Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Амнистия заключается в различных упрощениях, связанных с получением разрешения на уже осуществленную перепланировку. В этом случае отсутствует необходимость уплачивать значительные штрафы или устранять результаты работы.

Что можно делать без согласования

Если ремонт ничего по сути не изменит, никак не повредит ни конструкции дома, ни соседям, ни самим жильцам, то можно делать его без согласования. По закону, это не перепланировка или переустройство.

В целом без согласования можно:

• Делать косметический ремонт: штукатурить и красить стены, клеить обои. Класть новую плитку или ламинат взамен старых таких же покрытий.
• Менять двери, окна, стеклить балкон, если стены и проемы останутся нетронутыми.
• Устанавливать новое инженерное оборудование, соответствующее по устройству и габаритам прежнему. Например, трубы или ванну.
• Разбирать старую встроенную мебель, например, антресоли.
• Переставлять электроплиту в пределах кухни.

Переустройство без разрешения

Перепланировка будет признана законной, если собственник своими действиями не затронул несущие конструкции и не привел к ухудшению состояния всего здания. В противном случае применяется штраф и выписывается постановление о необходимости восстановить первоначальную конструкцию.

Согласно поправкам в Кодекс об административных правонарушениях, собственники освобождаются от ответственности, если перепланировка выполнена до начала действия Жилищного кодекса в 2005 году. Послабление касается и тех, кто осуществил перестройку однократно. И в этом случае собственник избежит наказания. Но он получит предупреждение и требование о возврате первоначального планировочного решения. При повторной перепланировке данная амнистия не действует.

Как выявляют незаконную перепланировку

Собственники квартир наивно полагают, что легализация перепланировки – это необязательное действие, что вмешиваться в жилище никто не может. Дело обстоит иначе. Приехать с проверкой могут по таким причинам:

• В результате переустройства повысилась звукопроницаемость в соседнюю квартиру. Ее жильцы могут заподозрить факт нарушения целостности квартиры и подать жалобу в жилищную инспекцию.
• Во время перепланировки были нарушены строительные нормы, влекущие наступление аварий, сбои в работе коммуникаций общедомового назначения. В этом случае также по инициативе жильцов или коммунальных служб может быть проведена проверка с осмотром переоборудованного жилого помещения.
• Периодически коммунальные службы посещают квартиры с целью поверки ИПУ (индивидуальных приборов учета). В этот момент сотрудник данного учреждения может заподозрить, что в квартире, например, кухня на лоджии. Тогда тоже может быть инициирована проверка по факту наличия неоформленной в законном порядке перепланировки.

Как узаконить перепланировку: инструкция

Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.

Для этого необходимо следовать плану.

• Соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
• Оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании.
• Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы и проект, составленный специалистом строительной компании.

Как узаконить перепланировку

Задуматься о получении разрешения на перепланировку следует до начала работ. Потому что комиссия должна рассмотреть поданный вами проект и утвердить, что никакой опасности для строения и жителей он не представляет.

Этап 1. Обращение в БТИ. Нужно получить заключение об актуальном состоянии здания, в котором вы хотите делать перепланировку. Помимо этого, здесь приобретается поэтажный план, требуемый для создания проекта.

Этап 2. Подготовка проекта. Чтобы избежать проблем с получением разрешения на перепланировку, обратитесь в бюро, занимающееся разработкой подобных проектов. Возьмите с собой заключение из БТИ о состоянии здания, его план и выписку из ЕГРН.

После подачи заявки к вам домой приедет инженер и сделает замеры. После бюро предоставляет проект в двух экземплярах. К проекту потребуется приложить:

1. Договор авторского надзора.
2. Акты скрытых работ.

Этап 3. Подача заявления для согласования проекта и выдачи разрешения на проведение работ. Заявление подается в МФЦ или сразу в администрацию района. Дополнительно потребуется приложить:

1. Техпаспорт, срок выдачи которого не превышает 5 лет.
2. Проект перепланировки. К нему приложите договор на проведение работ с подрядчиком. Если вы собираетесь проводить перепланировку самостоятельно, то могут возникнуть проблемы, поэтому лучше заключить договор с квалифицированной строительной бригадой.
3. Документы на право владения квартирой.
4. Паспорт владельца квартиры и две копии.
5. Если квартира снимается, то оформленное в письменном виде и нотариально заверенное согласие собственников квартиры.
6. Документ об отсутствии долгов по коммунальным платежам. Запрашивается редко, но лучше иметь под рукой.

Важно: заявитель может и не прикладывать выписку из ЕГРН, если данные уже внесены в общую базу. В этом случае администрация самостоятельно запрашивает данные из Росреестра.

Этап 4. Перепланировка. Она делается в течение срока, установленного в заключении о согласии на проведение работ. Срок можно посмотреть в самом документе, он находится на второй странице 5 пункте разрешения.

После окончания перепланировочных работ сообщите об этом в жилищную инспекцию:

1. Напишите заявление на оформление акта об окончании работ в жилом помещении.
2. Дополнительно приложите журнал о последовательности ремонтных работ, копию утвержденного плана из строительного бюро, где вы заказывали проект и допуск.

