Какие законы о недвижимости заработают в 2023 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие законы о недвижимости заработают в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.

Налог на подаренную недвижимость

Лицо, получившее в дар объект недвижимости обязано уплатить НДФЛ. Данная обязанность обеспечивается поправками в Налоговый Кодекс, которые вступают в силу с января 2022 года. При этом в качестве налоговой базы берется кадастровая стоимость объекта, которая действовала на момент регистрации права собственности.

Размер налога на дарение равен 13% от кадастровой стоимости “подарка”. При этом законодатель четко устанавливает сроки уплаты налога: до 30 апреля следующего года. Например, гражданин, не являющийся близким родственником дарителя, получил в дар квартиру 1 августа 2022 года. В данной случае он обязан передать декларацию формы 3-НДФЛ в налоговую службу по месту регистрации не позднее 30 апреля 2022 года.

В соответствии с п.4 ст.228 налог на дарение недвижимости должен быть уплачен до 15 июля года, следующего за отчетным периодов (в случае выше приведенного примера — до 15 июля 2022 года).

Следует учесть, что не все одаряемые должны платить налог на недвижимость с физических лиц.

Как и когда готовить документы для продажи квартиры

Если вы собрались продавать квартиру, комнату, или даже дом, то вы должны подготовить все необходимые документы для продажи заранее. Что должно входить в пакет документов:

• Свидетельство о госрегистрации права собственности на объект недвижимость или выписка из Росреестра (выдаются, если квартира была приобретена);
• Справка БТИ (в ней указаны характеристики жилого дома и квартиры) – действует в течение ограниченного времени, требуется не всегда;
• Техплан на квартиру;
• Кадастровый паспорт;
• Выписка из домовой книги, она же выписка из паспортного стола о количестве прописанных (на момент продажи все должны быть выписаны);
• Согласие на продажу квартиры от супруги или супруга, если недвижимость приобреталась в браке;
• Справка из управляющей компании или ЖЭКа об отсутствии долгов по коммунальным платежам.

Налогообложение недвижимости

С 1 января 2023 года пункты 1 статьи 391 и статьи 403 НК РФ пополнятся еще одним абзацем. В соответствии с ним, если кадастровая стоимость участка или объекта недвижимости, рассчитанная по состоянию на 01.01.2023 года, превысит кадастровую стоимость, рассчитанную по состоянию на 01.01.2022 года, то в целях налогообложения за 2023 год будет применяться стоимость, зафиксированная на 01.01.2022 года. Это правило не применяется, если кадастровая стоимость выросла в результате изменения характеристик недвижимости (увеличение площади и так далее). По-видимому, в результате государственных кадастровых работ в России произошло резкое увеличение стоимости объектов и власти решили на 1 год отложить взимание налога исходя из новой стоимости.

Вычет при продаже квартиры в 2023 г.: оформление, расчет

К сведению, вычет при реализации имущества, можно применять неограниченное число раз. Чтобы его получить, плательщик должен стандартно подать: 3-НДФЛ, документы, удостоверяющие право на льготу. Например, договор о сделке купли-продажи либо товарный чек, платежное поручение. Все зависит от того, какого характера вычет оформляется.

Калькуляция суммы имущественного вычета осуществляется также применительно к конкретной ситуации.

По сути, физлицо может реализовать за год несколько квартир и иных объектов недвижимости. Это законом не возбраняется. Тогда установленный максимум по сумме вычета применяется совокупно по всей реализованной недвижимости, а не отдельно по каждому проданному объекту.

НДФЛ с продажи недвижимости нерезидентом

НДФЛ начисляется на доход от продажи квартиры физлицом – нерезидентом РФ в соответствии со следующими статьями НК РФ:

• 209 – устанавливается тип облагаемого НДФЛ дохода налогового нерезидента (от источников в России);
• 217 – устанавливаются виды доходов нерезидента, не подлежащие налогообложению;
• 217.1 – приводятся налоговые льготы, положенные нерезиденту;
• 224 – прописываются ставки налога с продажи квартиры нерезидентом РФ.

