1.6. Разрешение на строительство

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «1.6. Разрешение на строительство». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Капитальному строению необходима государственная регистрация. Владелец дома или сооружения получает документы, подтверждающие его право собственности на объект. В них прописывают основные характеристики, адрес, площадь, цель использования, соответствие нормативам СНиП и другое. В капитальном объекте уже есть необходимые коммуникации (вода, газ, тепло- и электроснабжение).

Где можно вести капитальное строительство

Подбор территории под строительство зависит от вида и целевого назначения земельного участка. Так, земли распределяются под сельское хозяйство, транспортную инфраструктуру, бизнес, промышленное производство, жилую постройку, возведение общественных и культурных объектов.

На одном участке разрешается несколько видов деятельности. Допускается строить капитальное строение на любой площади согласно его цели, но при условии, что нет ограничений по проценту застройки, сохранению зелёных насаждений. Исключением являются земли заповедников, лесов, выполняющие средообразующие функции. На них капитальное строительство запрещено либо разрешено при строгом соблюдении установленных правил.

1. Капитальное строение прочно связано с участком, на котором оно стоит, и имеет капитальный фундамент. Готовый объект регистрируется в Росреестре.
2. Капитальные строения — это жилые и нежилые объекты, производственные помещения, сооружения, коммуникации (ЛЭП, трубопроводы и пр.).
3. К объектам капстроительства нельзя отнести киоски, навесы, сцены и другие временные постройки.
4. Баня и гараж признаются капитальными (при наличии заглубленного фундамента) или некапитальными (если установлены на нескольких опорах или на утрамбованной площадке).
5. Строения, которые невозможно переместить на другой участок, не нарушив их характеристик, по закону относятся к объектам недвижимости.
6. На возведение капитального строения нужно получать разрешение. На временные и вспомогательные постройки разрешение не нужно.

Объект незавершенного строительства

Градостроительный кодекс РФ и Технический регламент не содержат определение понятия «объект незавершенного строительства». Данное определение содержится в Методических рекомендациях по бухгалтерскому учету инвестиций, осуществляемых в форме капитальных вложений в сельскохозяйственных организациях, утв. Минсельхозом РФ 22 октября 2008 г.:

к объектам, находящимся в незавершенном строительстве, относятся объекты: строительство которых продолжается; строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено, но не списано в установленном порядке; находящиеся в эксплуатации, по которым акты приемки еще не оформлены в установленном порядке.

Для понимания того, является ли какой-либо объект объектом незавершенного строительства нужно учитывать правовую позицию Верховного Суда РФ:

«При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).» (п. 38 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ»).

Отмена разрешения на строительство – это волевое действие уполномоченного органа по отзыву ранее выданного разрешения на строительство как выданного с нарушениями.

П. 1 ст. 48 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» предусмотрена возможность отмены изданного муниципального правового акта в порядке самоконтроля. Так, в Постановлении от 06.07.2004 № 1424/04 Президиум ВАС РФ указал, что на основании рассматриваемой нормы уполномоченный орган вправе отменить ранее вынесенное им с нарушением предусмотренных законом процедур распоряжение о предоставлении земельного участка в аренду для строительства. В дальнейшем этот подход был распространён арбитражными судами на иные ненормативные акты, в т. ч. и на разрешение на строительство.

Разновидности капитальных объектов

К капитальным объектам, согласно Градостроительному кодексу РФ, относятся жилые и нежилые помещения, имеющие минимальный набор условий для комфортной эксплуатации. В них обязательно должны присутствовать подключенные инженерные коммуникации, подъездные пути, пандусы, обустроен вход и выход.

К капитальным объектам относят:

• Жилые строения. Предназначены для постоянного проживания людей. К ним выдвигаются повышенные требования при строительстве. В здании может присутствовать подземная и надземная часть. Проживать в нем могут не только люди, но и животные. Обязательным является наличие входа и подвода инженерных коммуникаций;
• Нежилые строения не предназначены для проживания людей. К ним принадлежат мостовые конструкции, котельные, ЛЭП, стадионы и прочие подобные объекты. Обслуживающий персонал может находиться на них временно;
• Незавершенное строительство – это объекты, которые по каким-либо причинам еще не построены, и строительные работы на них не ведутся. Допускается возобновление строительства, но возможна также приостановка ввода в эксплуатацию.

Как размещать объекты некапитального строительства на земле?

Изучив список подробнее, можно заметить одну интересную деталь. Объекты некапитального строительства зачастую устанавливаются в местах, где идет капитальное строительство (а значит земля находится в собственности), либо выполняют социальные, торговые или досуговые функции, а значит находятся в местах большого скопления людей.

