Что должна делать управляющая компания

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что должна делать управляющая компания». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Обслуживание и благоустройство придомовой территории регламентируется Постановлением Правительства № 491, принятым в 2006 году. В этом нормативном акте разграничена ответственность собственников и управляющих организаций или ТСЖ.

Разрешенные и запрещенные действия в пределах придомовой территории

Использовать придомовую территорию жильцы могут по своему усмотрению. Однако они должны соблюдать при этом определенные нормы, поскольку эксплуатация этого участка должна вестись строго в интересах жильцов.

На придомовой территории по решению жильцов можно обустроить следующие объекты:

• детские и спортивные площадки;
• зоны отдыха и пешеходные дорожки;
• отдельные места для выгула собак;
• парковочные места;
• зону зеленых насаждений. Она может использоваться не только для высадки декоративных растений, но и для посадки овощей;
• забор, ограждающий границы участка;
• прочие объекты, которые будут служить обеспечению комфорта жильцов.

Также придомовая территория может быть использована в целях получения выгоды. При этом использовать вырученные средства можно на компенсацию платежей за капитальный ремонт или иные цели, связанные с благоустройством дома и участка. Стоит отметить, что управляющая компания не вправе без согласования с жильцами использовать объекты, расположенные на придомовой территории и сам земельный участок в коммерческих целях, особенно если средства идут не для обеспечения комфорта жильцов, а для увеличения прибыли компании. Подобные ситуации, к примеру, обустройство платных парковок на придомовой территории достаточно распространены и неправомерны.

Если собственникам недостаточно имеющегося у них участка, они вправе взять в аренду или выкупить землю по соседству. Подобная ситуация возможна, если это позволяют условия.

При использовании придомовой территории важно соблюдать следующие запреты:

• запрещено нарушать санитарные нормы. Так, зона, прилегающая к дому, должна содержаться в чистоте;
• запрещено проводить работы и возводить строения, назначение которых не связано с обеспечением комфортного проживания жильцов. К этой категории относятся, к примеру, платные парковки, самовольно учрежденные управляющими компаниями;
• запрещено устанавливать заборы, высота которых составляет более 60 сантиметров без предварительного согласования с администрацией населенного пункта;
• нельзя блокировать доступ к инженерным коммуникациям;
• запрещено оставлять транспортные средства с не заглушенным двигателем, за исключением случаев необходимости посадки и высадки пассажиров;
• запрещена парковка автомобилей в непредназначенных для этого местах. К примеру, на пешеходных зонах, газонах;
• нельзя блокировать доступы к подъездам;
• нельзя оставлять контейнеры для мусора в неспециально отведенных для этого местах.

Напишите в Жилищную инспекцию

В Жилищную инспекцию жителям многоэтажки необходимо обращаться, если претензия к управляющей компании заключается в техническом обслуживании и эксплуатации дома. «Сотрудники инспекции проведут проверку и обяжут управляющую компанию устранить нарушения в течение определенного времени, уточнил юрист. Руководителю УК выпишут штраф и привлекут его к административной ответственности. В случае если проблема не будет решена, штрафы увеличатся», — пояснил Гавришев.

На сайте Жилищной инспекции есть контакты и образец заявления для обращения граждан. Помимо описания проблемы, к письму необходимо прикрепить документы, которые подтверждают право собственности на квартиру, и копию ответа из управляющей компании (если он есть).

Придомовая территория многоквартирного дома: нормативы, СНиП

Размер придомового участка рассчитывается отдельно в каждом конкретном случае. На его площадь влияет плотность застройки вокруг, этажность здания, расположение рядом с домом дорог и проездов общественного пользования. Минимальным размером по правилам считается участок, который равен площади самого дома. Впрочем, если пространство позволяет, используют специальную формулу, и считают произведение жилой площади в доме на удельную единицу доли земли на квадрат жилья. Удельная единица прописана в СНиП: придомовая территория многоквартирного дома зависит от года его постройки. Если на общее пространство претендуют два дома или имеются общие проезды, формула будет сложнее.

ЧТО ЕЩЕ НЕ ВХОДИТ В УСЛУГИ УК?

