ИФНС САМА РАССЧИТАЕТ НДФЛ, ЕСЛИ НЕ СДАТЬ ДЕКЛАРАЦИЮ ПРИ ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ИФНС САМА РАССЧИТАЕТ НДФЛ, ЕСЛИ НЕ СДАТЬ ДЕКЛАРАЦИЮ ПРИ ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При продаже любой недвижимости (квартиры, дома, гаража или земельного участка) бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если она находится у них в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).
Какое жилье считается единственным?
Если в собственности гражданина на момент продажи находится только одно жилое помещение, то оно признается единственным. Минимальный срок владения в этом случае будет составлять 3 года. При этом не учитывается жилье, которое было приобретено в течение 90 дней до продажи прежнего.
Например, вы купили квартиру в сентябре 2019 года и продали ее в октябре 2022 года — 3 года минимального срока уже прошло. При этом еще до продажи, в августе 2022 года, вы купили новое жилье, куда и собираетесь переехать. В этом случае налог не нужно будет платить, поскольку проданное жилье все еще считается единственным.
Опоздание с декларацией и неуплата налога – налоговые правонарушениям, за которые предусмотрены штрафы. Даже если вам удалось уменьшить налог до нуля, декларацию вы все равно сдали несвоевременно. Будет минимальный штраф – 1000 рублей.
Если налог, несмотря на ваши возражения/пояснения, остался, штраф за запоздалую декларацию составит 5% от налога за каждый месяц просрочки декларации. Максимально возможная сумма санкции – 30 % от НДФЛ к уплате.
За несвоевременную уплату налога – свой штраф: 20% от суммы недоимки. Также налоговая начислит пени за просрочку уплаты налога. Сумму пеней можно увидеть в решении вместе с суммой недоимки.
Штрафы можно уменьшить, подав ходатайство о наличии смягчающих обстоятельств. Правда, делать это надо на этапе подачи возражений на акт проверки или, в крайнем случае, при рассмотрении материалов налоговой проверки в ИФНС.
Кaк нe плaтить нaлoг нa пpoдaжy нeдвижимocти
Cyщecтвyeт пoнятиe «cpoк влaдeния нeдвижимocтью для ocвoбoждeния oт НДФЛ». Ecли квapтиpa пpинaдлeжaлa вaм нa пpaвe coбcтвeннocти дoльшe минимaльнoгo cpoкa, вы ocвoбoждaeтecь oт yплaты нaлoгa нa дoxoды физичecкиx лиц пpи ee пpoдaжe. Ecть двa минимaльныx cpoкa влaдeния – 3 гoдa и 5 лeт. Пpoдaжa квapтиpы мeнee 3 лeт в coбcтвeннocти и мeнee 5 лeт в coбcтвeннocти oблaгaeтcя нaлoгoм.
Cpoк влaдeния 3 гoдa ocвoбoждaeт oт yплaты нaлoгa, ecли вы:
- кyпили квapтиpy дo 1 янвapя 2016 гoдa;
- пoлyчили квapтиpy в пoдapoк или в
- нacлeдcтвo oт члeнa ceмьи или близкoгo poдcтвeнникa;
- пoлyчили квapтиpy пo дoгoвopy
- пoжизнeннoгo coдepжaния c иждивeниeм;
- пpивaтизиpoвaли квapтиpy.
Bo вcex ocтaльныx cлyчaяx нe бyдeтe плaтить нaлoг, тoлькo ecли влaдeли квapтиpoй нe мeнee пяти лeт.
К пpимepy, вы кyпили квapтиpy в ceнтябpe 2015 гoдa, a в дeкaбpe 2018 гoдa пpoдaли. B этoй cитyaции имeeтe пpaвo нe плaтить нaлoг, пocкoлькy пpиoбpeтeниe квapтиpы cocтoялocь дo 1 янвapя 2016 гoдa, и вы влaдeли eю бoльшe 3 лeт. B этoм cлyчae дaжe нe нaдo пoдaвaть дeклapaцию пo фopмe 3-НДФЛ и yвeдoмлять ИНФC o cocтoявшeйcя cдeлкe.
A вoт ecли вы кyпили квapтиpy в фeвpaлe 2016 гoдa, пpидeтcя плaтить нaлoг c пpoдaжи или ждaть фeвpaля 2021 гoдa – кoгдa зaкoнчитcя минимaльный пятилeтний cpoк влaдeния, и вы пoлyчитe ocвoбoждeниe oт yплaты нaлoгa.
Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом
НДФЛ начисляется с дохода, а не с вырученной суммы от продажи недвижимого имущества, и не взимается в следующих случаях:
- недвижимость была куплена до 1 января 2016 года, и на момент продажи прошло три года владения имуществом;
- если квартира приобретена после 1 января 2016 года, то по истечении пяти лет владения можно продать имущество без уплаты НДФЛ;
- если помещение было приобретено дороже, а продано дешевле, но не менее чем за 70% кадастровой стоимости. Кадастровая цена исчисляется на 1 января года, в котором был подписан договор купли-продажи;
- квартира продана по той же цене, что и была приобретена, и эта сумма не меньше 70% кадастровой стоимости.
Если по итогам декларации у Вас нет налога к уплате
Если Вы не подали в срок «нулевую» декларацию (декларацию, в которой вычеты полностью покрыли Ваш доход или дохода не было изначально), то:
Пример: в 2018 году Лапин А.К. купил автомобиль стоимостью 400 тыс. рублей, в 2019 году он его продал за 300 тыс. рублей. По итогу сделки он не получил дохода (продажа меньше покупки), подтверждающие документы в наличии, поэтому налог Лапин А.К. платить не должен. Но машина принадлежала ему менее трех лет, значит он в любом случае должен подать декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган. Если он не сделает этого в срок до 30 апреля 2020 года, налоговая инспекция пришлет ему уведомление с требованием подать декларацию, а также Лапин А.К. должен будет заплатить штраф в размере 1000 рублей.
В случае неподачи декларации Вы можете столкнуться с проблемами при взаимодействии с налоговыми органами. Из налоговой инспекции будут приходить уведомления о просроченной обязанности, а при Вашем обращении в налоговую инспекцию за получением справок или оформлением вычета налоговики обязательно напомнят о невыполненной обязанности. В результате, прежде чем предоставить необходимые документы/вычет, попросят подать декларацию и заплатить штраф.
Что будет, если не подать декларацию или не уплатить налог?
Какими неприятностями грозит ФНС неплательщикам и какой назначит штраф, если вовремя не сдать декларацию.
Граждане, которые обязаны подать декларацию, должны сделать это не позднее 30 апреля следующего за отчетным года. А уплатить налог по поданной декларации — не позднее 15 июля. Если пропустить сроки, то нерадивому налогоплательщику грозят штраф и пени.
Если последний день сдачи выпадает на выходной или праздничный день, то он переносится на ближайший рабочий день. Так, подать декларацию за 2017 год необходимо не позднее 3 мая 2018 года, а уплатить налог — не позднее 16 июля 2018 года.
Обратим особое внимание, что санкции будут применены только в том случае, когда подача декларации является обязанностью, а не правом. То есть если в декларации будут отражены только налоговые вычеты, налогоплательщику ничего не грозит.
Подробнее о том, когда возникает обязанность подачи декларации 3-НДФЛ, читайте в статье «В каких случаях нужно сдавать НДФЛ самостоятельно?». А из статьи «В какие сроки можно сдать декларацию 3-НДФЛ?» вы узнаете, как могут изменяться сроки сдачи декларации.
Нарушение срока сдачи 3-НДФЛ влечет за собой штраф в размере 5% от суммы налога к уплате согласно этой декларации за каждый полный/неполный месяц со дня, установленного для представления декларации. При этом размер штрафа не может быть более 30% от суммы к уплате и не может быть менее 1000 руб. (п. 1 ст. 119 НК РФ).
Разберем на примерах.
Пример 1
Прохоров Виталий Олегович, механик, 43 года, г. Тула, продал автомобиль в 2017 году, который был в собственности менее трех лет. Сумма налога к уплате составила 25 000 руб. Налогоплательщик представил декларацию 12.08.2018, а должен был — не позднее 03.05.2018. Сдачу он просрочил на 3 месяца и 9 дней, поскольку 5% штрафа рассчитываются не только из полных месяцев, но и из неполных, то расчёт будут производить из 4 месяцев. То есть за нарушение срока его оштрафуют на 5 000 руб. (25000 руб. х 5% х 4 мес.).
Пример 2
Антонова Валерия Константиновна, стилист-парикмахер, 33 года, г. Владивосток, продала валюту в 2017 году, которая находилась в собственности менее 3 лет. Сумма налога к уплате составила 15 000 руб. Она представила декларацию 03.06.2019, а должна была — не позднее 03.05.2018. Несмотря на то, что просрочка составила больше года, штраф не может быть больше 30%, а значит, за нарушение срока ее оштрафуют на 4500 руб. (15000 руб. х 30%).