Если говорить о первом случае, то никаких особых правил размещения не требуется. Регистрировать в ЕГРН объект некапитального строительства не нужно, после введения строящегося здания в эксплуатацию объект будет разобран, поэтому никаких принципиальных разрешений и правил размещения зачастую не нужно.

Второй случай интереснее: места с большой проходимостью, как правило, находятся в государственной или муниципальной собственности. Также они выполняют более долговременную функцию, а значит должны появиться (и появились!) правила их размещения.

Отличие зданий от сооружений

Эти понятия часто используются как синонимы, однако к зданиям относятся строения, имеющие надземную часть и обособленные помещения. Они используются для проживания, учебы, производства, занятий спортом и т. д.

Сооружение по Градостроительному кодексу — это любой объект, возведенный человеком (стадион, бункер, колонна и т. п.). Конструкции могут быть лишены надземной части. Согласно сложившейся со временем практике, сооружение — понятие более широкое.

Подведем итог, чем же отличается здание от сооружения:

1. Целевое назначение. Здания приспособлены для проживания, работы и учебы людей. Сооружения выполняют технические функции. Здания всегда имеют архитектурную завершенность.
2. Сооружения могут быть размещены под землей, здания же всегда наделены надземной частью.

Категории и виды объектов капитального строительства

Градостроительный кодекс России, а также ряд иных регламентных положений разработали категории и виды объектов капитального строительства, которые имеют свои отличительные характеристики.

• Строительство нового объекта (новостройка). Объект возводится «с нуля», при этом используются первичные факторы ведения строительства, начиная от разработки земельного вопроса. По окончании строительства объект становится самостоятельной единицей с балансовой стоимостью.
• Реставрация. Процесс ремонта, реконструкции и расширения действующих конструкционных элементов.
• Реконструкция. Модернизация объекта недвижимости, при этом не допускается расширение площади.
• Расширение объекта — значительное увеличение площади, путём пристройки отдельного объекта, с выводом нового типа помещения или здания на отдельную балансовую стоимость.

Объекты капитального строительства: проблемы их отнесения к недвижимому имуществу

До 2005 г. использовались такие правовые конструкции, как «объекты недвижимости в градостроительстве», «объекты градостроительной деятельности». С внесением некоторых корректив терминология изменилась. Так, с 2005 года в российском законодательстве впервые был введен термин «объект капитального строительства». Понятие и определение этой категории фигурируют не только в градостроительстве, но и в иных отраслях права (оперируют термином также в земельном, лесном законодательстве, гражданско-правовой сфере).

Трактовка термина ОКС сводится к простому перечню объектов, без присвоения им каких-либо свойств и признаков. Но известно, что капитальное строение имеет связь с земельным участком и не может быть перемещено или разобрано без ущерба своему назначению.

С другой стороны, для сравнения необходимо рассмотреть признаки недвижимости. В ГК РФ, в положении ст. 130, указан перечень свойств, присущих недвижимому имуществу:

• прочная связь с землей;
• обязательная государственная регистрация;
• невозможность осуществления перемещения недвижимости без причинения ущерба ее конструкции; это также касается сооружений, зданий и объектов незавершенного строительства.

Законные основания для капитального строительства

В последние годы формулировка «капитальное строительство» начинает приобретать юридическую окраску в ряде подзаконодательных документах. В частности, в 2005 году в Градостроительном Кодексе РФ появилось впервые понятие капитальное строительство. Чуть позже появились основания кардинально изменить гражданско-правовое обоснование капитальности в ряде законодательных положений.

Следствием большой работы стало внедрение понятия капитального строительства в лесном и водном кодексе России. Важное значение внесла статья 130 Градостроительного Кодекса России, где чётко дано пояснение термина капитальности, который обозначает непосредственную связь объекта с поверхностью участка, который имеет фундаментную основу соответствующего типа.

В настоящее время вносятся соответствующие изменения в ряд законов, которые позволят поставить спор между понятиями временной постройки и капитального субъективного объектного строительства в отношении построек типа МАФ (малой архитектурной формы), которые наделали немало шума в ряде регионов страны. Государственная Дума предполагает поставить окончательный спор между этими объектами, после детальной экспертизы всех нововведений в иные законные акты России.

Соотношение понятий «недвижимость» и «объект капитального строительства»

В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Понятие «объект недвижимости» не тождественно понятию «объект капитального строительства». Объект недвижимости может и не являться объектом капитального строительства, равно как и капитальный объект не всегда является недвижимым имуществом.

Например, жилой дом или здание являются объектами недвижимости и объектами капитального строительства в соответствии с п. 10 ст. 1 ГрК РФ, ч. 1 ст. 130 ГК РФ (созданы в результате строительства, имеется прочная связь с землей и самостоятельное функциональное назначение).

