Завещание или дарственная: как сэкономить при передаче жилья
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Завещание или дарственная: как сэкономить при передаче жилья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Официально и юридически правильно оформить продажу гаража можно лишь при наличии государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Однако на практике подобные сделки без надлежаще оформленных документов проводятся достаточно часто.
Как передать имущество
Любое имущество, в том числе и недвижимость, по наследству может передаваться четырьмя способами: по завещанию, по наследственному договору, по закону (если есть родственная связь с умершим), при наличии оснований, которые дают право на обязательную долю наследственного имущества. Смысл наследования заключается в том, что имущество наследникам передается после смерти наследодателя, поясняет партнер адвокатского бюро «Бишенов и партнеры» Даханаго Нагоева. По ее словам, все остальные способы передачи имущества родственникам (по договору купли-продажи, договору дарения) к наследству не относятся.
Любая сделка, влекущая переход прав на недвижимость от одного родственника к другому, законна, и все виды сделок используются в отношении оформления прав на условно наследуемое имущество, говорит партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко.
Налог при продаже унаследованного имущества
Как мы отметили, при получении наследства Вам не нужно платить налог. При этом важно понимать, что в случае продажи унаследованного имущества, собственником которого Вы являлись менее 3 лет, Вам придется заплатить налог на доходы.
Пример: В 2017 году Новикова Г.Л. получила в наследство от дяди квартиру. В 2018 году она продала эту квартиру. Так как срок владения квартирой составил менее 3 лет, Новикова Г.Л. по окончании 2018 года (до 30 апреля 2019 года) должна будет подать декларацию по форме 3-НДФЛ и до 15 июля 2019 года заплатить налог на доходы по ставке 13%.
Если Вы владели унаследованным имуществом более 3 лет, налог на доходы платить не придется (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).
Пример: Веселов Т.Б. получил в наследство от сестры квартиру в 2012 году. В 2018 году он продал эту квартиру. Так как квартира находилась в собственности Веселова Т.Б. более 3 лет, то он не должен подавать декларацию 3-НДФЛ и платить налог на доходы от продажи жилья.
Причем 3 года владения наследством считается со дня открытия наследства (дня смерти наследодателя), а не с даты его фактического принятия или момента государственной регистрации права на имущество.
Пример: Васильев Д.К. унаследовал квартиру бабушки, умершей в 2014 году. Свидетельство о праве собственности на квартиру Васильев Д.К. получил в 2015 году. В 2018 году он продал эту квартиру. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня смерти наследодателя. Поэтому при продаже квартиры в 2018 году Васильев Д.К. не должен платить налог на доходы, так как срок владения квартирой составил более 3 лет (с 2014 до 2018).
Обратите внимание: Налоговый орган может письменно уведомить Вас, что Вы получили доход от продажи недвижимости и должны подать декларацию 3-НДФЛ. Это происходит потому, что налоговому органу известно о дате регистрации свидетельства о праве собственности на недвижимость, но не о фактическом нахождении его в собственности. В этом случае достаточно написать в налоговую объяснительную с описанием ситуации и приложить к письму документы, подтверждающие срок владения недвижимостью (копия свидетельства о смерти наследодателя).
Подробнее о налоге при продаже имущества и о том как его уменьшить, Вы можете прочитать в наших статьях: Как уменьшить или не платить налог при продаже недвижимости? и Как уменьшить или не платить налог при продаже машины?
Общий алгоритм вступления в наследство
Принять права на владение гаражом, как объектом наследственной массы, можно либо по закону, либо по завещанию. В последнем случае законным получателем постройки в собственность является человек, указанный покойным в нотариально заверенном завещательном распоряжении.
Если бумаги, содержащей последнюю волю умершего, не существует, говорят о принятии наследства по закону. И здесь работает порядок передачи имущества в соответствии с очередью. Иными словами, главными претендентами выступают ближайшие родственники – дети, супруги, родители, а затем все остальные. При этом если преемников одной степени родства несколько, то имущество разделяется между таковыми в равных долях.
