Как разделить муниципальную квартиру между родственниками
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как разделить муниципальную квартиру между родственниками». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Хороший и надежный инструмент регулирования имущественных отношений в браке и после его прекращения — это брачный договор. Его заключение становится все более естественным и уже не вызывает у людей такого сильного отторжения, как, например, 20 лет назад.
Лучший вариант — брачный договор
«Брачный договор можно заключить в любой момент до брака и в браке до внесения в ЗАГС акта о расторжении или о вступления в силу решения суда о расторжении брака. Также регулирует раздел имущества заключение соответствующего соглашения, но его можно подписать лишь в течение трех лет после расторжения брака. Оба этих документа — и брачный договор, и соглашение о разделе имущества — должны быть заверены нотариусом», — говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Как разделить не приватизированную квартиру
В не приватизированной квартире собственник — не граждане, а иные лица (государство, муниципальные органы, ведомства и пр.). И раздел квартиры может быть либо с согласия собственника, либо он невозможен.
В настоящее время, Жилищный кодекс не дает возможности разделить ордер, как это было раньше. Можно разделить лицевые счета, установить порядок пользования комнатами, произвести обмен, разъезд, принудительный разъезд в судебном порядке. Возможны иные редко встречающиеся процедуры.
Можно ли разделить не приватизированную квартиру, зависит также, как и при разделе приватизированной, от многих факторов. Единого рецепта для всех нет. Но есть единые для всех законы, по которым можно требовать осуществления определенных законных действий, оформления документов или вынесения судебных решений.
Ответы юриста вопросы о разделе муниципальной квартиры при разводе
Что делать, если мужчина-наниматель выгоняет на улицу, а бывшей супруге с детьми жить негде?
Мнение эксперта
Попов Константин Игнатьевич
Юрист-практик с 6-летним опытом. Специализация — семейное право. Член ассоциации юристов.
Для использования права проживания необходимо обращаться в суд. На основании решения суда женщина сможет пользоваться помещением на равных с нанимателем основаниях, либо будет найден другой вариант решения проблемы.
Можно ли продать муниципальную квартиру, а затем поделить вырученные деньги?
Такое жилье не является собственностью граждан, и его продажа строго запрещена. Допускается приватизация недвижимости с последующей реализацией другим лицам.
Делится ли муниципальная квартира при разводе?
В соответствии со статьей 34 СК РФ имущество, приобретенное мужем и женой в период брачных отношений, признается общей собственностью. В состав общего имущества входит в том числе жилая недвижимость. При этом она должна принадлежать одному из супругов или обоим на праве собственности, зарегистрированном в Росреестре.
Если супруги пользуются муниципальным жильем на основании договора социального найма, то квартира находится в собственности муниципалитета и не входит в состав общего имущества. В связи с этим муниципальная жилая недвижимость не подлежит разделу при разводе.
Однако, это не означает, что бывшие супруги лишены права на раздел жилья. Существуют альтернативные варианты распределения между мужем и женой права на муниципальную квартиру.
Порядок раздела муниципального жилья
В связи с тем, что муниципальная квартира находится не во владении жильцов, а государства, то ее раздел в том же порядке что и недвижимость, принадлежащую физическим лицам на основании индивидуальной собственности, является невозможным. Исходя из этого, существует лишь несколько вариантов разделения упомянутого жилья, а именно, обмен на иную муниципальную квартиру или проведение приватизации.
Вариант обмена хоть в теории и является возможным, на практике представляется практически нереальным. В случае если жильцы по тем или иным причинам больше не имеют возможности или желания совместно проживать в одной муниципальной квартире, последние могут провести ее раздел на две других, но меньшего размера.
С этой целью всем проживающим в спорной недвижимости необходимо прийти к общему мнению о возможности проведения данной операции и, в случае достижения взаимного согласия, можно будет приступить к поиску подходящей жилплощади.
Теоретически, раздел одной двухкомнатной муниципальной квартиры на две однокомнатных является возможным, однако, согласно практике, приобрести подходящий вариант жилья в нужном районе чаще всего не представляется возможным.
Спрос на указанные квартиры настолько велик, что при их освобождении любая аналогичная недвижимость отходит во владение новым жильцам. Учитывая текущий порядок вещей, для проведения обмена заинтересованным лицам должно очень сильно повезти. Но чаще всего этого не происходит и гражданам приходится использовать другой, более практичный вариант — приватизацию.