Объект незавершенного строительства

Градостроительный кодекс РФ и Технический регламент не содержат определение понятия «объект незавершенного строительства». Данное определение содержится в Методических рекомендациях по бухгалтерскому учету инвестиций, осуществляемых в форме капитальных вложений в сельскохозяйственных организациях, утв. Минсельхозом РФ 22 октября 2008 г.:

к объектам, находящимся в незавершенном строительстве, относятся объекты: строительство которых продолжается; строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено, но не списано в установленном порядке; находящиеся в эксплуатации, по которым акты приемки еще не оформлены в установленном порядке.

Для понимания того, является ли какой-либо объект объектом незавершенного строительства нужно учитывать правовую позицию Верховного Суда РФ:

«При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).» (п. 38 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ»).

Выделяют несколько видов капитальных объектов строительства.

1. Здание. Представляет собой наземное строение, имеющее целевое назначение: жилой объект, здание промышленного назначения, культурного, социального характера, торгового, развлекательного назначения и т.д. В нем имеются отдельные помещения, оснащено инженерными коммуникациями и техническими сетями.

Разделяют здания на объекты:

• жилые — строения, предназначенные для постоянного или временного проживания граждан. Сюда входят частные дома (индивидуальные), рассчитанные для проживания одной семьи, а также многоквартирные дома. При этом любой из их видов должен иметь жилые комнаты (квартиры), а также нежилые (вспомогательные) помещения;
• нежилые — предприятия, школы, досуговые строения, склады, больницы и другие.

1. Сооружение. Объекты линейного, плоского или объемного характера, имеющих целевое назначение:

• автомобильные дороги;
• пути железнодорожного сообщения;
• трубопроводы;
• ЛЭП и иные объекты соответствующего назначения:
• дополнения к вышеуказанным объектам, которые составляют с ними одно неотделимое целое (например, автомобильная дорога с ее дорожным полотном, земляным укреплением, кюветами, дорожными знаками, составляющими единое сооружение).

Капитальные строения подразделяют на:

• производственные — промышленные здания, объекты безопасности;
• непроизводственные — жилые строения, здания бытового, культурного, социального назначения;
• линейные — инженерные сети, коммуникации, магистрали, транспортные пути различного назначения.

Объектом, выступающим как сооружение, является любое отдельно стоящее сооружение со всеми устройствами, составляющим с ним одно целое.

Сооружение может быть и некапитальным, т.е. не иметь прочной связи с землей. Конструктивные характеристики некапитального сооружения позволяют переместить их и (или) демонтировать, впоследствии собрать без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик сооружений, в том числе киосков, навесов и других подобных сооружений (п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ).

Такие сооружения не должны признаваться объектами недвижимости ввиду отсутствия всех признаков недвижимости, указанных в п. 1 ст. 130 ГК РФ.

При возведении некапитальных сооружений не нужно получать разрешение на строительство, на ввод в эксплуатацию, а также ставить их на кадастровый учет и регистрировать права на них в ЕГРН (п. 2 ч. 17 ст. 51, ч. 1 ст. 55 ГрК РФ, ч. 6, 7 ст. 1 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Объект незавершенного строительства

Градостроительный кодекс РФ и Технический регламент не содержат определение понятия «объект незавершенного строительства». Данное определение содержится в Методических рекомендациях по бухгалтерскому учету инвестиций, осуществляемых в форме капитальных вложений в сельскохозяйственных организациях, утв. Минсельхозом РФ 22 октября 2008 г.:

к объектам, находящимся в незавершенном строительстве, относятся объекты: строительство которых продолжается; строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено, но не списано в установленном порядке; находящиеся в эксплуатации, по которым акты приемки еще не оформлены в установленном порядке.

Для понимания того, является ли какой-либо объект объектом незавершенного строительства нужно учитывать правовую позицию Верховного Суда РФ:

«При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).» (п. 38 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ»).

Чем отличается временное строение от капитального?

Как уже было сказано, ряд строений не относится к объектам капитального строительства. Такие постройки принято называть временными и определить к какому типу строения относится объект, можно по некоторым признакам.

Для этого необходимо оценить не только экономическую сторону вопроса, но и юридическую:

1. Строение временного характера не может иметь документации на собственность и срок использования объекта небольшой, по окончанию которого, постройка подлежит разбору.
2. Постройка капитальная тесно привязана к земельной площади и расположена на фундаментной основе. Это означает, что строение не подлежит последующей разборке и переносу. Также, собственник может получить на здание документы, подтверждающие владение по праву собственности.

Кроме этого стоит отметить, что на капитальный объект обязательно разрабатывается проектно-сметная документация.

Похожие записи:

• Пенсия пострадавшим и ликвидаторам-чернобыльцам в 2023 году в России
• Как подать в розыск должника по алиментам?
• Что могут забрать судебные приставы за долги