Пример 3
Колань Арсений Борисович, сметчик, 41 год, г. Ижевск, продал квартиру в 2016 году, которая находилась в собственности менее 3 лет. Сумма налога к уплате составила 1000 руб. Налогоплательщик представил декларацию 10.05.2017, а должен был — не позднее 02.05.2017. Несмотря на то, что он опоздал со сдачей всего на несколько дней, а сумма к уплате невелика, его все равно за нарушение срока оштрафуют на 1000 руб., поскольку это минимальный размер штрафа.
Уплатить налог следует в срок не позднее 15 июля следующего за истекшим года.
Если была занижена сумма налога к уплате в декларации, то на физическое лицо может быть наложен штраф в размере 20% от неуплачённой суммы налога или 40% при совершении деяния умышленно (п. 1, 3 ст. 122 НК РФ). Штраф применяют только тогда, когда неуплата налога возникла в результате занижения налогооблагаемой базы. Если суммы в декларации отражены верно, а вы просто не уплатили, то штрафа не будет.
В любом случае, за просрочку уплаты налоговики начислят пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый просроченный день (после 15 июля).
Спорным остается вопрос, включается ли день фактической уплаты налога в расчёт пеней или нет. По мнению Минфина, включать не нужно — количество дней просрочки пени определяется со дня, следующего за сроком уплаты налога, и по день, предшествующий дню его уплаты (письмо Минфина России от 05.07.2016 N 03-02-07/2/39318), по мнению судебных органов — нужно (п. 57, 61 постановление Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 № 57). Поскольку налогоплательщик не обязан самостоятельно рассчитывать пени, то их можно не уплачивать сразу с налогом, а дождаться актуального расчёта по уплате пеней от своей налоговой инспекции.
Уплатить налог за налогоплательщика может иное лицо. Однако требовать возврата из бюджета может только сам налогоплательщик.
Пример 4
Абакумов Константин Романович, проектировщик, 39 лет, г. Владивосток, должен был уплатить налог не позднее 17 июля 2017 года в размере 45 500 руб. Однако уплатил он только 11 декабря 2017 года. Помимо уплаты налога, физлицу следует уплатить пени за каждый день просрочки. Общая сумма пеней составила 1913,28 руб. (в расчёт пеней день оплаты не включен):
846,3 руб. = (45 500 руб. × 62 дн. × 9% / 300);
541,45 руб. = (45 500 руб. × 42 дн. × 8,5% / 300);
525,53 руб. = (45 500 руб. × 42 дн. × 8,25% / 300).
При уплате налога он указал КБК 182 1 01 02030 01 1000 110.
При уплате пеней он указал КБК 182 1 01 02030 01 2100 110.
Для упрощения процедуры оплаты налога (пени, штрафа) советуем воспользоваться сервисом ФНС России « Заплати налоги ». Данный интернет-сервис позволяет распечатывать сформированные документы для оплаты в любой кредитной организации или осуществлять безналичную оплату.
Что будет, если декларация 3-НДФЛ представлена с опозданием
Налогоплательщик, не успевший вовремя подать в ИФНС декларацию, может быть оштрафован. Размер штрафа составляет 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки (как полный, так и неполный). Он может достигать максимум 30% от суммы налога и минимум 1 000 рублей. Минимальный штраф может получить, например ИП, не представивший нулевую декларацию, которую он обязан заполнять даже при отсутствии деятельности. Но размер штрафных санкций увеличивается вдвое, если плательщик нарушает срок подачи декларации повторно. В этом случае он уплачивает 10% от исчисленной суммы НДФЛ за каждый месяц, но не более 60% при том, что минимальный штраф составляет 2 000 рублей. Все зависит от ситуации. Есть и более жесткие санкции. Например, не поданная в ИФНС форма 3-НДФЛ при продаже имущества может повлечь за собой вызов получателя дохода на комиссию по легализации налоговой базы. Об этом говорится в письме ФНС от 25.07.2017 № ЕД-4-15/14490. И даже предусмотрена уголовная ответственность. Она наступает по статье 198 УК за отказ от декларирования по форме 3-НДФЛ и уплаты налога в крупном и особо крупном размере.
Однако нормами НК РФ предусмотрены и смягчающие обстоятельства, которые уменьшают денежное взыскание с правонарушителя:
— декларация не подана в срок впервые;
— отправлению формы помешали какие-либо материальные, технические, личные или служебные проблемы;
— немедленное заполнение формы 3-НДФЛ и представление в налоговую инспекцию.
В этом случае налогоплательщик вправе подать в ИФНС заявление, в котором он оправдывает несвоевременную сдачу отчетности и документы, подтверждающие смягчающие обстоятельства.
Зачем тогда подавать декларацию и какие-то пояснения, если налоговая и так начислит налог?