Пример. Вариант обмена может быть реализован в случае если повзрослевшие дети, проживающие вместе с родителями в двухкомнатной муниципальной квартире, решили начать самостоятельный образ жизни и переехать. С этой целью необходимо найти две однокомнатные квартиры и обратиться в муниципальные органы с соответствующим заявлением. При получении положительного ответа на ходатайство, действующие договора аренды теряют свою актуальность и правовую значимость, а вновь подписанные — вступают в законную силу. После проведения данной процедуры жильцы могут переселиться в новые квартиры.
Можно ли разделить муниципальную квартиру через суд?
Для проведения процесса приватизации муниципальной квартиры в первую очередь необходимо получить согласие всех жильцов на осуществление данной операции или же отказ таких лиц, в случае если последние не изъявляют подобного желания. Оба указанных случая, как правило, не вызывают особых осложнений.
При положительной реакции на приватизацию, граждане вносят платёж, необходимый для переведения жилья в статус приватизированного, получают соответствующие доли, а также право на распоряжение указанной собственностью согласно своим предпочтениям.
Жильцы, отказавшиеся от проведения данной процедуры, освобождаются от бремени участия в самой операции, но при этом сохраняют право на проживание в спорной квартире на исходных основаниях (то есть при оформлении договора аренды и оговоренной оплаты).
Наиболее проблемным вариантом в данном случае является отказ от письменного изложения гражданином свой отрицательной позиции относительно выкупа жилья у государства.
Действующим законодательством предусмотрена возможность наступления подобных событий, но при этом, не уточнен порядок действий остальных жильцов в случае их возникновения. Именно при таких обстоятельствах гражданам следует обращаться в судебные инстанции.
Пример. В квартире, принадлежащей муниципалитету, проживает пять граждан, четыре из которых не против проведения приватизации и готовы совершить соответствующие денежные взносы. Пятый жилец, в свою очередь, от осуществления данной операции отказывается, но при этом не желает выразить свой отказ в письменной форме. Данная ситуация предполагает подачу коллективного искового заявления четырьмя гражданами, выступающими за приватизацию жилья.
Как делится муниципальное жилье, если есть несовершеннолетние дети?
При разделе муниципального жилья должны учитываться интересы несовершеннолетних детей. Ребенок вправе претендовать на долю в недвижимости при приватизации. Также за ним сохраняется право на проживание с одним из родителей в случае обмена муниципальной квартиры.
Ребенок не может быть выписан из муниципальной квартиры вслед за матерью или отцом, если ему не предоставляется новое жилье с постоянной регистрацией вместе с родителем, с которым определено его место проживания.
За соблюдением прав ребенка следят органы опеки. В случае нарушения требования закона, предписывающего обязанность обеспечить несовершеннолетнего жильем может быть подан иск о восстановлении прописки по прежнему адресу проживания.
С достижением четырнадцатилетнего возраста ребенок дает свое согласие на приватизацию. Также он вправе отказаться от участия в ней. При этом право на проживание в муниципальной квартире за ним сохраняется.
Особенности раздела приватизированного жилья между родственниками
В идеале, раздел в натуре предусматривает выделение отдельного входа каждому жильцу, но такой вариант является практически невыполнимым в условиях городской квартиры. Чтобы не перестраивать жилье, лучше договориться о сохранении нормальных отношений после раздела и обеспечить дуг другу свободный доступ к общим помещениям.
- в процентном соотношении. Этот вариант более приемлем, т.к. для удовлетворения прав каждого жильца можно продать квартиру и разделить полученную сумму в соответствии с предназначающимися долями, или же компенсировать деньгами или имуществом нужную сумму.
Рекомендуем прочесть: Доверенность от агентства недвижимости риэлтору образец
Раздел неприватизированной квартиры
Разделить неприватизированную квартиру при разводе супружеской пары невозможно, поскольку она является собственностью муниципалитета. Если говорить простыми словами, то ни одной из сторон она не принадлежит.
Данная ситуация предусматривается статьей №6 Жилищного Кодекса РФ, которая гласит:
Граждане, которые не являются членами семьи наниматели жилплощади согласно договору социального найма, но при этом продолжает там жить, тогда на него распространяются такие же права и обязанности, как и у непосредственного нанимателя.
Исходя из этого, если супруги развелись, но продолжают совместно проживать в такой квартире, каждый из них должен совершать оплату за жилье.
Порядок раздела муниципальной квартиры через суд
Перечисленные выше способы раздела муниципальной квартиры подразумевают то, что разводящиеся супруги достигли компромисса. Если супруги не в состоянии договориться мирно, дело придется решать через суд. В суд также придется обращаться, если арендодатель отказывает в размене.
Порядок действий:
- Составление искового заявления.
