Взыскание неустойки с застройщика

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Взыскание неустойки с застройщика». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Чтобы досудебная претензия застройщику имела юридическую силу, ее нужно составлять по установленным правилам. Это позволит дольщику укрепить свою позицию на переговорах, а в дальнейшем такой документ будет аргументом в суде, если спор дойдет до судебного решения.

Как написать претензию застройщику?

Составленная по всем правилам претензия должна содержать в себе следующую информацию:

1 Сведения о застройщике

ФИО (если речь идет о физическом лице) или название (если это компания), регистрационные и контактные данные;

2 Данные заявителя

ФИО, адрес прописки, паспортные данные, контактный телефон;

3 Суть претензии

факты нарушения положений договора долевого участия, проблемы и неудобства, с которыми пришлось столкнуться и т.д. В этом пункте желательно указать конкретные пункты договора и нормативные акты, которые были нарушены застройщиком;

4 Требования к застройщику

перечисляются все требования к строительной компании: получение неустойки, устранение выявленных дефектов, денежная компенсация, снижение стоимости недвижимости (скидка). Если заявляются финансовые требования, должна быть указана четкая сумма и алгоритм ее расчета (например, формула расчета неустойки по ДДУ), а также реквизиты в банке для получения выплат;

5 Список прилагаемых документов

к претензии обязательно прилагается ряд документов, которые добавляют ей веса и обоснованности. Среди таких документов – копия договора ДДУ, акт выявления дефектов, заключения независимого эксперта о состоянии недвижимости и другие бумаги, которые имеют отношение к сути спора.

Установленного образца для претензии нет, она пишется от руки или набирается на компьютере в свободной форме. В конце указывается дата составления и подпись заявителя. Если подается коллективная претензия, что часто встречается при взыскании неустойки по ДДУ, ее подписывает каждый из заявителей. Для того чтобы быть уверенным в том, что претензия составлена правильно, рекомендуется обратиться за помощью к юристу по ДДУ. Это гарантированно избавит от возможных ошибок и сэкономит время.

Важность претензионного письма

При нарушении застройщиком условий договорного соглашения дольщик может действовать двумя способами: обращаться сразу в суд или попытаться решить проблему в досудебном порядке. В ФЗ №214 нет прямых указаний, которые касаются составления и направления претензионных писем. Однако не стоит игнорировать этот документ. Его важность сложно переоценить.

• В претензионном письме дольщик может указать на все нарушения, которые ему удалось выявить, а также требовать у застройщика их устранения в полном объёме
• На этот документ можно ссылаться в процессе судебного заседания, так как он имеет юридическую силу, является важным доказательством в суде
• Предварительное направление претензии позволит дольщику взыскать с застройщика дополнительную компенсацию, если тот откажется платить

Доверьте составление претензии квалифицированному юристу. Профессионалы знают как правильно подготовить претензию, опираясь не только на договор долевого участия и ФЗ №214, но и на другие нормативные документы.

Дольщик может обратиться к строительной компании с претензиями в случае выявления даже незначительных нарушений. И это нормально. Если человек выплатил полную сумму за квартиру, он имеет право получить то, что указано в договоре, и на меньшее соглашаться не стоит. Важно знать свои права и уметь их отстаивать.

Несоблюдение условий ДДУ

Договор долевого участия – это документ, в котором прописана полная информация, касающаяся сделки между дольщиком и застройщиком. В частности, в нем есть данные о том, что именно получит покупатель после завершения строительных работ и сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию. Вариантов может быть несколько:

• квартира с черновой отделкой – наиболее бюджетное решение, по сути, это помещение с «голыми» стенами
• квартира с чистовой отделкой – выполнены основные ремонтные работы, установлена сантехника
• квартира с ремонтом – готовое для комфортного проживания жильё, в которое можно заселяться сразу же после получения ключей

Но результат не всегда оправдывает ожидания. Нередко застройщики нарушают условия договора, что выражается несвоевременной сдачей объекта в эксплуатацию, возникновением проблем с оформлением права собственности, неудовлетворительным качеством готовой квартиры.