Подать декларацию 3-НДФЛ, а также предоставить запрашиваемые ведомством данные в интересах самого налогоплательщика. Практика показывает, что физлицо могло понести расходы, связанные с приобретением этого имущества. Если у человека есть подтверждающие это документы, размер налога можно существенно уменьшить.
Кроме того, в базе Росреестра не всегда корректно отражается период владения этим имуществом, по которому налоговая будет исчислять налоги. Если имущество было в собственности больше минимального срока (3 или 5 лет в зависимости от ситуации), можно вообще ничего не платить.
«Бывает, по данным Росреестра объект находился в собственности менее этого периода. А фактически, по другим основаниям, например, актом приёма-передачи или документам об увеличение доли права в собственности, можно подтвердить, что срок владения на самом деле больше», — рассказывает глава регионального управления.
- За несоблюдение сроков подачи налоговой декларации грозит штраф в размере 5% от суммы НДФЛ за каждый просроченный месяц, но не более 30% величины недоимки.
- Если вы не подали декларацию, а также не заплатили налог до 15 июля, то вам грозит штраф в размере 20% от суммы налога. Этот штраф может дойти до 40% от суммы налога (вместо 20%), если неуплата была совершенна умышленно. Но доказать умышленность сложно.
- Если вы не подали декларацию, а также не заплатили налог до 15 июля, то вы также должны будете заплатить пени по налогу на доходы в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый просроченный день (после 15 июля).
Примеры расчета налога с продажи квартиры
Итак, теперь нам известно как рассчитывается Налоговая база и как определятся Налоговая ставка.
Давайте рассмотрим, как рассчитывается налог с продажи квартиры, на примерах:
Пример № 1
Гражданин Савельев, постоянно проживает в РФ. Приобрел квартиру в 2020-м году за 3 млн. рублей, а продал в 2021-м за 4,5 млн. руб.
Налоговую базу, в этом случае, можно уменьшить на сумму подтвержденных затрат на приобретение квартиры.
Налоговая база = 4 500 000 — 3 000 000 = 1 500 000 руб.
Налоговая ставка — 13%
НДФЛ = 1 500 000 х 13% = 195 000 руб.
Пример № 2
Гражданка Симонова, постоянно проживает в РФ. Приватизировала квартиру в 2019 году, а продала ее в 2021 за 5,5 млн. руб.
Налоговую базу она может уменьшить на сумму налогового имущественного вычета при продаже размером 1 млн. руб.
Налоговая база = 5 500 000 руб — 1 000 000 = 4 500 000 руб.
Налоговая ставка — 13%
НДФЛ = 4 500 000 х 13% = 585 000 руб.
Пример № 3
Гражданин Артемьев, приобрел в 2020 году квартиру за 7 млн. руб, а продал ее в 2021 за 9 млн. руб. А после этого приобрел новую квартиру за 6 млн. руб. Налоговый вычет на приобретение имущества ранее не использовал.
Налоговую базу гр. Артемьев может уменьшить не только на сумму подтвержденных расходов на приобретение квартиры, но и на сумму налогового вычета при при приобретении размером 2 млн. руб.
Налоговая база = 9 000 000 — 7 000 000 — 2 000 000 = 0 руб.
Поскольку налоговая база равна 0, сумма налога будет тоже равна 0.
Пример № 4
Гражданка Фомина приобрела квартиру в 2019 году за 6 млн. руб. В конце 2021 года продала ее за 8 млн. руб. При этом, в период с января 2021 года по август 2021 была за границей.
Поскольку гр. Фомина провела в 2021 году за пределами РФ более 183-х дней, она является налоговым нерезидентом. Уменьшить налоговую базу на сумму фактически затрат на приобретение квартиры, она не в праве.
Налоговая база = 8 000 000
Налоговая ставка для нее, как для нерезидента, составляет 30%.
НДФЛ = 8 000 000 х 30% = 2 400 000 руб.
Когда налог можно законно снизить, а декларацию разрешается не сдавать
Если в регистрационной палате право владения квартирой продающего жилье зафиксировано датой, которая минимум на три года (при условии приобретения до 2016 года) или пять лет (при условии приобретения после 2016 года) отдалена от даты сделки по продаже, продавец освобожден законодательством от обязанности заполнения декларационного бланка, а также начисления и уплаты налога.
Исключения по продлению срока владения с 2016 года представлены сделками с недвижимостью, которая:
- подарена или получена по наследству от ближайших родственников;
- принадлежала владельцу по договору ренты;
- была приватизирована.
