Что такое договор ренты и кому он нужен

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое договор ренты и кому он нужен». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Помимо мошенничества, к одному из главных рисков сделки относят потенциальное снижение стоимости жилья. Вычислите объём ренты, необходимой для оплаты за год, изучите случаи на разное количество лет и сопоставьте с ценой на жильё. В некоторых ситуациях сделка окажется невыгодной.

Плюсы и минусы сделок с договором ренты

Преимущества договора пожизненной ренты для плательщика:

• возможность купить недвижимость в рассрочку;
• перспектива проживания в жилье с момента заключения договора. Часто это дешевле, чем аренда;
• гарантия получения жилья — даже если собственник передумал, оспорить договор и лишить права собственности непросто.

Неисполнение пунктов соглашения даёт право для обращения в суд и аннулирования договора.

Минусы для рентополучателя:

• ограничение права на квартиру или землю;
• сложности расторжения соглашения;
• нечестные рентные плательщики;
• необходимость платить налоги и предоставлять декларации в ИФНС.

Минусы для плательщика ренты:

• займы без указания точного срока окончания действия. Соглашение пожизненной ренты предполагает выплаты на протяжении жизни рантье. Но сколько плательщик ренты заплатит за квартиру в итоге — неизвестно;
• отсутствие полноправного владения имуществом до наступления смерти получателя;
• затраты на нотариальные мероприятия и регистрацию контракта.

При заключении договора с иждивением собственник жилья может признать качество работ, услуг плательщика ренты неудовлетворительным. В этом случае он может потребовать аннулировать соглашение.

Как расторгнуть договор постоянной ренты?

Если речь идет о договоре постоянной ренты, плательщик может прекратить выплаты, выкупив ренту. Кроме того, если имущество будет испорчено или уничтожено, плательщик постоянной ренты вправе отказаться от выплат или вообще расторгнуть договор.

Получатель постоянной ренты вправе требовать, чтобы плательщик выкупил ренту, если тот регулярно нарушает условия договора:

• Не выплачивает ренту больше года;
• Признан банкротом либо возникли иные обстоятельства, явно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, установленные договором;
• Не соблюдает условия по уплате ренты;
• В случае иных обстоятельств, прописанных в договоре.

Если плательщик отказывается расторгать договор или выкупать ренту, разорвать условия можно только через суд. Если по решению суда договор будет расторгнут и имущество вновь поменяет владельца, получателю ренты необходимо зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.

Как обезопасить себя от отмены ренты

Получателями ренты, как правило, становятся одинокие пенсионеры. Это долгосрочный договор, по которому вы можете выплачивать платежи и заботиться о них не один год. Порой пожилым людям начинает казаться, что их обманывают — платят слишком мало, недобросовестно относятся к обязанностям помогать и приносить им продукты.

Получатель ренты может попробовать расторгнуть договоре через суд. Так происходит не всегда, но от потенциальных претензий стоит подстраховаться заранее.

• Если договор предусмотрена только передача конкретной суммы, то постарайтесь делать это перечислением на карту. Или записывайте на видео передачу денег, просите у получателя ренты расписку.
• Когда вы соглашаетесь помогать получателю ренты, постарайтесь прописать в договоре конкретный перечень работ. Например, гулять дважды в неделю, приносить продукты раз в неделю, возить в больницу на обследование не реже раза в месяц.
• Если договор уже составлен, постарайтесь фиксировать факт выполнения работ по уходу за пожилым человеком, гуляйте в одних и тех же местах, где будут свидетели. Сохраните все чеки, счета на оплату медуслуг и другие документы, подтверждающие ваши расходы на получателя ренты.
• Постарайтесь быть в доброжелательных отношениях с соседями — скорее всего, именно их как свидетелей вызовут в суд.

Инициаторами отмены договора ренты могут стать наследники получатели ренты. Например, после смерти пожилого человека они заявят, что договор ренты незаконный, пенсионера ввели в заблуждение, и они имеют право на квартиру. Чтобы отменить договор, наследники обращаются в суд. Обычно в иске они утверждают, что пожилой человек был психически нездоров и не отдавал отчета в своих действиях.

Чтобы обезопасить себя от проблем, нужно еще до заключения договора убедиться в дееспособности будущего получателя ренты. Для этого запросите у него справку от психиатра о том, что его психическое здоровье не мешает ему заключать сделки с имуществом.

Если наследники обратились в суд, нужно заручиться поддержкой юриста. Как правило, судьи такие иски не поддерживают — рента оформляется в Росреестре и переходит в собственность плательщика в момент регистрации договора. Поэтому недвижимость не может быть включена в наследство — на момент смерти она уже не является имуществом получателя ренты. А претензии про психическую недееспособность оспариваются справкой от психиатра, если вы такую получили заранее.