Нарушение условий договора долевого участия даёт право покупателю требовать у застройщика:

• устранения обнаруженных дефектов за счет строительной компании в установленные сроки
• снижения цены договора долевого участия
• возмещение убытков, которые понесены дольщиком после самостоятельного устранения обнаруженных недочетов
• расторжения договора и возвращения свои денег в полном объеме

Если в течение 2 месяцев после получения претензий застройщик не устранил указанных недостатков, расторгнуть договор можно без его согласия. Деньги дольщику должны быть возвращены в течение 20 дней после истечения этих 2 месяцев.

О нюансах определения размеров компенсации

Точно оценить сумму, требуемую на устранение недостатков строительства, может только эксперт. При этом нужно помнить, что стоимость стоит в прямой зависимости от типа отделки, предусмотренной договором, и ее наличия в целом. Она может быть черновой, предчистовой (так называемая отделка white box) либо чистовой. В последнем случае стоимость недостатков будет наиболее существенной, так как для их устранения необходимо предпринять гораздо больше, чем в случае с черновой и предчистовой отделкой.

Непосредственно при расчете стоимости устранения недостатков специалистом учитывается следующее:

• цена материалов, требуемых для исправления недочетов;
• стоимость демонтажных работ в случае, если в них есть потребность;
• стоимость финишных работ (восстановительных).

Почему застройщики предпочитают дожидаться суда?

Экспертное заключение всегда субъективно, и разные специалисты могут представить в нем в результате существенно отличающиеся цифры.

Зачастую застройщику экономически более выгодно участвовать в судебном разбирательстве и пытаться максимально уменьшить сумму компенсации. Каким образом? Во время заседания представитель исполнителя просит суд назначит повторную судебную экспертизу, которая обычно показывает значительно меньшую сумму. Суд же, в свою очередь, опирается при вынесении решения именно на нее, а не на ту, которая была представлена истцом изначально.

Единственное, на что готовы идти застройщики в досудебном порядке, — это техническое устранение недостатков, что, как уже упоминалось выше, не избавляет девелопера от обязанности уплачивать неустойку, но только “горе-исполнитель” уплачивать ее даже не собирается.

В качестве наглядного примера уменьшения суммы неустойки за счет проведения повторной экспертизы эксперт компании Advisor приводит решение Красногорского районного суда, вынесенное 15 июля 2021 года. В рамках процесса была заявлена к взысканию сумма в размере чуть более 1 млн. рублей. Но после повторной экспертизы, проведенной по ходатайству девелопера, сумма была уменьшена до 650 тыс. рублей.

Однако с учетом применения уменьшения покупной цены объекта ДДУ, штрафа за нарушение Закона о защите прав потребителей и размера неустойки на будущее итоговая сумма составила 2 184 000 рублей.

Данное дело относится к ЖК “Митино Парк”. Застройщиком этого жилого комплекса является ГК ПИК, который, кстати, регулярно является ответчиком в суде по делам о взыскании неустойки за некачественно выполненные ремонтно-отделочные работы. В качестве объекта ДДУ выступала трехкомнатная квартира, площадью 90,5 м2 и общей стоимостью 9 392 000 рублей.

Как рассчитать неустойку?

Неустойка по ФЗ №214 положена дольщику в случае, когда в указанный в договоре срок он не получает оплаченную квартиру. Сумма неустойки складывается из 1/300 ставки рефинансирования Банка России за каждый день после той даты, когда квартира должна была быть передана дольщику.

Ставка рефинансирования – величина переменная, принимать ее значение следует на тот день, когда составляется письменная претензия в адрес застройщика. Фактически неустойка является компенсацией покупателю квартиры за то, что в течение всего времени строительства застройщик пользовался полученными деньгами. Инфляция и рост цен на недвижимость за это время «съели» первоначальную сумму, поэтому купить на нее точно такое жилье по истечении нескольких лет с начала строительства уже не получится.

Формула расчета неустойки проста:

Неустойка = Сумма договора * 1/300 ставки рефинансирования * число дней просрочки.