В течение десяти суток с того момента, как вы подадите заявление, вам позвонит представитель комиссии по перепланировке и согласует дату, когда ее члены смогут прийти. Они изучат помещение и составят акт. Документ изготавливается в трех экземплярах – для себя, заявителя и ЕГРН, чтобы они снесли изменения в реестр. В документах должны расписаться:

1. Заявитель.
2. Инспектор.
3. Начальник жилищной инспекции.
4. Автор проекта по перепланировке.

Квартира с перепланировкой и ипотека

Как продать квартиру с перепланировкой с оформлением ипотечного договора. Сделать это довольно сложно, если переустройство не было узаконено. Для кредитного учреждения такие обстоятельства – это риски, так как ликвидность такой недвижимости снижается. Банк не сильно заинтересован нести собственные расходы на согласование перепланировки.

Если же с банком была успешно совершена сделка по ипотеке, а потом выяснится, что планировка квартиры не соответствует документам, такой договор может быть расторгнут, в том числе в судебном порядке.

Таким образом, сторонам договора не стоит рисковать в данной ситуации. Продавцу нужно открыто предоставить всю информацию потенциальному покупателю, чтобы были достоверно оценены возможные риски и последствия. До обращения в банк за ипотечным кредитом на уже подобранную квартиру с незаконной перепланировкой всю документацию нужно привести в порядок. В противном случае от банка может поступить отказ в кредитовании по данному объекту недвижимости.

Перечень изменений, попавших под амнистию

Мы же как люди опытные, работающие в перепланировках задолго до 2011 года, и подававшие документы еще на комиссии МВК (до создания жилищной инспекции в 2005 году) решили сначала прочитать документы по квартирной амнистии, а новую работу искать чуть позже.

Итак, ознакомившись с нормативными документами регламентирующими суть амнистии, мы увидели что она заключалась в том что были только отменены штрафы перепланировку которую выписывала жилищная инспекция при обращении собственника за узакониванием ранее выполненной перепланировки и были внесены некоторые изменения которые меняли сам порядок согласования.

Все, на этом все.

Выждав еще некоторое время, мы убедились в том, что действительно правильно оценили процесс.

Перепланировка и ипотека

Для оформления ипотечной сделки в списке обязательных документов присутствует отчет об оценке квартиры, в котором указаны все перепланировки, если они есть. Соответственно, при наличии незаконного переустройства помещения вероятность одобрения подобной ипотечной сделки снижается.

Так как все банки требуют предоставить этот отчет еще на этапе одобрения квартиры, поэтому продавцу и покупателю необходимо прийти к компромиссу, например:

• сфотографировать аналогичную квартиру без перепланирования (это возможно в новых построенных домах, где все квартиры до ремонта выглядят одинаково);
• попросить оценщика не указывать детали переустройства;
• оформить перепланировку законным путем.

Последний пункт – самый правильный, даже если на это придется затратить 2-3 месяца. Зато с официально узаконенной перепланировкой можно продавать квартиру любым способом (ипотека, всевозможные жилищные программы, наличные средства) не беспокоясь о том, что в процессе сделки возникнут проблемы.

Таким образом, даже перепланированную квартиру реально продать в ипотеку, если оформить все документы правильно. В то же время отчет об оценке, в котором скрыты важные сведения, теоретически становится поводом для аннуляции ипотечного договора и сделки по купле-продаже квартиры.

Требования и ограничения

Каковы ограничения по перепланировке и что запрещено делать? Она не должна угрожать безопасности проживающих, целостности дома и нарушать тепловой контур здания.

Подробно ответить на эти вопросы, касающиеся именно вашего случая (ведь может быть так, что именно в вашем доме и в вашей квартире не допускаются такие изменения) смогут специалисты Департамента капитального строительства муниципалитета, проектных организаций, а также юристы, специализирующиеся по жилищному праву.

Для начала рассмотрим — что нельзя делать при перепланировке:

• снос несущей стены;
• «ужимка» комнат более чем на 25% ради увеличения санузла и кухни;
• расположение санузлов над жилыми помещениями соседей снизу;
• перенос вентиляции, стояка, радиатора;
• объединение комнаты и кухни с газовой плитой;
• расширение лоджии за счет жилого пространства;
• устраивать на лоджии теплый пол от центрального отопления.

Что можно делать:

• «отсечь» от коридора, чтобы увеличить санузел;
• переносить краны за счет установки новых труб;
• объединять пищеблок и комнату за счет дверного проема.

Что можно, а что нельзя при перепланировке квартиры в 2022 году по закону

Есть большое количество мероприятий, которые запрещены при проведении ремонта в квартире, и по ним нет возможности получить разрешение согласно приложению 1, 11 пункта Постановления №508.

Пункт 11.9 даёт понять, что перепланировка не должна нарушать СНиП и САНПИН постановленный Правительством России.