НДФЛ начисляется на всю сумму, полученную налоговым нерезидентом при продаже квартиры. Налогооблагаемая база устанавливается по одному из двух законных оснований (ст. 214.10 НК РФ):

1. По сумме договора – когда доход, полученный нерезидентом при продаже недвижимости, равен или больше кадастровой стоимости реализуемого жилья.
2. По кадастровой стоимости, помноженной на 0,7, – если доход от реализации жилья меньше кадастровой стоимости жилого помещения или у инспекции ФНС нет сведений о цене сделки.

Особенности, связанные с добросовестным приобретением земельного участка

Не требует специального разъяснения тот факт, что земельные участки относятся к недвижимому имуществу, а, следовательно, имеют все те же особенности, о которых мы говорили выше. Тем не менее в этом разделе мы затронем еще несколько вопросов, так или иначе связанных с добросовестным приобретением земельных участков или их истребованием:

1. Не может быть признан добросовестным приобретателем покупатель самовольной постройки, расположенной на земельном участке, который был истребован из чужого незаконного владения. К такому выводу пришел президиум ВАС РФ в информационном письме «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ» от 09.12.2010 № 143 (п. 11).
2. Существуют особенности, связанные с истребованием земельных участков, входящих в состав лесного фонда. Напомним, что в соответствии со ст. 8 Лесного кодекса РФ право собственности на такие участки может принадлежать только Российской Федерации. Из этого следует, что участки лесного фонда могут быть истребованы в любом случае, даже если их покупатель мог бы быть признан добросовестным приобретателем. Так, президиум Псковского областного суда встал на сторону прокурора и признал отсутствующим право собственности на участок лесного фонда, зарегистрированное ранее за гражданином, несмотря на то, что участок был приобретен последним по возмездной сделке (постановление от 24.10.2014 № 4-г-281/2014).
3. Должная осмотрительность добросовестного приобретателя будет поставлена под сомнение, если он проигнорировал несоразмерность площади земельного участка по отношению к площади постройки, а также несоответствие назначения земельного участка, содержащегося в кадастровых документах, назначению, указанному в договоре (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 01.10.2015 № Ф04-23620/2015).
4. Не могут также получить защиту добросовестные приобретатели земельных участков, если продавцы таких участков приобрели право собственности на них на основании судебных постановлений, которые были впоследствии отменены. К такому выводу пришел Верховный суд РФ в своем определении от 24.05.2016 № 18-КГ16-32.

Проблема добросовестных приобретателей

Представьте, что вы купили автомобиль, земельный участок или квартиру, а потом узнаете, что лицо, которое вам продало это имущество, приобрело право собственности на эти объекты обманным путем. К примеру, с помощью поддельных документов, или же в результате мошенничества.

Случай достаточно распространенный, и даже есть относительно популярная местечковая схема развода на деньги, когда в сговоре с местной администрации какой-нибудь совсем старый и больной старичок, не подлежащий уже осуждению на реальный срок, получает в собственность по поддельным документам земельный участок — и потом оперативно его перепродает, с последующим изъятием у горе-покупателя.

Я лично сталкивался с такими вариантами недоказуемого квалифицированного мошенничества в Пушкинском районе Московской области и в пос. Валентиновка, что под Королевым.

Но мы отвлеклись. Далее вы получаете виндикационный иск и понимаете, что приобретенное имущество вернется к первоначальному собственнику. Вам же взыскивать с продавца, но для этого надо, чтобы вас признали добросовестным приобретателем. Но свою добросовестность еще придется доказать в суде, и это далеко не так просто.

В этом главная проблема. А теперь посмотрим, как это было до 2020 года, и как будет после его наступения.

Сберегут ли квартиры деньги в 2023 году

В целом, как полагают аналитики, жилье всегда будет одним из самых понятных и доступных способов сбережения средств для россиян, и 2023 год мало что изменит.

«Жилая недвижимость традиционно считается самым устойчивым вариантом вложения средств, — говорит Елизaвeта Севастьянова. — Для многих частных инвесторов квартиры стали одним из главных инструментов сохранения сбережений. И в текущей экономической ситуации покупка квартиры в новостройке это не только вложение средств и их сбережение от инфляции, но и пассивный доход при сдаче в аренду. По сравнению с другими инвестиционными возможностями такой способ — консервативный, но надежный, понятный и “осязаемый”».