Важно: когда договор подписан с дольщиком – физическим лицом, полученный результат следует умножать на 2.

Если дольщик требует расторгнуть ДДУ, тогда застройщик обязан выплатить ему все полученные деньги, плюс неустойку в полном размере.

Споры с застройщиками

Несмотря на преимущества решения споров на досудебной стадии, решить проблему с застройщиком мирно удается не всегда. Однако это не означает, что не стоит пытаться. Перед передачей спора на разрешение суда необходимо направить застройщику претензию. Она составляется в свободной форме письменно. В документе отражается суть претензий дольщика, их правовое обоснование, срок, предлагаемый для устранения допущенных нарушений.

После получения ответа на претензию или истечения срока для его предоставления, можно готовить документы в суд. Правильная досудебная подготовка имеет большое значение для успешного рассмотрения дела. Юристы нашей компании помогут грамотно составить все требуемые документы, собрать доказательную базу, сформировать позицию по делу, повести переговоры с застройщиком.

Для успешного представительства адвокату нужно изучить имеющиеся у дольщика документы, материалы судебного дела, существующую судебную практику. Кроме того, для опытного специалиста не составит труда отстоять интересы клиента в суде, подготовить обоснованные возражения на доводы противной стороны. Все возникающие в процессе исполнения договора споры с застройщиком юрист нашей компании решит без проблем.

Почему процедура взыскания необходима

В настоящее время весьма актуальной проблемой в крупных городах являются многочисленные нарушения застройщиками сроков окончания строительства жилых домов по договорам долевого участия (ДДУ).

По статистике фактически каждый второй застройщик нарушает сроки строительства и передачи квартир дольщикам. Поэтому каждому участнику долевого строительства необходимо знать, что дольщик вправе потребовать выплаты неустойки за просрочку передачи квартиры, а в случае отказа застройщика от выплаты неустойки в добровольном порядке, обратиться в соответствующий суд с требованием взыскания неустойки по ДДУ, компенсации морального вреда, штрафа за нарушение прав потребителя и других убытков, которые возникли у дольщика.

В большинстве случаев решать подобный вопрос приходится через суд.

По сравнению с юридическими компаниями частный практикующий юрист имеет множество преимуществ:

• Индивидуальный подход.
• Возможность выездного обслуживания
• Приемлемые расценки в отличие от услуг юридических фирм

• Возможность решить проблему любого уровня сложности в максимально сжатые сроки
• Полная конфиденциальность при работе с вашим делом

Апелляционное определение Московского городского суда от 24.07.2012 по делу N 11-15066

В апелляционной жалобе ответчик ООО «Артстрой» в лице представителя указал, что в материалах дела отсутствует претензия истца.

Применив положения ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», суд взыскал с ответчика в доход государства штраф в размере… процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, а именно в размере… рублей.

Решение суда в части взыскания штрафа находится в соответствии с п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 7 от 29 сентября 1994 г. «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей», действовавшего на момент принятия обжалуемого решения.

Поскольку при рассмотрении дела апелляционной инстанцией оснований к изменению решения суда в части взысканных в пользу С.О. с ООО «Артстрой» денежных сумм не установлено, отсутствуют правовые основания и для изменения решения суда первой инстанции в части взыскания судебных расходов, штрафа и государственной пошлины.

Судебная коллегия считает, что суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нормы материального права судом применены верно, нарушений норм процессуального права не допущено, оснований к отмене решения суда не усматривает.

Примеры употребления в «Секрете»

«Шансы оспорить доначисления налоговой в досудебном порядке намного выше, чем в суде, говорят опрошенные “Секретом” эксперты. В 2019-м из всех рассмотренных в суде требований по спорам с ФНС в пользу налогоплательщиков завершились лишь 14,6% дел».

(Из материала о том, что делать, если компании насчитали слишком много налогов.)

«Семья афроамериканца Джорджа Флойда получит $27 млн от властей американского Миннеаполиса за урегулирование иска о неправомерных действиях полиции города, которые привели к смерти мужчины <...> По словам адвоката семьи Флойда Бенджамина Крампа, решение властей Миннеаполиса — самое крупное в истории досудебное урегулирование иска о нарушении гражданских прав, которое привело к смерти человека».