Независимо от оснований, гараж в наследство оформляется по общему алгоритму действий, утвержденному законодательством. Вся процедура проводится в нотариальной конторе, относящейся к тому району, где был зарегистрирован наследодатель до дня своей смерти.
Во сколько обойдется приобретение гаража в наследство
Во время наследственного приобретения гаража платить придется дважды. Первый раз вы заплатите относительно небольшую сумму нотариусу за открытие наследственного дела (несколько сот рублей).
Второй раз придется уплатить государственную пошлину. Это необходимый этап перед получением свидетельства о праве на наследство.
Налоговый кодекс РФ (п. 22 ч.1 ст. 333.24) устанавливает для наследников первой очереди и полнородных братьев и сестер умершего размер пошлины как 0,3 % от оценочной цены наследства.
Однако эта категория наследников не может платить больше, чем 100 тысяч рублей.
Остальным наследникам придется уплатить 0,6% стоимости. У них максимальная планка платежа 1 миллион рублей.
Как наследодатель может передать гараж в наследство?
Когда возникает желание передать данное имущество конкретному человеку, то необходимо составить завещание. Правда, это не так просто как могло бы показаться. Основная проблема состоит в том, что гараж хоть и не является полноценной жилплощадью, но статус недвижимости всё же имеет. Именно поэтому для внесения его в завещание потребуется предоставить данный пакет документов:
- Справка, которая подтверждает право собственности;
- Выписка из Регистрационной палаты;
- Кадастровый паспорт;
- Дополнительные бумаги на данный гараж, которые имеются у владельца. Их наличие значительно может ускорить процесс оформления.
Только после того, как документы будут переданы, нотариус внесёт гараж в само наследство. Если же эту процедуру не провести, то гараж будет передан наследникам в общем порядке оформления наследства.
Наследование гаража в гаражном кооперативе
На момент наследования гаража из гаражного кооператива может сложиться такая ситуация. Первая, когда пай полностью выплачен и вторая пай выплачен не полностью. Что делать?
В первом случае наследник должен получить справку у председателя кооператива о выплате пая и предоставить ее нотариусу. Однако иногда наследник не может получить свидетельство на наследство, так как в нотариальной конторе потребуют свидетельство о праве собственности. Если пай за гараж был выплачен до 31.01.1998 года, то необходимо предоставить справку из гаражного кооперативы за подписью председателя и бухгалтера кооператива, документ должен подтверждать, что пай выплачен полностью.
Если пай был выплачен после 31.01.1998 года, то гараж должен был зарегистрирован в ЕГПР. При наличии свидетельство на право собственности оформление не составит труда.
При наследовании гаража наследник может узнать, что пай не выплачен полностью. Для переоформления гаража наследник должен обратиться в гаражный кооператив. Если какая-то часть выплачена, то наследник может унаследовать денежный пай, это считается частью наследства. В гаражном кооперативе ему отказать не должны. Теперь наследник, вступив в права, может дольше выплачивать пай за гараж. Но наследник может отказаться, тогда он может получить всю сумму внесенную завещателем. Такие условия прописывают в уставе гаражного кооператива.
Общий алгоритм вступления в наследство
Принять права на владение гаражом, как объектом наследственной массы, можно либо по закону, либо по завещанию. В последнем случае законным получателем постройки в собственность является человек, указанный покойным в нотариально заверенном завещательном распоряжении.
Если бумаги, содержащей последнюю волю умершего, не существует, говорят о принятии наследства по закону. И здесь работает порядок передачи имущества в соответствии с очередью. Иными словами, главными претендентами выступают ближайшие родственники – дети, супруги, родители, а затем все остальные. При этом если преемников одной степени родства несколько, то имущество разделяется между таковыми в равных долях.
Независимо от оснований, гараж в наследство оформляется по общему алгоритму действий, утвержденному законодательством. Вся процедура проводится в нотариальной конторе, относящейся к тому району, где был зарегистрирован наследодатель до дня своей смерти.
