, что работы выполняла подрядная организация и отправит разбираться с ней. Но если обнаруживается какой-то дефект, то дольщик не должен идти к подрядчику, который выполнял определенные работы, предъявлять к нему претензии, требовать устранить недостатки.
По действующим законодательным нормам девелопер обязан сдать в эксплуатацию объект, который отвечает:
— положениям заключенного ДДУ;
— правилам и нормам, регламентирующим строительные работы;
— проектной декларации;
— строительным техрегламентам.
Взаимоотношения дольщика и застройщика также регулируются ДДУ. В договоре ДДУ подрядчики не фигурируют — за качество работ перед дольщиком отвечает застройщик. Поэтому все претензии в отношении дефектов нужно предъявлять именно застройщику, если в них есть его вина. Даже если виной дефекта стала некачественная работа, выполненная подрядчиком, застройщик должен решать вопрос без привлечения дольщика.
Застройщик получил претензию, но ничего не делает
Застройщик может никак не реагировать не претензию или пообещать устранить дефекты, но ничего не сделать. В таком случае собственник квартиры имеет право направить иск в суд. При обращении в суд важно соблюсти досудебный порядок урегулирования ситуации. Это означает, что сначала нужно направить претензию застройщику. Только в случае, если просьба в претензии будет неудовлетворена или удовлетворена не полностью, суд может рассмотреть заявление.
В исковом заявлении указывают:
— название органа, куда направляется иск;
— название компании застройщика, его юридический адрес;
— ФИО заявителя и адрес проживания;
— описание выявленных дефектов;
— перечень нарушенных прав собственников жилья;
— основание для подачи иска – положения закона, подписанного ДДУ;
— информация о направленной претензии и действиях, предпринятых застройщиком;
— требования заявителя.
Иск в суд можно направить самостоятельно или составить коллективное заявление — от нескольких собственников, которые предъявляли претензии застройщику. Иск будет рассматриваться в течение 2 месяцев. В случае, если суд удовлетворит иск, то кроме исполнения вынесенного решения застройщик будет обязан возместить судебные издержки и расходы, связанные с оплатой услуг эксперта.
Если претензия была направлена застройщику управляющей компанией и не удовлетворена, в этом случае также необходимо обратиться в суд. Но для обращения в суд от имени жильцов многоквартирного дома управляющую компанию нужно наделить такими полномочиями. Для этого инициируют проведение собрания собственников жилья. В повестку дня включают вопрос о наделении УК полномочиями для обращения в суд с иском к застройщику.
Как подать претензию застройщику на некачественный ремонт по ДДУ
Недостатки купленного жилья — безусловный повод для составления претензии в адрес застройщика или подрядчика. Нарушения норм ГК, ФЗ «О защите прав потребителей», строительных регламентов и СНиПов достаточно для формирования претензионных требований.
В претензии следует отразить информацию о нарушении противной стороной своих обязательств, прописать требования со ссылкой на законодательные акты, а также привести расчет требуемой суммы. Необходимо также указать, что в случае невыполнения требований в установленные сроки, гражданин обратится в суд.
К претензии следует приложить подтверждающие документы, например:
- договор ДДУ;
- экспертное заключение;
- акт оценки;
- договор со сторонней подрядной организацией, устраняющей скрытые недостатки в квартире;
- фотоматериалы.