• Вырубать деревья рядом с домом, если они не входят в придомовую территорию — только в случае аварийных ситуаций или вреда для здоровья человека.
• Вывозить мусор из дома — по правилам, мусор вывозят только от контейнера, а разбирать несанкционированные свалки ложится на плечи жильцов.
• Делать косметический ремонт в подъезде — законодательство предусматривает только аварийные и плановые ремонты раз в 3–5 лет.
• Травить клещей — однако, некоторые УК предлагают это дополнительной платной услугой.
• Освещать придомовую территорию — фонарные опоры учитываются на балансе администрации города или энергетических компаний, обращаться по вопросам освещения двора нужно к ним.
• Организовывать видеонаблюдение — не входит в обязательный список, но вы можете договориться с УК и прописать такую услугу в договоре за доплату.
• Украшать двор — например, устанавливать новогоднюю елку. Декоративное оформление придомовой территории не входит в список услуг УК, поэтому при желании жильцы должны заниматься подобными вопросами самостоятельно.

Комфортное проживание в доме в ваших руках

Правительство старается улучшить работу ЖКХ в стране. Результаты уже есть – появляется больше хороших управляющих компаний.

У вас есть возможность бороться с плохими УК. Теперь больше обращений можно подать через интернет, рассказав проблему своими словами.

Рекомендуем подключать к решению проблем соседей. Предложите поставить подписи под вашим заявлением; написать через «РосЖКХ» или «Сердитого гражданина». Попросите их просто дать свои контактные данные для оформления заявления. Объясните, для чего это нужно.

Государственные органы и управляющая компания вынуждены реагировать на коллективные заявления. Их трудно замять.

Помните, комфорт проживания в доме в ваших руках.

Когда закон допускает приостановление или ограничение предоставления коммунальных услуг?

Ограничение коммунальной услуги в силу п. 114 постановления № 354 означает уменьшение объема поставляемых коммунальных ресурсов на определенный период либо введение графика их подачи в течение дня. Приостановление поставки какого-либо из коммунальных ресурсов происходит, когда его подача временно прекращается.

ВАЖНО! Согласно п. 114 постановления № 354 под ограничением либо приостановлением поставки коммунальных ресурсов вовсе не подразумевается расторжение договора предоставления коммунальных услуг.

Закон наделяет управляющую компанию многоквартирного дома правом приостановить либо ограничить оказание коммунальных услуг, если:

• в централизованных сетях инженерно-технического обеспечения произошла авария;
• случилось стихийное бедствие или введен режим чрезвычайной ситуации;
• потребитель подключился к внутридомовым либо централизованным инженерным сетям несанкционированно;
• в помещении используются приборы, мощность которых превышает максимально допустимые нагрузки;
• орган государственного контроля и надзора выдал предписание о необходимости ввести режим ограничения или приостановки подачи коммунальных ресурсов;
• долг потребителя за одну коммунальную услугу превысил сумму двух месячных размеров платы за нее, рассчитанной на основании норматива потребления;
• начался планово-профилактический ремонт или работы по обслуживанию инженерных систем.

Правила деятельности каждой УК подразумевает не только обязанности, но и определенные права. И обычно каждая компания следит за их соблюдением. Жильцам рекомендуется ознакомиться со списком прав, чтоб не попасть в неприятную ситуацию. Иногда собственники квартир начинают бороться с компанией, не имея представления о ее полномочиях.

• Одно из прав – участвовать в борьбе с должниками.
• Если в квартире была выполнена незаконная перепланировка, УК может оповестить о ней уполномоченные органы, виновного ждет штраф. Также может передаваться информация и о незаконном использовании общедомового имущества.
• Компания имеет права по распределению резервных средств, она может отправить их на ремонт общедомового имущества или на задолженность перед поставщиками услуг.
• При наличии задолженности у собственника квартиры УК может приостановить подачу энергоресурсов (но только на основании законодательства).

У управляющей организации есть не только обязанности. Она, например, имеет право:

1. Требовать от владельцев жилья своевременной, полной оплаты предоставленных ЖКУ, а при выявлении нарушений сроков платежей – выставлять должникам пени.
2. В заранее обговоренное время получать доступ в квартиру для проведения осмотра, проверки коммуникаций, проведения их ремонта.
3. Проверять не реже раз в полгода корректность и достоверность передаваемых жильцами показаний счётчиков.
4. Заключить договор с ресурсоснабжающей организацией на поставку электроэнергии, воды, газа.
5. Если это не противоречит законодательству, ограничивать потребителей в коммунальных услугах.
6. Информировать о незаконных способах эксплуатации жилья, общих нежилых площадей.
7. Использовать резервные средства для выполнения ремонтных работ.
8. Требовать возмещения убытков, которые возникли по вине жильцов или исполнителей работ.