- Направление искового заявления в суд по месту регистрации.
- Оплата госпошлины.
- Вынесение вердикта.
- Реализация решения суда.
Какие потребуются документы:
- паспортные данные истца и ответчика;
- свидетельство о расторжении брака;
- если есть дети, потребуется свидетельство об их рождении.
Перечень дополнительных документов включает в себя любые бумаги, с помощью которых истец может доказать свою правоту. Государственная пошлина рассчитывается на основе стоимости имущественных требований.
Можно ли разделить муниципальную квартиру через суд
Чтобы квартиру можно было приватизировать, требуется или согласие всех жильцов или отказ тех из них, кто не хочет приватизации. В обоих случаях особых проблем не возникает. Если люди согласны на приватизацию и выделяют соответствующую для этого сумму, они получают свою долю и в дальнейшем могут распоряжаться ею по собственному усмотрению. Если же некоторые жильцы отказываются от приватизации, то они не участвуют в самой процедуре, но сохраняют право проживать в недвижимости на тех же основаниях (то есть, при заключении договора аренды и соответствующей оплаты). Самый плохой вариант, когда человек не хочет приватизации, но при этом, отказывается подписывать отказ от приватизации. Закон предусматривает такую возможность, но не уточняет, что делать остальным жильцам. В такой ситуации и следует обращаться в суд.
Можно ли разделить муниципальную квартиру через суд?
Для проведения процесса приватизации муниципальной квартиры в первую очередь необходимо получить согласие всех жильцов на осуществление данной операции или же отказ таких лиц, в случае если последние не изъявляют подобного желания. Оба указанных случая, как правило, не вызывают особых осложнений.
При положительной реакции на приватизацию, граждане вносят платёж, необходимый для переведения жилья в статус приватизированного, получают соответствующие доли, а также право на распоряжение указанной собственностью согласно своим предпочтениям.
Жильцы, отказавшиеся от проведения данной процедуры, освобождаются от бремени участия в самой операции, но при этом сохраняют право на проживание в спорной квартире на исходных основаниях (то есть при оформлении договора аренды и оговоренной оплаты).
Наиболее проблемным вариантом в данном случае является отказ от письменного изложения гражданином свой отрицательной позиции относительно выкупа жилья у государства.
Действующим законодательством предусмотрена возможность наступления подобных событий, но при этом, не уточнен порядок действий остальных жильцов в случае их возникновения. Именно при таких обстоятельствах гражданам следует обращаться в судебные инстанции.
Пример. В квартире, принадлежащей муниципалитету, проживает пять граждан, четыре из которых не против проведения приватизации и готовы совершить соответствующие денежные взносы. Пятый жилец, в свою очередь, от осуществления данной операции отказывается, но при этом не желает выразить свой отказ в письменной форме. Данная ситуация предполагает подачу коллективного искового заявления четырьмя гражданами, выступающими за приватизацию жилья.
Почему муниципальное жилье не подлежит разделу
Квартира, выданная гражданину по договору социального найма, в принципе не может быть отнесена к общему имуществу супругов, потому что она не поступает в собственность кого-либо из них. Это муниципальная собственность и ни у одного из супругов нет на нее никаких имущественных прав, кроме прав пользования ей, равнозначных как у нанимателя жилья, так и у членов его семьи.
Если квартира выдавалась по договору соцнайма одному супругу, то второй супруг будет вселен в квартиру только как член семьи нанимателя. Поэтому даже при регистрации его в жилье и внесении в договор соцнайма в качестве такового он не приобретает имущественных прав на квартиру. Это дает лишь временное право проживать в квартире, пока такой человек является членом семьи нанимателя.
После развода бывший супруг утрачивает статус члена семейства нанимателя жилья и наниматель вправе выселить его через суд, если уже бывшие супруги не придут к согласию по дальнейшему проживанию или же добровольному выселению из квартиры.
Если же квартира выдавалась сразу на всех членов семьи по какой-либо социальной программе и второй супруг является полноправным нанимателем жилья по отдельному договору соцнайма, то на данную нанимаемую недвижимость есть равные права у обоих супругов. Но это имущество все равно не является совместно нажитым. Его формальный раздел (так как юридически разделить муниципальное жилье невозможно) происходит не по нормам СК РФ, а по ЖК РФ и ГК РФ. В этом случае судом устанавливается порядок пользования жильем, находящимся в общем владении.