Порядок оформления договора ренты

Для минимизации негативных последствий заключения договора необходимо конкретно и в полном объеме прописать все существенные условия договора, а также предварительно согласовать порядок реализации положений договора.

Условия договора ренты:

• предмет договора, то есть движимое или недвижимое имущество, которое должно перейти в собственность к рентоплательщику;
• размер рентной платы, порядок и период выплат;
• конкретные виды оказываемых услуг или предоставляемых работ. Желательно прописывать примерный список продуктов или лекарств;
• обеспечение выплаты ренты.

После составления договора и согласования всех условий ренты стороны в обязательном порядке должны удостоверить договор у нотариуса.

Если стороны оформляют договор ренты, предметом которого выступает недвижимое имущество, то такой договор необходимо зарегистрировать в Росреестр. Для оформления договора необходимо подготовить следующие документы:

• паспорта сторон;
• выписка из ЕГРН;
• свидетельство о праве собственности на имущество или иной документ, подтверждающий такое право;
• документ, подтверждающий отсутствие коммунального долга;
• согласие супруга получателя ренты;
• заявление о государственной регистрации перехода прав собственности в Росреестре;
• квитанция об уплате госпошлины.

Перед удостоверением договора нотариус должен подтвердить, что стороны сделки отдают отчет в своих действиях и осознают последствия заключаемого договора, то есть обладают дееспособностью в полном объеме.

После удостоверения договор необходимо направить на регистрацию в Росреестр. Это может сделать как нотариус, так и стороны сделки.

Поэтапная процедура заключения сделки

Передача жилья по соглашению о ренте только подписанием бумаги не ограничивается, процесс состоит из нескольких этапов:

• Сначала собираются все необходимые документы, в том числе подтверждающие дееспособность участников соглашения.
• Составление соглашения, желательно с участием компетентного юриста, специализирующегося именно на проблематике имущественных правоотношений.
  Составленную бумагу несут на удостоверение в ближайшую по месту прописки рентополучателя нотариальную контору. Нотариус выверит соглашение по существующим юридическим лекалам и если у него не будет замечаний, заверит документ.
• С удостоверенным нотариально соглашением о ренте участники сделки отправляются в департамент Росреестра либо в офис «Моих документов» (второе название МФЦ). Это необходимый, заключительный этап, без которого сделка не сможет считаться завершенной.

Как выплачивается рента?

Ренту выплачивают безналичными или наличными деньгами, как правило, раз в месяц, пока прежний владелец не умрет. Сколько, обязательно прописывают в контракте, но не меньше прожиточного минимума в регионе. Если он не установлен, берется значение этой величины по стране. К нему и привязывается сумма выплат. Вырос минимум — вырастет и платеж по ренте. Недвижимость пострадала или уничтожена в силу трагических обстоятельств? Это не избавляет от исполнения обязательств по ренте ().
Просрочка платежей включает проценты, к размеру которых применяются правила . настоящего кодекса разрешает участникам сделки самим прописывать размер неустойки в соглашении о ренте.

Условия денежных поступлений по ренте излагаются в рентном соглашении. Это может быть:

• перевод на банковский счет;
• почтовый перевод;
• передача наличных под официальную расписку;
• перевод через депозит нотариуса, когда «квартирант» не берет денег от «покровителя», пытаясь сшельмовать и расторгнуть сделку по надуманным причинам.

Особенности договора ренты

Договор постоянной ренты имеет принципиальную особенность — бессрочный характер обязательств в ходе выплаты, который не обусловлен сроком жизни получателя ренты (пожизненная рента). По этой причине помимо предмета договора, срок представляет собой существенное условие такого договора.

В качестве получателей постоянной ренты выступают граждане и некоммерческие предприятия. Это не должно противоречить законодательству, а должно соответствовать целям деятельности таких предприятий (589 статья ГК РФ).

Императивное правило характеризуется тем, что ренту нельзя считать прибылью, а работа коммерческих предприятий всегда направлена именно на получение прибыли.

Не все некоммерческие организации выступают получателями. Не могут ими быть те из них, которые созданы на определенный срок или для достижения определенной цели. Такие предприятия не вправе вступать в бессрочные отношения. В большей мере целям таких договоров будет соответствовать деятельность религиозных и общественных объединений (организаций), фондов (благотворительных, культурных, образовательных и др.). Если рассматривать практическую деятельность, то основной критерий такого соответствия представлен прямой записью в зарегистрированном уставе некоммерческого предприятия о праве получать постоянную ренту.