Чтобы разобраться, имеет ли право управляющая компания выполнять определенное действие, следует изучить актуальное законодательство и положения заключенного договора.

Ответственность и обязанности управляющей компании

Делегирование полномочий по управлению многоквартирным домом (МКД) специальной организации – это один из способов организации контроля за общим имуществом владельцев объектов недвижимости в здании. Другой формой такого управления является создание товарищества собственников жилья (ТСЖ).

Многоквартирный дом является системой из нескольких объектов недвижимости, которые могут принадлежать как физическим, так и юридическим лицам, а также муниципалитету.

При этом квартиры или коммерческие помещения в здании являются отдельными объектами, каждому из них присвоен свой кадастровый номер, и каждый из них зарегистрирован в реестре недвижимого имущества за собственником.

В самом доме, помимо квартир, комнат, коммерческих помещений, есть также другое имущество, к примеру, несущие конструкции, лифты, лестницы, которые возведены для комфортного проживания граждан. Эти имущественные объекты находятся в собственности всех владельцев недвижимости в здании одновременно.

При этом нельзя говорить о том, что одному из собственников принадлежит, к примеру, лестница, а другому лифт. Доля каждого из владельцев есть в любом общедомовом имуществе. Измеряется она соразмерно количеству квадратных метров, принадлежащих гражданину или организации, а выражается в весе голоса при распоряжении общей собственностью.

Учитывая то, что владельцев объектов недвижимости в здании, как правило, много, при этом решения, касающиеся общего имущества, они должны принимать сообща, наладить их взаимодействие между собой достаточно тяжело.

По этой причине законодательством предусмотрено несколько способов управления общим имуществом жильцов в многоквартирных домах, одним из которых является делегирование полномочий УК (управляющей компании) посредством договора за определенную плату.

Одной из основных и главнейших функций подобной организации является обеспечение комфортного проживания собственников в здании. Однако не редки случаи, когда организация своими обязанностями пренебрегает. Зачастую УК пользуется тем, что жильцы в доме не знают, какие именно обязанности относятся к компетенции подобных компаний, вследствие чего не могут эффективно отстаивать свои права.

Ответственность управляющей компании

Со стороны УК должны быть проведены максимально возможные, а главное необходимые мероприятия по обслуживанию общедомового имущества многоквартирного дома.

В противном же случае, по причине бездействия, УК может быть привлечена к ответственности. Она может быть как административной, так и уголовной. Надзорные органы, которые обязаны осуществлять контроль за выполнением договорных и законных обязательств УК в условиях современности, это Государственная жилищная инспекция и органы Прокуратуры.

Также определенным объемом полномочий обладают местные власти населенного пункта, органы пожарного надзора, а также Роспотребнадзор и правоохранительные органы.

Любая из вышеперечисленных организаций вправе наложить штрафные санкции по причине невыполнения или ненадлежащего выполнения должностными лицами, а также юридическими лицами требований действующего законодательства РФ.

Основной трудоемкий процесс – доказывание факта нарушения. Также следует упомянуть тот факт, что у УК существует обязанность в получении лицензии. Естественно, что при неудовлетворительной работе подобных компаний, сформировалась возможность лишения УК их лицензий, что, по сути, должно возыметь мотивирующий эффект на сотрудников и руководителей подобных организаций.

Однако отметим, что данная мера является довольно крайней и нечасто применяется к нарушителям. В данном случае, позиция контролирующих и властных органов такова, что со стороны собственников многоквартирных домов, при объединении таковых, реальнее осуществить переизбрание недобросовестной организации управления.

При условии, что жильцы объединяться не имеют желания, то и радикально менять в плане конкретного дома никто ничего не будет, тем более, лишать лицензии УК.

Деятельность УК регламентируется рядом законодательных актов. При грамотном и умелом использовании таких нормативно-правовых актов, реально добиться исполнения полного объема работ и услуг по многоквартирному дому.

Однако не следует забывать, что от персональной активности жителя (собственника) и заинтересованности его в судьбе дома, зависит благосостояние всего МКД.