Что будет если не подать декларацию о продаже квартиры
В свою очередь, в ведомстве напомнили, что обязанность представить декларацию появляется при продаже объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность до 1 января 2016 года, которые были в собственности менее трех лет. Это нужно сделать не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, в налоговый орган по месту жительства физлица. Также самостоятельно придется заплатить налог в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом. Этого требуют нормы ст. 228 и ст. 229 НК РФ в соответствующей редакции.
Документы и декларация о доходах подаются в налоговую инспекцию, расположенную по месту регистрации. Если у человека есть только регистрация по месту пребывания, можно выбрать ближайшую к нему инспекцию. Адрес можно найти на портале ФНС России. При этом не имеет значения место расположения квартиры. Декларацию можно подать следующими способами:
Что нужно подавать в налоговую при продаже квартиры
Необходимо знать, что нужно подавать в налоговую при продаже квартиры. Действующим в РФ законодательством предусмотрено, что любой гражданин-резидент, получивший налогооблагаемый доход, имеет обязанность в нужные сроки сформировать и подать отчетную декларацию фискальной службе, а также своевременно оплатить соответствующие обязательства перед бюджетом. Речь идет о подоходном налоге, который удерживается по ставке 13%. Плательщик должен самостоятельно осуществить следующие действия:
Иными словами, подоходный налог удерживается с рыночной цены проданной квартиры, официально зафиксированной при проведении соответствующей сделки. Гражданин имеет законное право самостоятельно выбрать один из двух допустимых вариантов определения суммы такого налога:
Как правильно заполнить?
Декларация при продаже недвижимости по форме 3-НДФЛ утверждается каждый год. Она представляется собой бланк, который необходимо просто заполнить.
Для начала вписываются данные о плательщике (Ф.И.О, дата и место рождения, код страны (643) и налогоплательщика (760)). В следующем разделе вносятся паспортные данные, адрес и место жительства, статус плательщика (налоговый резидент или нерезидент).
Продавец недвижимости заполняет:
- титульный лист;
- сведения о суммах налога, подлежащих уплате (раздел 1);
- расчет налоговой базы и суммы налога по доходам (раздел 2);
- доходы от источников в РФ (лист А);
- расчет имущественных налоговых вычетов по доходам от продажи имущества (Лист Д2).
Примеры расчета налога с продажи квартиры
Итак, теперь нам известно как рассчитывается Налоговая база и как определятся Налоговая ставка.
Давайте рассмотрим, как рассчитывается налог с продажи квартиры, на примерах:
Пример № 1
Гражданин Савельев, постоянно проживает в РФ. Приобрел квартиру в 2020-м году за 3 млн. рублей, а продал в 2021-м за 4,5 млн. руб.
Налоговую базу, в этом случае, можно уменьшить на сумму подтвержденных затрат на приобретение квартиры.
Налоговая база = 4 500 000 — 3 000 000 = 1 500 000 руб.
Налоговая ставка — 13%
НДФЛ = 1 500 000 х 13% = 195 000 руб.
Пример № 2
Гражданка Симонова, постоянно проживает в РФ. Приватизировала квартиру в 2019 году, а продала ее в 2021 за 5,5 млн. руб.
Налоговую базу она может уменьшить на сумму налогового имущественного вычета при продаже размером 1 млн. руб.
Налоговая база = 5 500 000 руб — 1 000 000 = 4 500 000 руб.
Налоговая ставка — 13%
НДФЛ = 4 500 000 х 13% = 585 000 руб.
Пример № 3
Гражданин Артемьев, приобрел в 2020 году квартиру за 7 млн. руб, а продал ее в 2021 за 9 млн. руб. А после этого приобрел новую квартиру за 6 млн. руб. Налоговый вычет на приобретение имущества ранее не использовал.
Налоговую базу гр. Артемьев может уменьшить не только на сумму подтвержденных расходов на приобретение квартиры, но и на сумму налогового вычета при при приобретении размером 2 млн. руб.
Налоговая база = 9 000 000 — 7 000 000 — 2 000 000 = 0 руб.
Поскольку налоговая база равна 0, сумма налога будет тоже равна 0.
Пример № 4
Гражданка Фомина приобрела квартиру в 2019 году за 6 млн. руб. В конце 2021 года продала ее за 8 млн. руб. При этом, в период с января 2021 года по август 2021 была за границей.
Поскольку гр. Фомина провела в 2021 году за пределами РФ более 183-х дней, она является налоговым нерезидентом. Уменьшить налоговую базу на сумму фактически затрат на приобретение квартиры, она не в праве.
Налоговая база = 8 000 000
Налоговая ставка для нее, как для нерезидента, составляет 30%.
НДФЛ = 8 000 000 х 30% = 2 400 000 руб.