В качестве плательщиков постоянной ренты могут выступать физические лица, коммерческие и некоммерческие предприятия. Последние могут быть таковыми при условии, что в их учредительных документах нет запрета на такую деятельность.

Другой особенностью таких договоров может являться то, что законодатель допустил возможность передавать права получателя ренты в процессе уступки требования. Также существует возможность их перехода по наследству или в качестве правопреемства в ходе реорганизации предприятий. Таким образом, имущество может давно исчезнуть, а первоначальные стороны договора умереть (предприятие реорганизовано), но рентные обязательства сохраняют силу для правопреемников или наследников.

Существенное условие договора постоянной ренты представлено размером рентных платежей (590 статья ГК РФ). Основная форма платежей представлена уплатой денежных средств. При этом во втором абзаце вышеуказанной статьи нет прямого запрета на установление выплаты ренты с помощью предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, которые соответствуют по стоимости денежному размеру ренты. Общее правило гласит, что постоянная рента должна подлежать выплате по завершению каждого календарного квартала.

Обязанности плательщика и получателя

Плательщик постоянной ренты несет риск повреждения или случайной гибели имущества, которое бесплатно передано для выплаты. Если оно случайным образом утеряно или повреждено, то плательщик получает право потребовать прекратить обязательства по выплате или изменить условия выплаты.

Получатель постоянной ренты также имеет право требовать выкуп ренты плательщиком только в случаях, которые указаны в законе или договоре. В состав таких случаев входят:

• просрочка выплаты более чем на 1 год;
• нарушение со стороны плательщика обязательств по обеспечению выплаты (587 статья ГК РФ);
• признание плательщика неплатежеспособным;
• другие обстоятельства, которые очевидно указывают, что рента не будет выплачена в требуемом размере и в те сроки, которые установил договор;
• недвижимое имущество, которое передается для выплаты ренты, поступает в общую собственность (делится между несколькими лицами);
• другие случаи, предусмотренные договором и 593 статьей ГК РФ.

Пример расчета бессрочной ренты

Соответствующие формулы применимы для решения различных задач.

К примеру, вам вздумалось поддержать финансово каких-нибудь дальних родственников. На эти цели вы готовы расходовать 2 тыс. долл. ежемесячно.

Действующая процентная ставка в долгосрочной перспективе будет равняться 12 %.

Возникает вопрос: какую сумму вам следует отложить на реализацию своего плана?

Очевидно, размер этой суммы будет равняться размеру приведенной стоимости денежного потока (бессрочной ренты):

PV =
C/r= 2000 долл. / 0,12 = 16667 долл.
Именно такую сумму вам потребуется отложить, чтобы ваши родственники в обозримом будущем были вам благодарны…

Расторжение пожизненного договора ренты

Законодательство, регулирующее пожизненную ренту в первую очередь охраняет интересы получателя ренты. Поэтому закон предоставляет получателю ренты право расторгнуть договор пожизненной ренты в одностороннем порядке. У плательщика рентной платы такого права нет.

Рентополучатель вправе требовать выплаты выкупной цены или расторжения договора ренты только в случае существенного нарушения договора. К существенным нарушениям договора относятся такие нарушения, которые влекут для рентополучателя невозможность достижения целей, которые преследовались стороной при заключении договора.

Получатель ренты, обратившийся в суд с требования о расторжении договора пожизненной ренты, обязан представить суду доказательства причинения ему существенного ущерба в связи с неисполнением условий договора, который выражается в неполучении надлежащих доходов.

Если получателем ренты будут заявлены требования о выплате выкупной цены, то возникает вопрос о ее размере. Правила определения выкупной цены установлены в ст.594 ГК РФ. Эти правила зависят от того, передавалось имущество по договору без выкупной цены или с выкупной ценой.

Если имущество было передано за плату, то выкупная цена, будет равна годовой сумме рентных платежей.

Если имущество было передано бесплатно в выкупную цену входит годовой размер рентных платежей и цена переданного имущества.

Цена имущества определяется по правилам ст.424 ГК РФ, то есть, исходя из сложившихся цен по месту жительства на момент судебного спора.

Если были нарушены существенные условия договора в котором имущество передавалось без уплаты выкупа то получатель ренты вправе потребовать возвратить ему имущества и зачесть его стоимость в счет цены выкупа . При возмездной пожизненной ренте рентополучатель не вправе требовать возврата переданного им имущества.

Таким образом, можно предположить, что с развитием рыночной экономики в условиях дороговизны жилья пожизненная рента может получить более широкое распространение.