Несение ответственности за невыполнение обязанностей

В том случае, если управляющая компания не выполняет частично или полностью свои обязанности, имеющиеся по действующему законодательству и обусловленные заключенным договором с жильцами, последствия могут быть различными. Касаемо возможных вариантов развития дальнейших событий при подаче жалоб или возникновению ситуаций, связанных с нарушением законодательства или невыполнением договоренностей, можно отметить следующее:

• существует возможность привлечения руководства компании или отдельных должностных лиц к ответственности;
• в зависимости от типа нарушения ответственность, возлагаемая на управляющую компанию может быть как административная (грозящая наложением штрафа), так и уголовная;
• основными органами, которые могут осуществлять контроль за надлежащим выполнением обязанностей УК, являются прокуратура и Государственная жилищная инспекция;
• в более узких сферах различными полномочиями по осуществлению проверок деятельности управляющих компаний обладают органы местного самоуправления, Роспотребнадзор и пожарная инспекция.

Придомовая территория: кто за что платит

Минусы: После оформления придомовой территории ремонтировать внутридворовые проезды придется за собственные деньги. Пока эти дороги являются муниципальными, их худо-бедно латают за счет городской казны. К слову, ямочный ремонт квадратного метра асфальта стоит до 700 рублей, а капитальный — от 1000.

Плюсы: Выявления придомовой территории в общую долевую собственность жильцы получают право распоряжаться ею по своему усмотрению. Например, могут построить платную стоянку (если по строительным нормам она может располагаться во дворе) и получать доход с автомобилистов. Или разрешить поставить на территории двора киоск и брать с его владельца арендную плату. Кроме того, арендную плату можно требовать с владельцев магазинов, парикмахерских и других учреждений, расположенных на первых этажах, в том случае, если они сделали к своим дверям отдельные подъездные пути, пристройки и т. д. Весь доход перечисляется на счет дома, и жильцы сообща решают, как им распорядиться.

Порядок межевания территории под многоквартирным домом рассматривается в Федеральном законе №78 о землеустройстве. В соответствии со статьей 11.10 Земельного кодекса межевание участка проводится в соответствии с градостроительным законодательством. Зачем необходима эта процедура?

Необходимость проведения межевания обусловлена тем, что собственники многоквартирных помещений хотят точно знать, где заканчиваются границы их участка, чтобы препятствовать незаконным постройкам. К сожалению, очень часто доверчивые собственники, не проводившие процедуру межевания, обманываются, и на их территории возникают различные кафе, магазины, платные стоянки и так далее.

Знание границ своей придомовой территории позволяет собственникам осуществлять следующие действия:

• Они могут сдавать часть участка в аренду, тем самым получать денежные средства на обслуживание дома.
• Они могут ограждать свою территорию для того, чтобы не пропускать чужие автомобили во двор.
• Могут установить шлагбаум при въезде на территорию.
• Могут устанавливать новые элементы благоустройства, начиная от детских площадок и заканчивая зонами отдыха, не боясь задеть чужую территорию.
• Межевание границ должен провести соответствующий кадастровый инженер, сотрудник кадастровой палаты.

Данная процедура является платной, и так как она представляет интересы всех жильцов, то это значит, что оплатить услуги кадастрового инженера необходимо за счёт средств управляющей организации. Стоимость такой работы может доходить до 30000 руб., а срок выполнения межевания может начинаться от одного и заканчиваться тремя календарные месяцами.

Как оградить территорию

Принятие заключения о монтаже шлагбаума, установке блоков либо оградительного забора принадлежит к компетенции всеобщего собрания владельцев жилья в этой многоэтажке (МКД):

• В случае если в консилиуме приняли участие владельцы квартир либо их агенты, и вопрос решился более чем пятьюдесятью процентами голосов от всеобщего количества, то собрание правоспособно организовать такие решения.
• После чего необходимо сконструировать проект конструкции забора и согласовать его с полицией, МЧС и службой 03, для того чтобы был гарантирован независимый проезд авто предписанных экстренных сфер.
• Помимо этого, жители имеют все полномочия заграждать местности всеобщего использования: набережные, дороги, сквозные дворовые проезды, озелененные площади. Все это возможно с учетом прав и законных потребностей населения, располагающихся рядом зданий, владельцев соседних наделов и других близлежащих объектов, которым, может быть, нужна эта общедомовая территория для обеспечения доступа либо проезда.

Конструирование, монтаж и текущий ремонт отгораживающих конструкций исполняется за счет личных денег владельцев квартир многоэтажки. Впоследствии окончания возведения заграждение перейдет в единое долевое имущество абсолютно всех владельцев помещений в здании.

Похожие записи:

• Закон о тишине — 2022: когда можно шуметь
• Мтс возврат денег за покупку телефона
• Что изменится в отчётности с 2023 года