Прежде всего, наследник обязан уведомить о своих намерениях принять гараж в собственное распоряжение на основании закона либо завещания. Для этого потребуется составить заявление в свободной форме и включить в него пункты:
- наименование структуры, куда подается бланк;
- адрес нотариальной конторы;
- Ф.И.О., адрес и дата смерти покойного гражданина;
- сведения о наследнике;
- основания для вступления в наследство – по закону либо завещанию;
- степень родства с умершим человеком;
- данные прочих претендентов, если о таковых известно;
- интересующий объект, в данном случае, гараж;
- подтверждение желания принять наследство;
- дата написания заявления и подпись заявителя.
Как получить по наследству кооперативный гараж?
Если строение находится в гаражном кооперативе, то процедура наследования идентична вышеупомянутой, но только при условии полной выплаты всех взносов пайщиком.
При этом в отношении строения должно быть зарегистрировано право собственности. Иначе процесс наследования будет отличаться в зависимости от существующей проблемы:
- если необходимые взносы были выплачены после 31.01.1998 г., то гараж должен быть внесен в ЕГРН. Если у наследодателя не было документа о праве собственности, то наследнику следует обратиться к руководству кооператива за справкой о внесенной сумме. Этот документ потребуется представить в БТИ, чтобы оформить кадастровый паспорт. Далее процедура вступления в права наследования будет стандартной;
- если пайщик при жизни внес не все денежные средства, то его наследник может обратиться к правлению кооператива с просьбой о принятии его в свой состав. Таким образом, правопреемник заменит умершего пайщика, став полноправным членом кооператива и выплатит все необходимые взносы. Наследнику рекомендуют предварительно ознакомиться с уставом объединения, учредительной и налоговой документацией, уточнить статус земельного участка, на котором расположен гараж.
Если взносы были выплачены пайщиком до 31.01.1998 г., то в соответствии с п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса РФ, справка из гаражно-строительного кооператива будет подтверждать право владения гаражом.
Ст. 1112 ГК РФ гласит, что объектом наследования может быть движимое и недвижимое имущество, а так же имущественные права, принадлежащие покойному. В таком случае, гараж, в зависимости от вида (металлический, кирпичный), может рассматриваться как:
- Недвижимое имущество, если это кирпичная или каменная постройка с фундаментом, бокс в гаражном кооперативе или иное, не подлежащее перемещению и демонтажу сооружение.
- Движимое имущество, если гараж из металла, с полами из настила и легко демонтируется (транспортируется на другое место).
Для того, что бы оформить наследство на гараж необходимо доказать право на наследство. Наследование по завещанию определено ст. 1118 ГК РФ, наследование по закону регулируется ст. 1141 ГК РФ, где указаны общие положения и очередность наследования:
- первыми право на наследование имеют кровные родственники покойного (супруги, дети, родители, братья и сестры).
- вторая очередь – это не кровные родственники (сводные братья/сестры, дети и т.д.)
- третью очередь составляют двоюродные родственники, тети/дяди и т.д.
В случае, когда гараж без капитального фундамента и является движимым имуществом, то необходимо проверить документы на землю под ним. Для этого должно быть свидетельство о праве собственности на землю или договор аренды, подтверждающий законность размещения на земле гаража.
Если с правами на наследование нет проблем, то необходимо обратиться к нотариусу по месту последней регистрации жительства почившего и заявить в письменной форме об открытии наследственного дела. Жителям области необходимо сперва уточнить какой специалист закреплён за их участком в нотариальной палате.
При обнаружении нотариусом ошибок в документах на право наследования или наличия проблем с доказательством родства, необходимо обратиться в суд. Это запустит длительную процедуру, но будет неизбежным в вышеуказанных случаях.
Как оценивается стоимость наследуемого имущества?
Имущество оценивается исходя из его стоимости на день смерти наследодателя.
Оценку проводят специализированные организации — Бюро технической инвентаризации (БТИ) или независимые оценщики, которые имеют соответствующую лицензию.