Сначала потребуется разобрать действия, которые официально запрещается проводить:

1. Любую процедуру, грозящую ухудшить условия жизни окружающих людей и перекрывающих доступ к коммуникационной системе. Этот пункт включает в себя работы связанные с переносом стояком системы горячего/холодного водоснабжения и отопления.

А также обшивание стояка цельной коробкой, которая не предусматривает люк для проверки фактического состояния любой из систем.

1. Работы, которые влекут нарушение несущих мощностей конструкции. Данный пункт чётко прописывает запрет на проведение демонтажных операций несущей стены. Запрещается ещё создание в них проёмов любого типа, без получения соответствующего разрешения на это.
2. Осуществление врезки в коммуникацию общедомового значения устройства, которые отключают или регулируют действия.
3. Работы для уменьшения сечения или выполнение демонтажа вентканала, несмотря на установленные нормы.

Зачастую хозяины квартир не рассматривают в своём плане касаться самого вентиляционного канала, однако не уменьшают вентиляционную шахту, где и есть большое количество пустого пространства, помимо труб. Согласовать данный вопрос довольно сложно.

Место, имеющееся внутри вентиляционных шахт, не включается в общую площадь жилого помещения. Поэтому собственники квартир не покупали её, и не обладают какими-либо правам на это место.

В первом пункте 36 статьи Жилищного кодекса площадь, которая находится внутри шахты, относится к списку имущества дома.

• Приложение 3 (пятого пункта) содержит информацию, что присоединить данное помещение можно лишь собрав хозяев всех жилых помещении в МКД. Потребуется всем присутствующим принимать решение, касаемо передачи места для безвозмездного использования или аренду.

К тому же потребуется положительные ответы более 2/3 владельцев квартир со всего дома. В большинстве случаев собрать всех хозяев практически невозможно. Внутри шахты располагаемое свободное пространстве имеется только по одной причине.

Потому, что архитектор при планировании проработал помещение и оставлял часть помещения с запасом, ведь у него не было достоверной информации о том, какими трубами и с каким сечением потребуется их проставлять инженерам, делающим канализацию и водоснабжение.

1. Увеличение уровня нагрузки на перекрытие при заливе бетона или замещении материалов, из которых сделана перегородка.

Амнистия на перепланировку квартиры в 2022 году

• В соответствии с законопроектами, внесенными в Государственную думу, предоставляется амнистия гражданам, осуществляющим переустройство и перепланировку своего жилья без согласования. Но это относится к ситуациям, когда изменения не являются опасными для самого строения и людей, проживающих в нем.
• Освобождаются от уплаты штрафов люди, осуществившие нелегальную перепланировку, если данный процесс был проведен до 1 марта 2005 год, а именно до момента вступления в силу ЖК.
• Допускается, что будет прощен собственник, осуществивший ремонт позже этой даты, но только если нарушение выявляется впервые. Дело в том, что в законодательстве указывается, что первое нарушение, имеющее отношение к перепланировке, приводит к вынесению предупреждения. Но данный ремонт не может становиться причиной угрозы жизни или здоровью людей.

• Дополнительно имеется проект, в который внесены поправки в ЖК. Он существенно упрощает процесс оформления перепланировки.
• В регионах собственник недвижимости может пользоваться типовыми проектами, с помощью которых не приходится тратить много времени на согласование, а также не требуется подготавливать множество документов.
• Дополнительно будут увеличиваться работы, по которым вовсе будет отсутствовать необходимость получать разрешение.

Если удается обойтись без обращения в суд, процесс узаконивания перепланировки обычно занимает до 2 месяцев. В противном случае процедура может затянуться до полугода и более. Можно ориентироваться на следующие сроки:

• создание проекта перепланировки помещения – от 7 дней до 3 месяцев;
• сбор пакета документации – от 1 до 7 дней;
• рассмотрение заявления в МФЦ – до 45 дней;
• получение вынесенного МФЦ решения – не более 3 дней;
• ожидание дня судебного заседания – до 2 месяцев;
• вступление решения органов правосудия в силу – 1 месяц;
• процедура переоформления документации – от 3 дней.

После получения отказа в МФЦ у заявителя есть только 3 месяца для того, чтобы подать иск в суд.

Сроки согласования уже сделанной перепланировки

Районная администрация Петербурга должна рассмотреть все документы по узакониванию желаемой перепланировки квартиры и вынести решение за 45 дней. Еще три дня дается на передачу результатов заявителю. Если заявление подавалось через МФЦ, то вся процедура дополнительно увеличивается на шесть рабочих дней. Такая государственная услуга оказывается бесплатно.

Если окажется, что отсутствуют какие-либо документы (или сведения в них), районная администрация направит в адрес заявителя запрос об их предоставлении. Это нужно успеть сделать за 15 рабочих дней. В случае просрочки можно получить отказ в согласовании.

В целом на все про все может уйти не менее четырех–шести месяцев при самых благоприятных условиях, уточняют в юридической фирме «Дювернуа Лигал».

Похожие записи:

• Парагвай отменяет визы для Россиян
• Карточки малоимущим в 2023 году
• Как правильно подать на развод в 2022 году?