«Недвижимость по-прежнему остается одним из наиболее надежных инструментов инвестирования. При стабильной ситуации на рынке (а продление льготной ипотеки — весомый шаг к такой стабильности) цены в качественных и обеспеченных инфраструктурой проектах будут постепенно расти, что поможет сберечь средства от инфляции. Однако стоимость “входного билета” для городских проектов сильно увеличится за счет сокращения предложения», — полагает Ян Фельдман.

«Надо сначала зайти в 2023 год, чтобы посмотреть, что там нас ждет, — осторожно добавляет Яна Вирченко. — Сейчас сложно загадывать наперед. Но при этом, если у потенциального покупателя есть денежные средства, которые нужно проинвестировать либо сохранить, то конечно стоит рассмотреть покупку недвижимости. Действительно, вложение в квартиру остается стабильным способом сохранить капитал».

В текущей ситуации инвестиции в жилую недвижимость можно рассматривать, преимущественно, как вариант некой защиты капитала от инфляции, соглашается Феликс Блинов.

«В 2023 году ситуация по сравнению с ушедшим годом может измениться — как я уже отметил, вполне возможно снижение стоимости жилой недвижимости, по некоторым прогнозам, до 10-20%, — комментирует Блинов. — И здесь уже можно попробовать инвестировать в расчете на дальнейший рост, но только за счет собственных средств — сейчас не то время, когда стоит инвестировать с кредитным плечом».

При этом, добавляет эксперт, говоря об особенностях инвестирования в недвижимость, нужно помнить, что как актив недвижимость более инертна.Такие инвестиции, чаще всего, длительны по времени, и когда спекулятивные сделки на рынке не актуальны, как сейчас, инвестиции в недвижимость — это «игра в долгую», подчеркивает директор Инвестиционной группы «РВМ Капитал».

Особенности заполнения предварительного договора

В связи с некоторыми непредвиденными и неприятными ситуациями, рекомендуется сразу уточнить все детали условий договора, а затем указать их в предварительном договоре таким образом:

• первым делом указывается точная дата подписания основного договора;
• описываются все характеристики продаваемой недвижимости в соответствии с правоустанавливающими документами;
• фиксируется сумма отчуждения недвижимости;
• устанавливается четкий порядок, когда будут осуществлены расчеты, то есть во время подписания договора или уже по истечении определенного срока;
• устанавливается дата перехода собственности в полное распоряжение покупателя.

Помимо всего прочего, юристы могут указать дополнительные особенности основного договора о купле-продаже недвижимого имущества.

Когда и какую роль играет в сделке?

Если у покупателя достаточно средств для немедленного приобретения квартиры, предварительный договор можно не заключать. Он требуется тогда, когда сделка по объективным причинам откладывается, но покупатель принял незыблемое решение о приобретении данного объекта.

По преимуществу такие ситуации связаны с отсутствием нужной суммы денег у покупателя, в момент нахождения подходящей для покупки квартиры. Продавец вправе не соглашаться на заключение такого договора, если планирует найти наиболее подходящего покупателя.

СОВЕТ: Заключение предварительного договора купли продажи – право сторон, но не их обязанность. Купчая, составленная при сделке без ПДКП полностью правоспособна.

Роль ПДКП для обеих сторон заключается в обязательстве проведения сделки купли продажи квартиры, с указанными в договоре параметрами.

С какой суммы уплачивается налог

Изменения, коснувшиеся налогового законодательства в сфере жилищного рынка, существенно изменили способ начисления НДФЛ. С 2018 года нельзя продать жилье по сильно заниженной стоимости для уменьшения бремени налогоплательщика.

Теперь налог на доходы физических лиц при реализации жилья рассчитывается не только из фактически полученной прибыли, но и с учетом кадастровой стоимости недвижимого имущества. При возникновении обстоятельств, которые подтверждают сбыт жилища по цене ниже его рыночной оценки и менее 70% от кадастровой стоимости, для расчета обязательств гражданина используется коэффициент 0.7, который умножается на кадастровую стоимость предмета договора.