Налогообложение ренты

Рента, как и многие другие виды доходов граждан РФ, подлежит налогообложению. С нее необходимо уплачивать 13-ти процентный налог на доходы физических лиц. Для этого получатель платежей должен подать налоговую декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода. Посещать отделение налоговой инспекции не обязательно: сформировать декларацию можно онлайн через портал Госуслуг. После получения декларации налоговым органом у гражданина будет время на оплату указанных в декларации налогов до 15 июня того же года.

Непредставление сведений о доходах, подлежащих налогообложению, наказывается в соответствии со статьей 119 Налогового кодекса РФ: наложение штрафа в размере 5% от неоплаченного налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% от суммы задолженности и не менее 1000 рублей.

Рента в экономике – это одно из основополагающих понятий. Рассмотрим данный экономический термин на примере: Иванов и Петров работают на заводе, Иванов – токарь низшего разряда, а Петров – высшего. Иванов получает заработную плату, близкую к минимально возможной, а Петров – в 2 раза больше.

Почему при одинаковых исходных условиях такая разница дохода? Владелец предприятия платит Петрову больше, потому что стремится удержать ценного работника на своем предприятии для выполнения сложных заказов.

Работодатель выплачивает надбавку к зарплате, экономически стимулируя Петрова трудиться на своем заводе. Разница в зарплате Иванова и Петрова, равная сумме надбавки, и есть экономическая рента.

Вывод: экономическая рента – это платежи владельцу определенного фактора, превышающие его альтернативную ценность.

В нашем примере Петров владеет высокими профессиональными навыками, альтернативная ценность его умений – рядовые навыки его товарища Иванова. Поэтому Иванов получает обыкновенную заработную плату, а Петров – такую же зарплату плюс надбавку за опыт и навыки.

Отличия постоянной и пожизненной форм ренты

Кроме пожизненной ренты распространен еще один вид соглашений подобного рода – постоянная рента, которая также подразумевает оплачиваемый переход квартиры. Ее главный отличительный признак – это бессрочный характер обязательств, возложенных на рентоплательщика, по выплате ренты. Действие договора в этом случае не ограничивается каким-либо периодом времени, не зависит от продолжительности жизни получателя и заканчивается после поступления всей суммы выкупа за объект недвижимости.

Кроме денежных выплат договор может предусматривать уход, помощь по хозяйству, медицинское обслуживание. Это могут быть любые услуги, в которых нуждается хозяин квартиры, стоимость которых соответствовала бы сумме рентного платежа. Не исключено и смешанное установление ренты: часть оплаты – в денежной сумме, другая часть – в товарах либо услугах.

Заключив пожизненное рентное соглашение, рентоплательщик не имеет права выкупить квартиру до кончины его хозяина. Он обязан выплачивать взносы в установленном объеме и в оговоренные документом сроки. А при постоянной ренте такой вариант возможен, если стороны об этом заранее договорились. Хозяин может получить причитающиеся ему денежные средства любыми «порциями». Необходимо лишь заранее согласовать это между сторонами сделки.

Плюсы и минусы пожизненной ренты квартиры

При заключении договора пожизненной ренты обе стороны подвергаются серьезным рискам:

• плательщик может оказаться мошенником, не выполнить положения договора или для оказания своих услуг может выбрать недобросовестного человека;
• плательщик может не рассчитать свои силы и оказаться не в состоянии обеспечить рентополучателя необходимым;
• получатель может прожить дольше плательщика, и тот не дождется обещанного жилого помещения;
• родственники рентополучателя могут быть не согласны с условиями рентного соглашения и после смерти получателя подать в суд заявление об его расторжении;
• получатель захочет через некоторое время расторгнуть договор. Но если рентоплательщик все условия договора выполняет добросовестно, то получателю это будет сделать сложно.

Просчитывая необходимость заключения договора ренты, следует оценить все его плюсы и минусы.

Плюсы:

1. рентополучатель имеет возможность расторгнуть контракт лишь в судебном порядке, тогда как, например, завещание, можно легко переписать;
2. договор ренты регистрируется в Росреестре, поэтому рентополучатель перестает быть объектом пристального внимания «черных риэлторов» и других мошенников;
3. заключаемое соглашение обоюдовыгодно: пожилой человек получает уход и дополнительный доход, продолжая жить в привычной обстановке, а плательщик при выполнении всех условий приобретает собственное жилье.

Минусы:

1. плательщик должен ежемесячно перечислять определенную сумму получателю;
2. при нарушении плательщиком срока выплаты платежей, получатель имеет возможность расторгнуть договор, а перечисленные до этого деньги возвращены плательщику не будут.

Похожие записи:

• Виды превышения должностных полномочий
• Минимальная пенсия по Московской области в 2023 для неработающих пенсионеров
• Штрафы за неоформленных работников