Кому не полагается наследство?
Наследство не полагается гражданам, которые были лишены этого права в судебном порядке. Официальное наименование этой категории граждан — недостойные наследники. К ним относятся:
- Те, кто противоправными действиями пытался увеличить свою долю в наследстве (то есть пытались повлиять на завещание или чинили угрозу жизни других наследников);
- Родители, лишенные родительских прав и не восстановленные в них (в отношении наследства от своих детей);
- Граждане, злостно уклонявшиеся от своих обязанностей (речь, как правило, о выплате алиментов или сокрытии доходов для уменьшения суммы алиментов).
Требуется консультация по вопросам наследства?
Налог с продажи квартиры — 2021: инструкция по НДФЛ
При расчете налога доход может быть уменьшен на определенные суммы, установленные законом. Для вас выгодней уменьшить доход на максимальную сумму. У вас есть несколько законных способа для этого. Так, вы вправе уменьшить доход:
- на имущественный налоговый вычет для продавцов прочего недвижимого имущества — 250 000 руб. (для всех);
- на расходы по приобретению гаража, которые подтверждены документами (для всех);
- на расходы наследодателя по приобретению этого имущества, которые подтверждены документально (только для тех, кто получил гараж по наследству);
- на расходы дарителя по приобретению этого имущества, которые подтверждены документально (только для тех, кто получил недвижимость по дарению от близкого родственника);
- на стоимость этого имущество, которая была задекларирована и с которой был уплачен налог на доходы при его получении в дар (только для тех, кто получил недвижимость по дарению не от близкого родственника и заплатил налог с его стоимости).
Вы вправе выбрать любой из этих способов. Но только один. Применять больше одного нельзя. Например, вы не вправе уменьшить доход и на вычет 250 000 руб., и на расходы.
Удобно уменьшать доход на вычет, если ваш доход не превышает 250 000 руб. В этом случае ничего документально подтверждать не нужно. Если превышает выгодней выбрать максимальную сумму, на которую можно уменьшить доход. Это или вычет или расходы. Но, подчеркнем, расходы должны быть подтверждены документами.
Пример
По договору купли-продажи гараж продан за 450 000 руб. Это больше 70% от его кадастровой стоимости.
Ситуация 1
Расходы на его покупку, которые подтверждены документально, — 180 000 руб. В такой ситуации выгодно использовать вычет. В результате доход, облагаемый налогом, составит:
450 000 (доход) — 250 000 (вычет) = 200 000 руб.
Ситуация 2
Расходы на его покупку, которые подтверждены документально, — 320 000 руб. В такой ситуации выгодно использовать расходы. В результате доход, облагаемый налогом, будет равен:
450 000 (доход) — 320 000 (вычет) = 130 000 руб.
Налог нужно заплатить с дохода, который превышает вычет (250 000 руб.) или расходы на покупку. Ставка налога 13%. Исключение сделано только для тех, кто не является налоговым резидентом России. Они платят налог по ставке 30%. Напомним, что резидент — это человек, который физически находится в России не менее 183 дней в течение 12 месяцев подряд. Его гражданство и место жительства никакого значения не имеют.
Пример
Вы продали гараж за 480 000 руб. Он находился в собственности менее 3 лет. Продажная цена больше 70% от его кадастровой стоимости.
Ситуация 1
Расходы на его покупку, которые подтверждены документально, — 76 000 руб. Доход уменьшаем на вычет. Доход, облагаемый налогом, составит:
480 000 (доход) — 250 000 (вычет) = 230 000 руб.
С него нужно заплатить налог:
230 000 руб. х 13% = 29 900 руб.
Ситуация 2
Расходы на его покупку, которые подтверждены документально, — 375 000 руб. Доход уменьшаем на расходы. Доход, облагаемый налогом, составит:
450 000 (доход) — 320 000 (вычет) = 130 000 руб.
С него нужно заплатить налог:
130 000 руб. х 13% = 16 900 руб.