Обязательность досудебного порядка

Законы и подзаконные акты, которыми регулируется данная сфера

Основные которые регулируют сферу долевого строительства в РФ мы приводим ниже в виде наглядной таблицы.

Споры с застройщиками

Покупка квартиры на этапе строительства дома — выгода и риск одновременно. Так, жильё удаётся приобрести по сниженной цене. Однако нужно ждать введения дома в эксплуатацию, и переживания здесь вполне обоснованы. Ведь не все застройщики добросовестно выполняют свои обязанности. Поэтому споры дольщиков с застройщиками — не редкость.

Как правило, они возникают по следующим причинам:

• нарушение сроков строительства и сдачи дома в эксплуатацию;
• изменение проектной документации или стоимости квадратного метра;
• неудовлетворительное качество работ или материалов;
• отказ в регистрации права собственности дольщика и так далее.

Разрешение споров с застройщиками предполагает следующие варианты:

• безвозмездное устранение изъянов;
• расторжение договора долевого участия (ДДУ) с возвращением денег и процентов за пользование средствами;
• взыскание неустойки;
• регистрация права собственности через суд и так далее.

Возможно досудебное и судебное урегулирование споров с застройщиками. Далеко не каждый сможет справиться с этим самостоятельно. Поэтому без помощи юриста не обойтись.

Компания «Богатырев & Партнёры» предлагает услуги по разрешению споров с застройщиками в Москве. Уже при первой встрече наши юристы оценят шансы на победу и предложат подходящую стратегию поведения.

Как бизнесу решить спор без суда

Профиль автора

Когда предприниматель или компания не могут договориться с поставщиком или собственником помещения, кажется, что следующее логичное действие — идти в суд.

Но иногда подавать иск может быть бесполезно. Сначала нужно попытаться решить проблему другими способами.

Представьте ситуацию: бухгалтер компании ООО «Ромашка» Вера опечаталась в платежке и перевела поставщику не 39 000 Р, как нужно было по договору, а в десять раз больше — 390 000 Р.

Когда обнаружилась переплата, Вера позвонила поставщику, объяснила ситуацию и попросила вернуть лишние 351 000 Р. Тот пообещал вернуть, но деньги так и не пришли.

А потом и вовсе перестал отвечать на звонки и письма.

Гендиректор Андрей скачал из интернета образец иска, заполнил его, приложил копии договора и платежки, поехал в суд. Там все документы приняли, и Андрей стал ждать, когда назначат заседание.

Но вместо этого из суда пришел документ — иск оставлен без движения, то есть судья откладывает дело. Причина — несоблюдение обязательного досудебного порядка урегулирования спора.

Все потому, что компания должна была попытаться решить спор самостоятельно перед тем, как идти в суд.

Расскажу, что нужно было сделать, почему звонка бухгалтера недостаточно, и когда еще нужно соблюдать досудебный порядок.

Обычно если ИП или компания недовольны работой контрагента, это сразу дают понять — сотрудник звонит контрагенту или отправляет ему письмо, объясняет сложившуюся ситуацию. Стороны обсуждают проблему, договариваются, как ее решить. Чаще всего все заканчивается спокойно и до суда дело не доходит.

Переговоры, переписка, медиация — все это внесудебные способы решить спор, проводить их или нет, каждая компания или ИП решают сами.

Но есть случаи, когда организации, ИП и даже граждане до подачи иска обязаны попытаться решить разногласия мирным путем — если действует обязательный досудебный порядок урегулирования споров.

В отношении бизнеса это выглядит так. Сторона, которая считает, что контрагент не исполнил или плохо исполнил свои обязательства, обязана сообщить ему об этом, чтобы тот исправился.

Для этого она направляет документ, в котором говорит примерно следующее: «Мы недовольны, потому что вы допустили такие-то недочеты.