При торговле жильем, сбыт которого несет выгоду более одного миллиона рублей, придется заплатить налог по ставке 13%. Данный вид налогового бремени признается налогом на доходы физических лиц и подлежит декларированию, поэтому необходимо как отчитаться перед налоговой, так и внести определенную сумму налогов до установленного законом времени.

ФНС уточняется, что НДФЛ облагается только фактически полученная прибыль – разница между первоначальной стоимостью жилья и конечной ценой ее реализации.

В рамках ст. 224 НК РФ, налог на продажу квартиры нерезидентом России составляет 30% от полученной продавцом суммы. Резидентами РФ признаются лица, проживающие на территории государства в течение 183 дней за последние 12 месяцев.

Договор купли-продажи будущей недвижимой вещи возможен

В Гражданском кодексе купле-продаже посвящена гл. 30. При продаже недвижимости в первую очередь применяются положения специального § 7 «Продажа недвижимости» из этой главы. Общие положения о купле-продаже, установленные § 1 «Общие положения о купле-продаже» гл. 30, применяются только в том случае, если иное не установлено правилами § 7. В соответствии с п. 2 ст. 455 § 1 гл. 30 ГК РФ допускается заключение договора купли-продажи не только в отношении товара, имеющегося в наличии у продавца на момент заключения договора, но и товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

По мнению Пленума ВАС, в § 7 гл. 30 ГК РФ отсутствуют положения, запрещающие заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в ЕГРП, но по условиям этого договора возникнет у него в будущем. Следовательно, договор купли-продажи будущей недвижимой вещи может быть заключен. Учтите: эти и последующие разъяснения в равной степени касаются купли-продажи земельного участка, который на момент заключения договора еще не образован в порядке, установленном федеральным законом (см. гл. I.1 «Земельные участки» ЗК РФ). В связи с этим судьи должны исходить из того, что отсутствие у продавца на момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество (предмет договора) само по себе не может являться основанием для признания такого договора недействительным. Однако с целью государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю продавец должен обладать правом собственности на это имущество.

Изложенная позиция высших арбитров кардинально изменит подход арбитражных судей к договору продажи будущей недвижимой вещи. Исходя из анализа сложившейся практики, они в большинстве своем признавали такие договоры недействительными как не соответствующие требованиям закона. Приведем примеры.

Так, судьи ФАС МО (Постановление от 12.11.2010 N КГ-А41/13670-10) изучили договор купли-продажи нежилых помещений, на момент заключения которого право собственности продавца как на отчуждаемые по этому договору помещения, так и на здание в целом зарегистрировано не было, о чем покупателю было известно. Арбитры решили, что спорный договор недействителен как не соответствующий требованиям закона. Обоснование такое. Согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат собственнику. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ). Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке (абз. 2 п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Продавец, заключив договор купли-продажи недвижимости, фактически не осуществил реальное распоряжение имуществом и не передал его покупателю. Ссылка покупателя на совершение сделки в порядке, установленном п. 2 ст. 455 ГК РФ, согласно которому договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца на момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара, признана судом несостоятельной. В рассматриваемом случае иное вытекает из положений закона, поскольку в отношении продажи недвижимости законодатель установил особые правила, предусмотренные гл. 30 ГК РФ. В соответствии со ст. ст. 128, 129, 219 ГК РФ до регистрации права собственности на недвижимое имущество оно не может быть объектом гражданского оборота.

К таким же выводам пришли судьи ФАС УО (Постановление от 06.05.2009 N Ф09-2764/09-С6). Предметом спора выступил договор купли-продажи недвижимого имущества, на момент заключения которого право собственности продавца на отчуждаемый по данному договору подъездной железнодорожный путь зарегистрировано не было. Руководствуясь ст. 168 ГК РФ (на основании которой сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения), арбитры решили, что указанный договор купли-продажи недвижимого имущества является недействительным как не соответствующий требованиям закона. Как и в предыдущем деле, был отклонен довод покупателя о том, что в данном случае спорный договор заключался в отношении товара, который будет приобретен продавцом в будущем, поэтому к отношениям сторон должен применяться п. 2 ст. 455 ГК РФ. По мнению суда, в отношении сделок с недвижимым имуществом действующим законодательством установлены особые правила.