Увы, в большинстве случаев договор соцнайма заключается лишь с одним членом семьи, а остальные вписываются в него как члены семьи нанимателя. В этом случае в судебном порядке нужно доказывать, что фактически квартира была выдана на всех членов семьи и требовать ее принудительного обмена на две муниципальные квартиры до подачи иска о выселении (ч. 2 ст. 72 ЖК РФ).
Однако если муниципальное жилье настолько мало, что его размен на два отдельных жилых помещения не возможен, то осуществить это не получится. Потребовать компенсации, причитающейся ему доли жилья невозможно, потому что первый супруг не является собственником квартиры и не приобретает каких-либо реально ощутимых материальных выгод. Кроме того, второй супруг после утраты права пользования этим жильем может встать на учет как нуждающийся в жилье.
Один из вариантов решения жилищной проблемы – приватизация муниципального жилья в равных долях. Но для этого супругам нужно на время забыть о своих распрях и воздержаться от развода.
Ответ на вопрос: можно ли разменять неприватизированную квартиру при разводе, зависит от решения региональных органов властей, являющихся собственником жилья. Краеугольный камень – согласование и одобрение департамента жилищной политики конкретного территориального органа власти.
При согласии супругов на обмен для одобрения подобранного варианта собственнику необходимо направить заявление, в течение десяти дней после получения которого городская администрация должна дать согласие или мотивированный отказ. Причинами отказа могут выступить:
- открытый спор об изменении условий проживания, включая выселение муниципалитетом;
- признание любой из квартир, запланированных для обмена, непригодной для проживания;
- объект недвижимости подлежит сносу, капитальному ремонту, переоборудованию с расселением жильцов;
- вселение в квартиру гражданина с тяжёлой формой заболевания, исключающем возможность совместного проживания (открытая форма туберкулёза, частые эпилептические припадки, психоневрологические расстройства тяжёлой формы).
Если один из бывших супругов согласен на размен, а второй отвечает отказом, то по решению суда возможен принудительный размен квартиры при разводе. Если против размена выступает муниципалитет, то в судебном порядке также можно обжаловать действия городских властей. При регистрации в обмениваемом жилье несовершеннолетних детей для размена необходимо письменное согласие органа опеки.
Квартира по социальному найму при разводе подлежит размену при нахождении двух удовлетворяющих обоих супругов вариантов жилья с выполнением следующих обязательных условий:
- Все квартиры или комнаты должны принадлежать одному и тому же собственнику (муниципалитету или государству) и сдаваться для проживания по договору социального найма.
- Соблюдение запрета на родственный обмен, маскирующий договор купли-продажи, при котором предполагаемый покупатель под видом родственника вселяется на жилплощадь одного из бывших супругов.
- Изолированность жилья и соответствие санитарным нормам. Если обмен производится на часть жилого помещения, то это должна быть изолированная комната, а не её определённый сегмент.
- Жильё должно соответствовать метражу, установленному муниципальными властями в перерасчёте на одного человека. Например, въезд двух человек в комнату из десяти квадратных метров не допускается, если жилищный норматив предусмотрен в размере шести квадратных метров на одну персону.
Если жильё предоставлено ведомственным фондом конкретному сотруднику на период исполнения должностных обязанностей, то семья вправе проживать вместе, а факт развода предусматривает освобождение супругом, ушедшим в прошлое с точки зрения семейных уз, квартиры без права на размен.
Способы выделения доли
Существует три основных способа выделить долю собственности в натуральном выражении:
- Установить порядок пользования помещением. В этом случае речь идет о том, что одна из комнат по договоренности передается одному из собственников, но места общего пользования остаются доступными для всех жильцов.
- Разделить имущество. Это касается случаев, когда оценивается вклад каждого собственника в недвижимость, пропорционально чему разделяется совместно нажитое имущество.
- Продать, подарить или передать по наследству свою часть.
Когда все собственники помещения пришли в выводу о разделе, то будет достаточно лишь подписания соглашения. Типовой договор о выделении частей имущества в обязательном порядке должен содержать следующую информацию:
- Номер договора, дату и место подписания соглашения, наименование документа.
- Личные данные каждого собственника.
- Детальную информацию об объекте недвижимости с подтверждением регистрации и права собственности.
- Размер долей участников соглашения и способ их определения.
- Все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на собственность участников соглашения.
Договор необходимо подписать каждому собственнику, которого касаются нововведения. После заключения такого соглашения важно, чтобы государственные органы внесли соответствующие изменения в записи об объекте недвижимости.
В дальнейшем для изменения условий договора об определении долей необходимо взаимное согласие всех участников соглашения, всех, кто подписал его. В случае, если договориться мирно не получается, вопрос определения долей придется решать через суд.