Требуем их устранить в эти сроки либо расторгнуть Договор и возместить убытки, иначе будем обращаться в суд».

Чаще всего такой документ называется претензией. Его можно назвать требованием или предложением, но смысл от этого не меняется — в этом документе одна сторона предъявляет другой обоснованные претензии. Кстати, именно поэтому обязательный досудебный порядок часто называют претензионным порядком.

Если контрагент не отреагирует в установленный срок на претензию, то отправитель может обращаться в суд.

Курс для тех, кто много работает и устает. Цена открыта — назначаете ее сами Начать учиться

Споры, где одна из сторон — обычный человек. Досудебный порядок в этой сфере обязателен, только если о нем указано в законе. Даже если в договоре прописано, что перед обращением в суд нужно направлять претензию, но по закону такого требования нет, то одна из сторон может сразу идти в суд — без предварительной отправки претензии.

На претензии адресаты должны отреагировать в сроки, которые установлены для них в законе. Например, туроператоры обязаны ответить в течение 10 календарных дней, а авиаперевозчики — в течение 30 календарных дней.

Споры между организациями и/или индивидуальными предпринимателями. Обязательный досудебный порядок для бизнеса может быть установлен как законом, так и договором. То есть стороны могут договориться, что в случае разногласий они сначала попытаются решить их сами на уровне «претензия — ответ на нее» или обратятся к медиатору и только потом пойдут в суд.

Акты налоговой инспекции нужно сначала обжаловать в вышестоящей инстанции — в Управлении налоговой службы по конкретному региону, и если управление не отменило решение ИФНС, обращаться в суд.

На сайте ФНС можно скачать образцы жалоб и дальше отслеживать ход поданного обращения.

В предпринимательской сфере досудебный претензионный порядок часто прописывают в договоре по своей инициативе. Это возможность решить потенциальные разногласия без похода в суд, сэкономив тем самым время, силы и деньги.

Пример формулировки в договоре о претензионном порядке

Претензию составляют в письменном виде. Утвержденной формы нет, как правило, в досудебной претензии нужно описать суть проблемы и что-то потребовать от адресата.

Вот что стоит включить в претензию.

Шапка документа. В правом верхнем углу укажите, кому адресована претензия:

1. Организационно-правовая форма компании — ООО, ПАО, ее название и ФИО руководителя, либо ИНН и ФИО индивидуального предпринимателя.
2. ОГРН или ОГРНИП.
3. Адрес нахождения организации или ИП, контактный телефон и электронный адрес.
4. От кого направлена претензия.

Адресовать претензию нужно тому, кто указан в договоре как ваш контрагент, и кто потом будет указан в качестве ответчика в иске. Если направить претензию не тому лицу, обязательный досудебный порядок не будет соблюден.

Описание претензии. Она начинается сразу после названия документа, то есть после слова «претензия». В ней нужно указать:

1. Реквизиты договора — название, номер, дата, — условия которого были нарушены.
2. Какой пункт договора или какая норма закона нарушены.
3. Суть нарушения, то есть какие действия совершены или не совершены контрагентом. Например, если подрядчик некачественно выполнил работу, укажите, в чем это заключается, каким должен был быть результат работ и в каком пункте договора он был согласован.
4. Когда и как было обнаружено нарушение. Иногда это имеет значение. Например, предъявить претензии за скрытые недостатки работ можно, если обнаружили их в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи результата работы.

Требование. После того как описали суть своего недовольства, укажите, что хотите получить от контрагента. То есть какие действия и в какой последовательности, если она есть, контрагент должен совершить. Можно заявить на выбор:

1. Одно конкретное требование. Например, расторгнуть договор.
2. Одно требование из списка на выбор контрагента. Например, от недобросовестного подрядчика можно требовать либо безвозмездно устранить недостатки, либо возместить ваши расходы на устранение недостатков, либо соразмерного уменьшения цены работы.
3. Несколько требований одновременно. Например, оплатить задолженность по аренде и неустойку за просрочку внесения платы.
4. Несколько требований последовательно. Например, устранить недостатки в работе, а если они не были устранены в разумный срок, отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков.