С 2021 года изменится НДФЛ — это тот налог, который платят со своих доходов: зарплаты, продажи автомобилей и квартир, выигрышей в лотерею и пр. Теперь ставка налога будет зависеть от того, сколько вы зарабатываете. Все, кто за год получает больше 5 млн рублей, будут платить налог по ставке 15 %, а не 13 %, как было раньше. Такие правила установлены ФЗ от 23.11.2020 № 372-ФЗ.
Повышенная ставка распространяется не на весь доход, а только на ту сумму, которая больше 5 млн рублей.
Пример. Виктор зарабатывает 600 тыс. рублей в месяц. Его доход за год составил 7 200 тыс. рублей. Бухгалтер удержит налог по ставке 15 % не со всей его зарплаты, а только с той части, которая превысила 5 млн рублей. Порядок расчета следующий:
1) НДФЛ по стандартной ставке: 5 000 000 × 13 % = 650 000 рублей.
2) НДФЛ по повышенной ставке: (7 200 000 – 5 000 000) × 15 % = 330 000 рублей.
3) Общая сумма удержанного налога: 650 000 + 330 000 = 980 000 рублей.
Для сравнения. Если бы весь доход Виктора облагался по старым правилам по ставке 13 %, из его заработка удержали бы 936 000 рублей, то есть на 44 000 рублей меньше.
На практике совсем мало граждан РФ зарабатывают больше 5 млн рублей в год, поэтому для большинства ничего не изменится. Но обычно самые крупные доходы мы получаем при реализации имущества, поэтому тех, кто собирается продавать квартиру в 2021 году, волнует вопрос, придется ли платить больше налогов. Чтобы найти ответ, нужно внимательно изучить новый закон.
Успокоим сразу — государство позаботилось о гражданах РФ и освободило от обложения повышенным налогом ряд нерегулярных доходов (п. 1.1 ст. 224 НК РФ):
- От продажи имущества или долей в нем (кроме ценных бумаг);
- От получения имущества в дар (кроме ценных бумаг);
- Страховые выплаты по договорам страхования и выплаты по пенсионному обеспечению.
Отсюда следует, что если в 2021 году вы решите продать квартиру, комнату, долю в доме, машину и пр., налог нужно будет платить по стандартной ставке 13 %. Это касается даже тех случаев, когда сумма дохода от продажи превышает 5 млн рублей.
Минфин посчитал, что установление повышенной ставки для таких разовых доходов противоречит принципу социальной справедливости, так как заставляет платить высокие налоги людей с невысоким уровнем доходов.
Но это касается только резидентов РФ — тех, кто находился на территории Росси�� больше 183 календарных дней (90 дней в 2020 году) в течение 12 месяцев. Если вы пребывали в стране меньше указанного срока, то не являетесь резидентом и должны платить увеличенный налог.
Кадастровая стоимость гаража
4.4. Узнать кадастровую стоимость земельного участка может каждый желающий. Вся необходимая информация о земельных участках и их основных характеристиках, в том числе и сведения об их кадастровой стоимости, собрана на государственном портале Росреестра
Возможна ситуация, что интересующий участок вы найти не сможете. В этом случае кадастровая стоимость участка определяется на основании постановлений муниципальных органов власти. В этих постановлениях должна быть указана кадастровая стоимость квадратного метра земли в зависимости от местонахождения и района. Следовательно, чтобы определить кадастровую стоимость участка нужно умножить площадь участка на кадастровую стоимость квадратного метра земли. Еще один способ узнать кадастровую стоимость земельного участка – это обратиться в территориальный орган Роснедвижимости. Данный способ займет гораздо больше времени, чем самостоятельный просмотр.
Продавец обязан уплатить налог, если владел гаражом менее 5 лет (в случае приобретения после 01.01.2022 г) и менее 3 лет (в случае приобретения до указанной даты). При этом он обязан подать декларацию до 30.04 следующего года и уплатить налог на доход в срок