Купля продажа недвижимости через нотариуса — ответы на вопросы

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Купля продажа недвижимости через нотариуса — ответы на вопросы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Нужен ли нотариус при ипотеке или нет? По Закону, сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации, путем занесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав. Обязательное нотариальное удостоверение — не требуется. Нотариус, как правило, нужен покупателю: нотариус — свидетель сделки, свидетель договоренностей между покупателем и продавцом относительно предмета сделки. И выбор, как совершать сделку: в нотариальной или в безнотариальной форме, в большинстве случаев — это выбор покупателя.

Подписи, копии и выписки

Самыми распространенными видами такого соглашения считаются заклад на:

• недвижимое имущество (ипотека), предметом может быть квартиры, дом, участок, комната и т.д., который находится у залогодателя;
• движимое имущество (заклад), предметом может быть транспортное средство, вещь интерьера, драгоценности и т.д., который может находится у обеих сторон, согласно пунктам соглашения;
• товары, находящихся в обороте, предмет конкретно характеризуется в тексте договора, его размер, вид, вес и т.д., который может находится и использоваться в производстве у залогодателя;
• ценные бумаги, предметом могут быть различные векселя, облигации и т.д.;
• на имущественные права, предметом могут быть соответственно права на имущества, которые сохраняются за залогодателем до момента исполнения или неисполнения обязательств.

Что содержит правильный договор залога

Вышеуказанное соглашение заключается исключительно в письменной форме, в 3-х экземплярах, в нём должны присутствовать следующие обязательные сведения:

1. Предмет сделки. Обязательно указываются полная характеристика предмета соглашения, если это квартира, то кадастровый номер, адрес, объем жилплощади и т.д. если это автомобиль – регистрационные данные, в случае заклада товаров, то указывается размер, вес, количество и т.д.
2. Данные сторон. Указываются ФИО, паспортные данные, сведения о регистрации и местонахождении.
3. Оценка стоимости предмета. Имущество (вещь), передаваемое в заклад, должно быть обязательно оценено в денежном эквиваленте;
4. Сроки. Обязательным пунктом соглашения является указание срока действия обязательства.
5. Нахождения предмета сделки в момент действия соглашения. В документе должно быть прописано, у кого из сторон будет находиться имущество или вещь, кто им может пользоваться и как распоряжаться.
6. Дата, место заключения договора, подписи сторон.

Как заверить договор залога у нотариуса

Для того чтобы заверить выбранное соглашение у нотариуса вам достаточно позвонить нам договориться о встрече, на которой будут присутствовать все стороны сделки, разъяснить суть дела и предоставить необходимые документы.

Возможно удостоверение нотариусом договора залога между физическими лицами, а также юридическими.

Когда и зачем нужен нотариус?

Обязательное нотариальное заверение сделки с банком не требуется, однако если речь идёт об ипотеке, то окончательное слово – за кредитно-финансовым учреждением. Для большинства из них достаточно простой письменной формы, однако данный вопрос следует уточнить заранее, поскольку он несколько продлевает сроки реализации сделки, а так же требует дополнительных финансовых затрат. Если участие подобного специалиста в ипотечной сделки является обязательным требованием кредитора, то в этом случае нотариус и ипотека будут тесно связаны между собой: заемщику придётся обратиться именно в то нотариальное учреждение, на которое укажет банк.

Как правило, нотариальное удостоверение может быть затребовано в нескольких случаях. Самая распространённая ситуация — если банк выдаёт деньги заёмщику на покупку квартиры, которая в дальнейшем становится средством обеспечения обязательств. Именно залог объекта недвижимости подлежит нотариальному удостоверению, чтобы в дальнейшем стороны смогли отстоять свои интересы. Не стоит забывать и о том, что, оформляя ипотеку, заёмщику также необходимо согласие жены (мужа) на получение данного кредита, либо заявление о том, что он в браке не состоит. Как первый, так и второй документ подлежат заверению у нотариуса. Другим распространенным случаем, когда без нотариуса не обойтись, является получение материнского капитала, которое невозможно без нотариального удостоверения обещания родителей передать часть недвижимости в собственность детям.