Еще одно решение — Постановление ФАС УО от 25.06.2008 N Ф09-4513/08-С6. На момент подписания договора купли-продажи объектов незавершенного строительства (двухэтажного здания свинарника, здания овощехранилища, здания ангара для хранения кормов (используемого под пилораму)) продавец не обладал полномочиями собственника на распоряжение этим имуществом. В связи с этим суды признали указанный договор ничтожным на основании ст. 168 ГК РФ как не соответствующий положениям ст. ст. 131, 209, 454 ГК РФ. Довод покупателя о том, что положения ст. ст. 8, 209, 258, 549, 551 ГК РФ в их системном толковании позволяют сделать вывод, что заключение договора возможно при отсутствии государственной регистрации в случае, когда фактический собственник установлен и никто иной не претендует на данное имущество, отклонен как несостоятельный. Отклонена и ссылка на п. 2 ст. 455 ГК РФ: в отношении продажи недвижимости законодательно установлены особые правила, предусмотренные гл. 30 ГК РФ, а из положений ст. ст. 128, 129, 219 ГК РФ следует, что до регистрации права на недвижимое имущество оно не может быть объектом гражданского оборота.

Какая цена должна быть указана в договоре купли-продажи будущей недвижимой вещи?

Цена недвижимости — существенное условие договора продажи объекта недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Поэтому при отсутствии в договоре купли-продажи будущей недвижимой вещи согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор считается незаключенным. То же самое касается предварительного договора купли-продажи будущей недвижимой вещи (основание — п. 3 ст. 429 ГК РФ, согласно которому предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора).

Отметим, что для договора купли-продажи условие о цене товара не относится к существенным. Если таковая в договоре не установлена или не может быть определена исходя из его условий, исполнение договора оплачивается по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары (п. 3 ст. 424, ст. 485 ГК РФ). Однако в отношении договора продажи недвижимости данное правило не применяется в силу особого указания на это в п. 1 ст. 555 ГК РФ. В то же время допускается предусмотреть в договоре цену недвижимости за единицу ее площади или иного показателя ее размера. В таком случае общая цена недвижимого имущества, подлежащая уплате, будет определяться исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Необязательные условия

Не следует считать, что необязательные условия имеют более низкую важность по отношению к остальным. Всё то, что указано в договоре порождает юридические последствия. Необязательными условия становятся только в силу того, что ни один нормативный акт не указывает прямо на то, что они должны присутствовать в договоре. Однако, если какое-то из необязательных условий сделки не будет исполнятся, то это может послужить причиной для признания её недействительной.

По мере наличия необходимости и по взаимной договорённости в договоре указывают:

• порядок проведения денежных расчетов;
• порядок передачи квартиры покупателю;
• данные о состоянии квартиры, в том числе и о наличии каких-то устранимых и неустранимых дефектов;
• сроки физического и юридического освобождения квартиры;
• данные о задолженностях по коммунальным платежам, если они имеются, и всё то, что с этим связано, к примеру, обязательство продавца их оплатить;
• сторону, которая несёт риск при возникновении существенных обстоятельств, относящихся к ст. 451 ГК РФ;
• порядок разрешения споров и распределения ответственности;
• кто берёт на себя обязательство по оплате расходов по сделке;
• основания для расторжения договора.

Какие-то частные обстоятельства могут стать причиной для появления в договоре дополнительных разделов и пунктов иного характера. Главное, чтобы ни один из них не противоречил законодательству. Наличие условий, которые противоречат нормативным актам РФ, может стать основанием для последующего признания сделки ничтожной, что ведёт к её недействительности. Чаще всего такое происходит в силу того, что в консенсуальных сделках можно указывать множество собственных условий, которые будут иметь силу в случае, если они не противоречат закону. Но некоторые из них связаны со спорными ситуациями, а факт противоречия далеко не всегда удаётся обнаружить даже в судах. Поэтому при составлении договора нужно исходить из принципа разумной достаточности и не пытаться описывать все возможные сценарии развития событий.

Похожие записи:

• Формат кассового чека с 01.07.2021 года
• Онлайн-кассы в 2023 году: новые правила работы с ККТ и как выбрать кассу
• Подводные камни исчисления сроков уплаты административного штрафа