Указывайте именно те требования, с которыми вы потом пойдете в суд, если контрагент не отреагирует на претензию.

Расчет неустойки. Если вам не возвращают деньги, то после перечисления требований укажите сумму долга, ее расчет, а также сумму неустойки или процентов, если будете их взыскивать.

Заключительная часть. В конце претензии укажите срок для выполнения ваших требований, — конкретную дату или период.

В претензии нужно подробно описать ситуацию и указать, что хотите получить от контрагента

Претензию нужно направить так, чтобы у отправителя на руках остались документы, которые подтвердят факты отправки и доставки претензии. Например, почтовая квитанция и опись вложения, уведомление о вручении, распечатка уведомления о доставке электронного письма, копия претензии с подписью получателя.

Претензию надо отправить на один из адресов, указанный в договоре. Если в договоре указан исключительный адрес для отправки юридически значимых сообщений, то претензию нужно отправлять туда.

Отправить претензию на электронную почту контрагента можно, только если в договоре прямо сказано, что такой способ отправки претензии допустим. Если же в договоре будет упоминаться просто электронная переписка, без конкретики, что по имейлу можно направлять и претензию, тогда ее нужно отправить на бумаге.

В какой срок нужно направлять досудебную претензию. По общему правилу в срок, установленный в конкретном законе или договоре.

Претензии к железнодорожному перевозчику, например, за утрату багажа или груза, предъявляют в течение шести месяцев. Если нарушить этот срок, перевозчик будет рассматривать претензию, только если сочтет, что причина пропуска уважительная.

Претензию о несоответствиях и недостатках, выявленных при приемке товара, получатель должен направить поставщику в тот же день или на следующий день после обнаружения недостатков.

Если в законе или договоре срока для предъявления претензии нет, значит, ее можно предъявить в течение трех лет.

Срок для ответа на претензию обычно установлен в законе. Самый распространенный — 30 календарных дней. Столько надо выждать после отправки претензии, например:

• грузоперевозчику;
• контрагенту, который задолжал денег по договору;
• отделению связи насчет почтовых отправлений и переводов.

Если в законе срока для ответа на претензию нет, то срок прописывают в договоре либо указывают в самой претензии. Срок можно установить любой, обычно пишут от 10 до 30 календарных дней.

Пока вы не получите ответ на претензию или не истечет срок, установленный для ответа, обращаться в суд бесполезно, иск рассматривать не будут.

Получатель претензии должен ответить на нее, только если это указано в законе. Например, такая обязанность есть у грузоперевозчиков или туроператоров.

Если такой обязанности по закону нет, получатель может не отвечать. Например, контрагент, который по договору должен денег фирме, не обязан отвечать или выполнять требования из претензии.

Но компания обязана направить ему документ перед тем, как идти в суд.

Считается, что отказ от контрагента поступил на 30-й день либо в последний день договорного срока.

К слову, если контрагент не ответит на вашу претензию в срок, потом, при разбирательстве, суд возложит на него все Судебные расходы независимо от исхода дела. Речь о госпошлине и других издержках, например об оплате услуг юриста, нанятого для ведения дела.

1. Обязательный досудебный порядок урегулирования споров — это действия, которые должны совершить стороны по договору перед тем, как обратиться в суд. Как правило, это отправка претензии.
2. Есть обязательный досудебный порядок, который по закону должны соблюдать компании, ИП и граждане. Но компании и ИП могут еще сами прописать это условие в договоре.
3. Претензию составляют в произвольной форме, главное, адресовать ее кому следует и четко изложить свои требования.
4. Претензию отправляют в срок, установленный законом или договором. Перед тем как идти в суд, нужно выждать период, который отведен адресату для ответа на претензию.
5. Если не выполните обязательный досудебный порядок, судья не будет рассматривать дело.

Похожие записи:

• Налоговая поддержка граждан и бизнеса в России в 2023 году
• Выделение доли ребенку при покупке и продаже квартиры
• С 1 марта услуги ЖКХ будут предоставлять по новым правилам: Что ждёт жильцов