Процедура регистрации залога

Залог доли в квартире, как и залог всего объекта, возможен только после его регистрации, который следует за оценкой объекта недвижимости и проверкой его состояния. Регистрация договора становится возможной при наличии письменного согласия всех собственников жилья – если эти согласия не получить, на государственную регистрацию сделки можно не рассчитывать. В некоторых случаях может потребоваться согласие супруга или опекуна. Юридическому лицу потребуется провести собрание соучредителей и принять решение о переводе объекта недвижимости в залог. Задокументированные пункты собрания передаются в регистрирующий орган.

Для регистрации сделки нотариусу потребуются документы о наличии прав владения недвижимостью, приведенные ранее, а также расширенная выписка из ЕГРП. Процедура оформления договора не займет много времени. Если возникнет необходимость внесения изменений в договор, надо будет передать обновленный документ нотариусу для повторной регистрации. Рекомендуется заранее продумать все детали документа, чтобы не было потребности в изменении первоначального договора, на что уходит время. При желании можно поручить нотариусу передачу договора в регистрирующие органы, чтобы не заниматься этим самостоятельно.

Можно ли оспорить и в каких случаях?

Оформленный договор через нотариуса купли продажи недвижимости, предварительное проведение расчета через банк, все же имеет определенные риски. Законом обозначены обстоятельства, когда можно оспорить договор в судебном порядке. Аннулирование представлено в 3-х возможных вариантах:

1. Оспаривание – доказав, что права собственности были нарушены; в течение 1 года с момента, как заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав.
2. Ничтожность. Признаки ничтожности указаны в статьях 168–172 ГК РФ. Срок давности – 3 года, максимальный – до 10 лет.
3. Расторжение при существенном нарушении условий одной из сторон (ст. 451 ГК РФ). Например, квартира не соотвествует описанию в паспорте или покупатель не выплатил всю сумму средств до указанной даты.

Нужно ли согласие жены на ипотеку военнослужащего

Под военной ипотекой понимают приобретение жилья военнослужащими по специальной программе кредитования согласно закону № 117-ФЗ от 2004 года. Находясь на контрактной службе, военнослужащий может стать участником НИС: накопительно-ипотечной системы обеспечения жильем. Если он приобретает квартиру в ипотеку, весь период нахождения на службе взносы за него уплачивает по договору целевого жилищного займа (ЦЖЗ) «Росвоенипотека» Минобороны.

Формально указанный закон не предусматривает каких-либо требований к супругу военнослужащего, поскольку он не является стороной договора ЦЖЗ, а равно и договора ипотечного кредита. Тем не менее, положения Семейного кодекса в равной степени относятся и к семье военного. Квартира, приобретенная в браке, хотя бы и по военной ипотеке, принадлежит обоим супругам поровну.

Поэтому банк вправе потребовать у участника НИС согласие супруги на ипотеку, как гарантию, что впоследствии договор не будет оспорен по причине того, что супруг не был уведомлен о покупке и не давал на это своего согласия. И в любом случае, этот документ потребует орган Росреестра при участии в договоре долевого строительства, так как он подлежит государственной регистрации.

Принципиальное различие между военной и обычной ипотекой возникает обычно при разводе супругов и разделе имущества. Поскольку взносы за военнослужащего уплачивает Минобороны, некоторые суды выносят решение о том, что супруг участника НИС обязан возместить государству часть средств, уплаченных за полученную долю жилья — ведь льгота предоставляется именно военнослужащему, а не его супругу.

Как оформить соглашение: пошаговая инструкция

Для начала нужно составить проект соглашения и обратиться в банк для согласования. Это не требуется лишь в том случае, если супруги заблаговременно погашают задолженность, дожидаются снятия обременений и продают квартиру: в таком случае разрешение кредитора не понадобится.

В остальных случаях процедура пошагового выглядит так:

1. Стороны договариваются, на каких условиях будет поделена недвижимость.
2. Составляется проект соглашения. С ним заемщик обращается в банк для получения разрешения. Без этого документа нотариус соглашение не удостоверит.
3. Если кредитор согласен пойти на уступки, супруги обращаются к нотариусу за удостоверением уже окончательного соглашения.
4. Документ подписывается, каждому супругу остается по одному экземпляру. Третий отдается нотариусу на хранение, четвертый предоставляется в банк.
5. При необходимости ипотечный договор переоформляется на основании соглашения. Оба супруга становятся заемщиками, либо договор заключается только с одним из них, если квартира переходит в его собственность.

Оценка предмета ипотеки

Предмет ипотеки определяется в договоре через:

• его наименование;
• местонахождение;
• описание, достаточное для идентификации этого предмета;
• указание права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю (указывается орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя).

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки. В этом случае в обязательном порядке должен быть указан срок аренды.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В соответствии с п. 1 ст. 6 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена на имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Конкретно предметом договора об ипотеке могут быть:

• земельные участки;
• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности, в том числе дома отдыха, гостиницы;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие сооружения потребительского назначения;
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Если в договоре об ипотеке не предусмотрено иное, залогодержатель вправе передать свои права по этому договору другому лицу. В соответствии с п. 1 и п. 2 ст. 389 Гражданского кодекса РФ уступка прав по договору об ипотеке должна быть нотариально удостоверена и подлежит государственной регистрации в порядке, установленном для государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом.4. Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке

В соответствии с п. 1 ст. 55 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения, заключенного между залогодержателем и залогодателем после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки.

Только по решению суда взыскание может быть обращено в следующих случаях (соответственно в этих случаях соглашение об удовлетворении требований во внесудебном порядке не может быть заключено):

1. когда для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;
2. когда предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс;
3. когда предметом ипотеки является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;
4. когда предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной установленной законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.

Среди норм, введенных Законом о ипотеке, важнейшими являются нормы о возможности удостоверения прав залогодержателя закладной (ст. 13 – 18, п. 6 ст. 9, п. 4 ст. 10, п. 3 ст. 20, п. 2 ст. 21, п. п. 1, 3, 4 ст. 22, п. 2 ст. 23, ст. 25, 26 и др.).

Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

– право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства;

– право залога на имущество, обремененное ипотекой.

В соответствии с общим правом права залогодержателя могут быть удостоверены закладной как при ипотеке в силу закона, так и при передаче имущества в ипотеку по договору. Вместе с тем существуют случаи, когда составление закладной не допускается. Так, нельзя составить закладную, если предметом ипотеки является предприятие, земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, на который распространяется действие Закона об ипотеке, лес, право аренды названных видов имущества, а также если ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент. Если в названных случаях стороны все же решили удостоверить права залогодержателя закладной, то условия о закладной договора об ипотеке недействительны.

Составляется закладная залогодателем, а если он является третьим лицом, также должником по обеспеченному ипотекой обязательству.

Первоначальному залогодержателю закладная выдается органом, осуществляющим государственную регистрацию после государственной регистрации ипотеки.

На закладной впоследствии могут делаться отметки о новых владельцах, частичном исполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, и иные записи (об этом чуть далее). Если на закладной недостаточно места для таких отметок и записей, то к закладной прикрепляется добавочный лист. При этом требуется, чтобы надпись и отметки начинались на закладной и заканчивались на этом листе. По-видимому, таких добавочных листов может быть несколько.

Похожие записи:

• Какую систему налогообложения выбрать для ИП
• Размер минимальной пенсии в России в 2023 году: таблица по регионам
• Допрос в налоговой: подробно о важном